Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Kulmbach liegt im Herzen Oberfrankens und umfasst 22 Gemeinden auf 658,3 Quadratkilometern bei insgesamt rund 72.000 Einwohnern. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.720 Euro pro Quadratmeter gehört er zu den günstigsten Landkreisen Bayerns – auf Rang 78 von 82. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kreis mit 1.720 Euro/m² deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m². Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 7,66 Euro/m² und damit knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m², was auf die starke Spreizung innerhalb des Kreises zurückzuführen ist. Die Bruttomiete liegt bei durchschnittlich 5,56 Prozent, was über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt.
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 873 Euro/m² in Guttenberg bis 2.551 Euro/m² in Neudrossenfeld – eine Verzehnfachung des günstigsten zum teuersten Wert. Diese Spreizung ist ein zentrales Merkmal des Kulmbacher Marktes und darf nicht durch den Kreis-Mittelwert verwischt werden.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Landkreis Kulmbach ist durch eine ausgeprägte innere Struktur geprägt, die sich an zwei Achsen orientiert: der Autobahn A 70 und der Nähe zur Großen Kreisstadt Kulmbach.
Die teuersten Gemeinden liegen entlang der A 70 im Süden und Südwesten des Kreises. Neudrossenfeld (2.551 Euro/m²) und Harsdorf (2.540 Euro/m²) führen die Liste an. Beide Gemeinden profitieren von der direkten Autobahnanbindung und der Pendlerrelation zu Bayreuth, das etwa 20 Kilometer südlich liegt. Die Stadt Kulmbach selbst (2.511 Euro/m²) liegt auf vergleichbarem Niveau. Himmelkron (2.048 Euro/m²) rundet die Teuerste ab.
Im Norden und Osten des Kreises, im Frankenwald und Fichtelgebirge, liegen die günstigsten Gemeinden. Guttenberg (873 Euro/m²), Kasendorf (1.138 Euro/m²), Grafengehaig (1.202 Euro/m²) und Marktleugast (1.205 Euro/m²) zeigen, dass der ländliche Raum deutlich unter dem Kreisdurchschnitt liegt. Die Rendite-Spanne reicht von 3,85 Prozent in Harsdorf bis 8,99 Prozent in Kasendorf – ein klares Signal für die unterschiedlichen Marktdynamiken.
Die Gemeinde mit der höchsten Miete ist Himmelkron mit 10,01 Euro/m², gefolgt von Kulmbach mit 9,42 Euro/m². Die niedrigsten Mieten finden sich in Grafengehaig (4,71 Euro/m²) und Presseck (5,69 Euro/m²).
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Kulmbach ist der drittwichtigste Lebensmittelstandort Bayerns. Rund 30 Prozent der Industriebeschäftigten arbeiten in diesem Sektor, der sich auf Bier, Fleisch- und Wurstwaren, Backwaren und Gewürze konzentriert. Die Kulmbacher Brauerei AG, deren Wurzeln in der 1872 gegründeten Ersten Kulmbacher Actienbrauerei (EKU) liegen, ist einer der bekanntesten Arbeitgeber. Die EKU produzierte 1900 bereits 210.000 Hektoliter Bier und beschäftigte 210 Arbeitnehmer.
Weitere wichtige gewerbliche Arbeitgeber sind die IREKS GmbH (Backwarenindustrie), das Klinikum Kulmbach, die Sparkasse Kulmbach-Kronach, Raps GmbH & Co. KG, ait-deutschland GmbH (ehemalige Alpha Innotec), Franken Maxit Mauermörtel, Glen Dimplex Deutschland, MAJA Möbelwerke und die Druckerei Töpfer. Insgesamt waren im Dezember 2007 rund 24.300 Menschen sozialversicherungspflichtig im Kreis beschäftigt.
Neben dem Lebensmittelsektor spielen die Textilindustrie (20 Prozent der Industriebeschäftigten) und der Maschinenbau (12 Prozent) eine wichtige Rolle. Der Landkreis ist Teil der Metropolregion Nürnberg, was die wirtschaftliche Anbindung an größere Zentren stärkt.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schwach ist die Position im Arbeitsmarkt (Rang 330) und in der Demografie (Rang 317). Im Wohlstand und sozialen Lage schneidet der Kreis mit Rang 100 deutlich besser ab.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Kulmbach ist durch zwei wichtige Achsen geprägt. Die A 70 verbindet Lichtenfels mit Bayreuth und führt durch den Süden des Kreises. Die Anschlussstelle Kulmbach/Neudrossenfeld bietet direkten Zugang zur Autobahn. Die A 9 verläuft im Westen des Landkreises.
Im Schienenverkehr ist der Bahnhof Neuenmarkt-Wirsberg von besonderer Bedeutung. Er liegt an der Sachsen-Franken-Magistrale, der ICE-Strecke zwischen Berlin und München. Diese Anbindung an das Fernverkehrsnetz ist im ländlichen Oberfranken eine Seltenheit und ein Standortvorteil für die Gemeinden entlang dieser Strecke.
Historisch war der Landkreis gut erschlossen: Die Ludwig-Süd-Nord-Bahn erreichte 1846 von Lichtenfels kommend über Kulmbach den Bahnhof Neuenmarkt-Wirsberg. Im Laufe des 20. Jahrhunderts wurde das Schienennetz jedoch stark reduziert – von ursprünglich 84 Kilometern Lokalbahnen auf heute einen Bruchteil. Die letzte Schließung war 1993 die Strecke Kulmbach–Thurnau.
Kulmbach ist seit 2013 im Landesentwicklungsprogramm Bayern als Oberzentrum ausgewiesen. Die Fakultät für Lebenswissenschaften (Lebensmittel, Ernährung und Gesundheit) der Universität Bayreuth hat ihren Standort in Kulmbach und trägt zur wissenschaftlichen Ausrichtung des Lebensmittelstandorts bei.
Bevölkerung und Marktentwicklung
Der Landkreis Kulmbach liegt an der Schnittstelle mehrerer Naturräume: Im Nordosten grenzt er an den Frankenwald, im Osten an das Fichtelgebirge, im Südwesten und Westen an die Fränkische Schweiz und das Obermainische Hügelland. Diese geografische Lage prägt sowohl die wirtschaftliche Struktur als auch die Siedlungsverteilung.
Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von einem Höchststand von rund 79.000 Einwohnern um 2001 ist die Zahl auf 71.956 im Jahr 2023 gesunken. Im Zeitraum 1988 bis 2018 verringerte sich die Einwohnerzahl um 872 Personen (rund 1,2 Prozent). Von den 22 Gemeinden hatten 12 im Jahr 2018 weniger Einwohner als 30 Jahre zuvor.
Die Immobilienmarktentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg der Mieten: Von 5,98 Euro/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 8,34 Euro/m² im Jahr 2024. Die Kaufpreise zeigten einen anderen Verlauf: Sie stiegen von 1.886 Euro/m² 2018 auf einen Höchstwert von 2.303 Euro/m² 2020, fielen dann auf 1.852 Euro/m² 2024 und liegen aktuell bei rund 1.720 Euro/m².
Die Kombination aus günstigem Immobilienpreisniveau, starker innerer Spreizung und der Anbindung an die A 70 sowie den ICE-Bahnhof Neuenmarkt-Wirsberg macht den Landkreis zu einer Region mit unterschiedlichen Potenzialen – von Pendlergemeinden im Süden bis zu ländlichen Räumen im Norden und Osten.