Guttenberg

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise, hohe Rendite

Guttenberg im Landkreis Kulmbach ist mit rund 470 Einwohnern die kleinste Gemeinde Oberfrankens. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen hier deutlich unter allen Vergleichswerten – auf Kreis-, Landes- und sogar Bundesebene. Daraus resultiert eine der höchsten Bruttomietrenditen in ganz Bayern. Der Ort liegt am Südostrand des Naturparks Frankenwald, ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Untersteinach und über die Kreisstraße KU 13 mit der Bundesstraße 303 verbunden. Die Gemeinde umfasst 14 Gemeindeteile auf einer Fläche von 10,66 km².

Die Kombination aus sehr niedrigen Preisen und einer hohen Rendite kennzeichnet Guttenberg als einen der günstigsten Wohnstandorte Bayerns – ein Muster, das sich in der gesamten Region der Frankenwald-Gemeinden wiederfindet, aber hier besonders ausgeprägt ist.

Preisentwicklung: Mieten rückläufig, Kaufpreis korrigiert stark

Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 5,76 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich 2020 bis 2024 zeigt die Zeitreihe einen deutlichen Rückgang: Von 6,67 Euro im Jahr 2020 und 2021 auf 5,38 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einer leichten Erholung auf 5,56 Euro im Jahr 2024. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt -4,45 Prozent.

Beim Angebotskaufpreis zeigt sich ein noch stärkeres Bild: Die Zeitreihe verzeichnet für 2024 einen Wert von 1.230,77 Euro pro Quadratmeter. Der aktuell ausgewiesene Angebotskaufpreis liegt dagegen bei 873 Euro pro Quadratmeter. Diese Diskrepanz von rund 29 Prozent zwischen dem letzten Zeitreihenwert und dem aktuellen Angebotswert deutet auf eine erhebliche Preiskorrektur im laufenden Zeitraum hin. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,64 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 12,6-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die Bruttomietrendite liegt bei 7,91 Prozent. Sie ergibt sich rechnerisch aus dem Verhältnis von Jahreskaltmiete zum Kaufpreis und ist bei gleichzeitig niedrigen Mieten und noch niedrigeren Kaufpreisen besonders hoch.

Regionale Einordnung: Günstigster Standort im Frankenwald-Umfeld

Guttenberg liegt bei allen Preis- und Renditekennzahlen deutlich unter den Vergleichswerten:

Die Angebotsmiete von 5,76 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro, unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 873 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 1.720 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 12,64 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 18,75 und der bayerische Durchschnitt von 26,1. Eine niedrige Faktorzahl bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete gering ist – was der hohen Bruttomietrendite entspricht.

Mit einer Bruttomietrendite von 7,91 Prozent liegt Guttenberg auf dem 97,8. Perzentil in Bayern – von den 2.056 betrachteten Orten im Land liegen 97,8 Prozent unter diesem Wert. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 5,56 Prozent.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Kupferberg (1,9 km) weist mit 7,42 Euro/m² Miete und 1.752 Euro/m² Kaufpreis deutlich höhere Werte aus, Ludwigschorgast (3,2 km) liegt bei 7,76 Euro/m² Miete und 1.586 Euro/m² Kaufpreis. Selbst der nachbarschaftlich günstigste Ort, Grafengehaig (5,9 km), liegt mit 4,71 Euro/m² Miete zwar niedriger, weist aber mit 4,71 Prozent Rendite eine deutlich niedrigere Rendite aus – was auf noch niedrigere Kaufpreise hindeutet. Untersteinach (3,6 km) liegt mit 8,71 Euro/m² Miete und 1.455 Euro/m² Kaufpreis über dem Niveau von Guttenberg, erzielt aber mit 7,19 Prozent ebenfalls eine hohe Rendite.

Das Muster ist klar: Guttenberg gehört zu den günstigsten Orten im Umkreis, sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel prägt den Markt

Die Bevölkerung von Guttenberg ist seit 2015 um 6,8 Prozent gesunken – von 501 auf 467 Einwohner im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,44 Prozent, was bei einer Gemeindegröße von 467 Einwohnern elf arbeitslosen Personen entspricht.

Auf Ebene des Landkreises Kulmbach schneidet dieser im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex auf Rang 269 ab. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 100 im oberen Drittel, während die Indizes für Demografie (Rang 317) und Arbeitsmarkt (Rang 330) im unteren Bereich liegen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 214 im mittleren Bereich, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 264 ebenfalls unterdurchschnittlich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und demografischen Herausforderungen des Landkreises spiegelt sich in den niedrigen Immobilienpreisen wider.

Für Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerten, liegen für Guttenberg keine Werte vor.