Untersteinach

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Untersteinach zeichnet sich durch ein deutliches Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis aus. Die Angebotsmiete liegt bei 8,71 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.455 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen weniger als die Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 3.246 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 7,19 Prozent, die im bundeslandweiten Vergleich im 96,8. Perzentil liegt – Untersteinach gehört damit zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,92, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 14-Jahres-Mietwert entspricht. Im Vergleich dazu liegt der bayerische Durchschnitt bei 26,1 Jahren.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Guttenberg weist mit 7,91 Prozent sogar eine noch höhere Rendite auf, während Kulmbach mit 4,5 Prozent deutlich niedrigere Werte bietet. Kupferberg und Stadtsteinach liegen mit rund 5,1 bis 5,2 Prozent im regionalen Mittelfeld.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine erhebliche Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete fiel von 8,33 Euro im Jahr 2018 auf einen Tiefstwert von 4,95 Euro im Jahr 2019, bevor sie sich bis 2024 auf 10,73 Euro erholte und 2026 wieder auf 9,50 Euro sank. Der aktuelle Wert von 8,71 Euro liegt damit unter dem Zeitreihenwert von 2026.

Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.260 Euro (2020) und 1.615 Euro (2024). Der aktuelle Wert von 1.455 Euro entspricht nahezu dem Zeitreihenwert von 2025 (1.457 Euro). Der Zeitreihenwert von 2026 von 625 Euro weicht deutlich davon ab und könnte auf eine andere Datenbasis oder einen Ausreißer zurückgehen. Die CAGR-Werte spiegeln die langfristige Dynamik wider: Die Miete wuchs im Jahresdurchschnitt mit 1,66 Prozent, während der Kaufpreis mit minus 10,66 Prozent jährlich deutlich schrumpfte.

Die extremen Schwankungen in der Zeitreihe – insbesondere der Einbruch der Miete 2019 und der starke Kaufpreisrückgang bis 2026 – deuten auf einen Markt hin, der von wenigen Transaktionen oder unvollständigen Angebotsdaten geprägt sein könnte. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Untersteinach hat 1.789 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 11,43 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 157 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 2,6 Prozent rückläufig – von 1.837 auf 1.789. Der Höchststand lag 1997 bei 2.076 Einwohnern, seither ist ein kontinuierlicher Rückgang zu verzeichnen.

Der Arbeitsmarkt hat sich in der gleichen Periode deutlich verbessert: Die Arbeitslosenquote sank von 62 auf 31 Promille zwischen 2015 und 2023 – also um die Hälfte. Dieser positive Trend steht im Gegensatz zur Bevölkerungsentwicklung und geht einher mit einem stabilisierten oder leicht gestiegenen Erwerbstätigenverhältnis.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Kulmbach, auf den sich die Ränge beziehen, in den Teilindizes sehr unterschiedlich ab: Mit Rang 100 von rund 400 Kreisen liegt der Index für Wohlstand und soziale Lage im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 330 und der Demografie-Index mit Rang 317 eher am unteren Ende liegen. Der Dynamik-Index (Rang 214) und der Wettbewerb- und Innovationsindex (Rang 264) liegen im mittleren Bereich.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Untersteinach liegt im Naturpark Frankenwald und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Untersteinach. Der Ort verfügt über eine gute Verkehrsanbindung: Der Bahnhof Untersteinach (b Stadtsteinach) liegt an der Bahnstrecke Bamberg–Hof, die Bundesstraßen 303 und 289 führen durch das Gemeindegebiet. Kulmbach als Kreisstadt ist etwa 6,5 Kilometer entfernt.

Die Gemeinde gliedert sich in drei Gemeindeteile: Untersteinach (Pfarrdorf), Gumpersdorf (Dorf) und Hummendorf (Weiler). Es bestehen eine Grundschule (Volksschule Untersteinach-Ludwigschorgast) und ein Mittelschulsprengel mit Stadtsteinach. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus ländlicher Lage, guter Verkehrsanbindung und niedrigen Immobilienpreisen korrespondiert mit der hohen Bruttomietrendite: Der Kaufmarkt liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt, während die Mieten sich am Bundesdurchschnitt orientieren.