Wirsberg, M
Wirsberg (PLZ 95339) liegt im Kreis Kulmbach in Bayern. Der Ort zählt 1.893 Einwohner auf 17,2 km², das entspricht 110 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,96 € pro m², der Kaufpreis bei 1.949 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,90 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,4 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Wirsberg über dem Renditeniveau von 82 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,65 € auf 9,05 € pro m², im Mittel 0,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kulmbach Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 214, Stärkerang 274). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neuenmarkt, Marktschorgast und Ludwigschorgast an.
Immobilienpreise in Wirsberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Wirsberg, M
Wirsberg ist ein kleiner Markt im Landkreis Kulmbach mit rund 1.890 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt niedrige Preise im bayernweiten Vergleich, aber eine starke Kaufpreissteigerung in den letzten Jahren. Die Bruttomietrendite liegt mit 4,9 % über dem bayerischen Durchschnitt, ist aber niedriger als bei allen Nachbarorten.
Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite
Der Immobilienmarkt in Wirsberg zeichnet sich durch niedrige absolute Preise bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Mietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 7,96 Euro je Quadratmeter, was deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 1.949 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Landesmittel von 3.246 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro im Landkreis Kulmbach. Die Bruttomietrendite beträgt 4,9 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,56 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,39 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger sind als in vielen anderen bayerischen Gemeinden. Wirsberg liegt im Perzentilrang 81,9 im Bundesland – das heißt, die Mietrendite ist höher als bei etwa 82 Prozent der verglichenen bayerischen Orte. Diese Kombination aus niedrigen Preisen und relativ guter Rendite macht Wirsberg zu einem der renditestärkeren Standorte in Bayern, wenn auch mit geringeren absoluten Miet- und Kaufpreisen.
Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Aufwärtstrend
Die Zeitreihendaten zeigen eine bemerkenswert volatile Entwicklung der Immobilienpreise in Wirsberg. Der Angebotskaufpreis stieg von 537,63 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 1.611,51 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg um rund 200 Prozent. Der CAGR (Compound Annual Growth Rate) liegt bei 12,4 Prozent. Allerdings weist die Reihe starke Schwankungen auf: Im Jahr 2023 wurde mit 3.216,34 Euro ein Spitzenwert erreicht, bevor der Preis 2024 auf 1.272,73 Euro einbrach und 2025 wieder auf 1.611,51 Euro stieg. Die Schwankungen sind bei einer Gemeinde mit rund 1.900 Einwohnern typisch für kleine, illiquide Märkte, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Miete entwickelte sich vergleichsweise stabiler, mit einem CAGR von 0,57 Prozent. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,44 Euro (2019) und 10,50 Euro (2021), bevor sie sich im Bereich von 7,80 bis 9,19 Euro einpendelte. Die Diskrepanz zwischen der stabilen Mietentwicklung und der starken Kaufpreisvolatilität führt zu einer sich verändernden Renditesituation.
Demografie: Leichter Zuzug nach vorübergehendem Rückgang
Die Bevölkerung von Wirsberg lag 2024 bei 1.893 Einwohnern auf einer Fläche von 17,21 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 110 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Im Vergleich zum Serienstart 2015 (1.842 Einwohner) zeigt sich ein leichter Anstieg von 2,77 Prozent. Allerdings verlief die Entwicklung nicht linear: Zwischen 2015 und 2021 ging die Einwohnerzahl von 1.842 auf 1.802 zurück, ehe sie ab 2022 wieder anstieg und 2023/2024 bei 1.893 Einwohnern ihren höchsten Wert der Reihe erreichte. Dieser jüngste Zuzug geht einher mit dem Anstieg der Immobilienpreise in den Jahren 2023 bis 2025. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,2 Prozent (in der Zeitreihe als 42 Hundertstel angegeben), was im bayernweiten Vergleich moderat ist. Bayern hatte im Jahresdurchschnitt 2023 eine Quote von 3,4 Prozent, der Bundesdurchschnitt lag bei rund 5 Prozent.
Regionale Einordnung: Niedrigste Rendite der Nachbarn
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Wirsberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,96 Euro liegt über der von Marktschorgast (7,10 Euro) und Kupferberg (7,42 Euro), aber unter der von Himmelkron (10,01 Euro) und Ködnitz (9,34 Euro). Beim Kaufpreis von 1.949 Euro je Quadratmeter liegt Wirsberg über dem Durchschnitt der aufgeführten Nachbargemeinden, aber unter Himmelkron mit 2.048 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,9 Prozent liegt unter allen aufgeführten Nachbarorten – selbst Guttenberg mit 7,91 Prozent, der mit einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von 873 Euro auffällt, bietet eine höhere Rendite. Die Nachbargemeinden zeigen insgesamt eine höhere Mietrendite als Wirsberg, was auf ein günstigeres Preis-Miete-Verhältnis in der Umgebung hindeutet. Im Kreis Kulmbach liegt Wirsberg mit seinem Kaufpreis leicht über dem Durchschnitt der 22 Orte im Kreis (1.720 Euro), während die Miete knapp darüber liegt (7,96 Euro gegenüber 7,66 Euro Kreisdurchschnitt).
Standortfaktoren: Ländlicher Strukturwandel und Tourismus
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Kulmbach auf Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders auffällig sind die Werte bei Demografie (Rang 317) und Arbeitsmarkt (Rang 330), was auf strukturelle Herausforderungen in der ländlichen Region hinweist. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 100 deutlich besser, was auf eine vergleichsweise stabile lokale Wirtschaft schließen lässt. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Wirsberg ist als Luftkurort anerkannt und Mitglied der Cittaslow-Bewegung, was auf eine Ausrichtung auf Lebensqualität und Tourismus hindeutet. Der Bahnhof Neuenmarkt-Wirsberg in der Nachbargemeinde bietet Bahnanschluss an die wichtige Strecke Bamberg–Hof und die Verbindung nach Bayreuth. Der bekannte Koch Alexander Herrmann betreibt in Wirsberg ein Hotel und mehrere Restaurants, was auf eine gewisse touristische Ausrichtung des Ortes hindeutet. Die Lage an der Bundesstraße 303 und in der Nähe des Bahnhofs Neuenmarkt-Wirsberg bietet eine grundlegende Infrastruktur-Anbindung.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Wirsberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Wirsberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,65 €/m² |
| 2019 | 5,44 €/m² |
| 2020 | 5,75 €/m² |
| 2021 | 10,50 €/m² |
| 2022 | 10,10 €/m² |
| 2023 | 7,95 €/m² |
| 2024 | 7,80 €/m² |
| 2025 | 9,19 €/m² |
| 2026 | 9,05 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Wirsberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 538 €/m² |
| 2020 | 1.506 €/m² |
| 2021 | 1.672 €/m² |
| 2022 | 1.753 €/m² |
| 2023 | 3.216 €/m² |
| 2024 | 1.273 €/m² |
| 2025 | 1.612 €/m² |
| 2026 | 1.219 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Wirsberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 12,14 % |
| 2020 | 4,58 % |
| 2021 | 7,53 % |
| 2022 | 6,91 % |
| 2023 | 2,97 % |
| 2024 | 7,35 % |
| 2025 | 6,84 % |
| 2026 | 8,91 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Wirsberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.842 Einwohner |
| 2016 | 1.808 Einwohner |
| 2017 | 1.851 Einwohner |
| 2018 | 1.871 Einwohner |
| 2019 | 1.842 Einwohner |
| 2020 | 1.818 Einwohner |
| 2021 | 1.802 Einwohner |
| 2022 | 1.858 Einwohner |
| 2023 | 1.893 Einwohner |
| 2024 | 1.893 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Wirsberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,24 % |
| 2016 | 2,93 % |
| 2017 | 2,66 % |
| 2018 | 3,43 % |
| 2019 | 3,26 % |
| 2020 | 4,66 % |
| 2021 | 4,47 % |
| 2022 | 3,92 % |
| 2023 | 3,74 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 269 Rang |
| Dynamik | 214 Rang |
| Stärke | 274 Rang |
| Demografie | 317 Rang |
| Arbeitsmarkt | 330 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 264 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 100 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Wirsberg liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Wirsberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Wirsberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Wirsberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Wirsberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Himmelkron | 10,01 €/m² |
| Ködnitz | 9,34 €/m² |
| Untersteinach | 8,71 €/m² |
| Neuenmarkt | 8,21 €/m² |
| Wirsberg | 7,96 €/m² |
| Trebgast | 7,86 €/m² |
| Ludwigschorgast | 7,76 €/m² |
| Kupferberg | 7,42 €/m² |
| Marktschorgast | 7,10 €/m² |
| Guttenberg | 5,76 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Wirsberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Wirsberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Guttenberg | 7,91 % |
| Untersteinach | 7,19 % |
| Ködnitz | 6,26 % |
| Ludwigschorgast | 5,87 % |
| Himmelkron | 5,86 % |
| Neuenmarkt | 5,63 % |
| Trebgast | 5,18 % |
| Kupferberg | 5,08 % |
| Marktschorgast | 4,99 % |
| Wirsberg | 4,90 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neuenmarkt | 2,6 km | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |
| Marktschorgast, M | 3,8 km | 95509 | 7,10 € | 1.708 € | 4,99 % |
| Ludwigschorgast, M | 3,9 km | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Kupferberg, St | 4,2 km | 95362 | 7,42 € | 1.752 € | 5,08 % |
| Himmelkron | 4,9 km | 95502 | 10,01 € | 2.048 € | 5,86 % |
| Trebgast | 5,7 km | 95367 | 7,86 € | 1.821 € | 5,18 % |
| Ködnitz | 5,8 km | 95361 | 9,34 € | 1.792 € | 6,26 % |
| Guttenberg | 6,2 km | 95358 | 5,76 € | 873 € | 7,91 % |
| Untersteinach | 6,2 km | 95369 | 8,71 € | 1.455 € | 7,19 % |
Wo liegt Wirsberg?
Lage
Wirsberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Wirsberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,96 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.949 € |
| Bruttomietrendite | 4,90 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,4 |
| Einwohner | 1.893 |
| Einwohner je km² | 110 |
| Fläche (km²) | 17,2 |
| Arbeitslosenquote | 3,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #269 |
| Prognos Dynamikrang | #214 |
| Prognos Stärkerang | #274 |
| Koordinaten | 50,1063, 11,6060 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Wirsberg
Was kostet eine Wohnung in Wirsberg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Wirsberg liegt bei 7,96 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 1.949 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Landkreis Kulmbach (7,66 Euro Miete, 1.720 Euro Kaufpreis) liegt Wirsberg jeweils leicht darüber, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro Miete und 3.246 Euro Kaufpreis. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Wirsberg entwickelt?
Die Mietpreise in Wirsberg sind seit 2018 moderat gestiegen, mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 0,57 Prozent. Die Kaufpreise zeigen hingegen eine sehr starke und volatile Entwicklung: Von 538 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen sie bis 2023 auf über 3.200 Euro, fielen dann aber wieder auf rund 1.219 Euro im Jahr 2026. Diese extremen Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Wirsberg?
Die Bruttomietrendite in Wirsberg beträgt 4,9 Prozent. Damit liegt sie über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,56 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,39 liegt über dem Kreiswert von 18,75, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang von Bayern belegt Wirsberg mit einem Wert von 81,9 einen Platz im oberen Drittel – rund 82 Prozent der bayerischen Orte haben eine niedrigere Bruttomietrendite.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Wirsberg?
Wirsberg hat aktuell 1.893 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 17,21 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von rund 110 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 2,77 Prozent gestiegen – von 1.842 auf 1.893 Einwohner. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,2 Prozent (42 Promille) und hat sich damit seit 2015 von 5,1 Prozent leicht verbessert.
Wie ist die Standortqualität in Wirsberg?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Kulmbach, zu dem Wirsberg gehört, den Gesamtrang 269 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelbereich. Besonders schwach sind die Werte bei Demografie (Rang 317) und Arbeitsmarkt (Rang 330), während der Wohlstand mit Rang 100 zu den stärkeren Indikatoren gehört. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Wirsberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Wirsberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Wirsberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kulmbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kasendorf, M | 95359 | 8,53 € | 1.138 € | 8,99 % |
| Guttenberg | 95358 | 5,76 € | 873 € | 7,91 % |
| Untersteinach | 95369 | 8,71 € | 1.455 € | 7,19 % |
| Marktleugast, M | 95352 | 7,05 € | 1.205 € | 7,02 % |
| Ködnitz | 95361 | 9,34 € | 1.792 € | 6,26 % |
| Ludwigschorgast, M | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Himmelkron | 95502 | 10,01 € | 2.048 € | 5,86 % |
| Neuenmarkt | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |