Thurnau, M

Marktüberblick: Niedrige Preise, schwache Rendite

Thurnau ist ein ländlicher Markt im Landkreis Kulmbach in Oberfranken mit 4.111 Einwohnern auf 64,18 km² Fläche. Die Angebotsmiete liegt bei 7,06 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.879 Euro pro Quadratmeter.

Damit liegt Thurnau bei der Miete unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen (3.246 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite beträgt 4,51 Prozent. Sie liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, was Thurnau im Bundesland auf den 74. Perzentilrang bringt — das bedeutet, dass 74 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Allerdings liegt sie unter dem Kreisdurchschnitt von 5,56 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,16 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, aber über dem Kreiswert von 18,8.

Die niedrige Miete bei gleichzeitig moderatem Kaufpreis führt zu einer im bayerischen Vergleich soliden, aber im regionalen Vergleich schwachen Rendite.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität bei Kaufpreisen

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 2018 bis 2026 von 5,36 auf 6,99 Euro pro Quadratmeter, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 3,37 Prozent entspricht. Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg in den Jahren 2021 bis 2024 (von 6,37 auf 8,38 Euro), gefolgt von einem Rückgang auf 6,00 Euro im Jahr 2025 und einem erneuten Anstieg auf 6,99 Euro im Jahr 2026.

Die Kaufpreise zeigen eine deutlich volatilere Entwicklung. Von 1.022 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 2.285 Euro im Jahr 2022, fielen dann auf 1.017 Euro im Jahr 2025 und stiegen erneut auf 2.472 Euro im Jahr 2026. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate beträgt 11,67 Prozent, was die extreme Schwankungsbreite widerspiegelt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.879 Euro liegt unter dem Wert der Zeitreihe für 2026 (2.472 Euro). Ebenso liegt die aktuelle Angebotsmiete von 7,06 Euro leicht über dem Zeitreihenwert für 2026 (6,99 Euro). Diese Diskrepanz zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Angebotswerte unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsmethoden zugrunde legen können.

Die extreme Volatilität der Kaufpreise macht eine fundierte Markteinschätzung schwierig. Die Kaufpreise pendeln zwischen etwa 1.000 und 2.500 Euro pro Quadratmeter.

Demografie: Leichter Bevölkerungsrückgang, stabile Beschäftigungslage

Die Bevölkerung Thurnaus ist von 4.183 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.111 im Jahr 2024 gesunken, einem Rückgang von 1,7 Prozent über den Zeitraum. Der Rückgang war bis 2019 kontinuierlich (von 4.183 auf 4.046), seit 2020 stabilisiert sich die Zahl um die 4.100-Grenze. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 63 pro 1.000 Erwerbstätige (entspricht 6,3 Prozent). Sie entwickelte sich von 79 im Jahr 2015 auf ein Tief von 45 im Jahr 2021 und stieg dann wieder auf 63 im Jahr 2023.

Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang im langfristigen Vergleich deutet auf einen sich stabilisierenden, aber strukturell schwachen Arbeits- und Wohnungsmarkt hin.

Standortfaktoren: Schwacher Zukunftsatlas-Rang, keine Hochschulen

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Kulmbach, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 100 in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis relativ gut ab. Schwächer sind die Werte in der Dynamik (Rang 214), der Stärke (Rang 274), der Demografie (Rang 317) und dem Arbeitsmarkt (Rang 330).

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus schwacher Dynamik und schlechtem Arbeitsmarkt-Rang im Zukunftsatlas korrespondiert mit der leichten Bevölkerungsschrumpfung und der moderaten Arbeitslosenquote. Der relativ gute Wohlstands-Rang steht im Kontrast zu den anderen Indizes.

Regionale Einordnung: Günstiger Markt im Umkreis

Im Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,3 Kilometer weist Thurnau eine der niedrigsten Angebotsmieten auf. Mit 7,06 Euro pro Quadratmeter liegt Thurnau über Wonsees (6,02 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten. Kasendorf (3,2 km) liegt mit 8,53 Euro deutlich darüber, Kulmbach (10,2 km) mit 9,42 Euro noch höher.

Bei den Kaufpreisen liegt Thurnau mit 1.879 Euro pro Quadratmeter im mittleren Bereich — niedriger als Neudrossenfeld (2.551 Euro) und Kulmbach (2.511 Euro), aber höher als Kasendorf (1.138 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,51 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Kasendorf weist mit 8,99 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Ködnitz (6,26 %) und Hollfeld (6,23 %). Thurnau liegt damit unter dem Nachbarmittel und sogar unter dem Kreisdurchschnitt von 5,56 Prozent. Lediglich Neudrossenfeld (4,23 %) und Kulmbach (4,50 %) weisen eine noch niedrigere Rendite aus.

Die niedrige Miete bei gleichzeitig moderatem Kaufpreis führt zu einer im regionalen Vergleich schwachen Rendite.