Trebgast

Marktüberblick

Trebgast ist eine Gemeinde im Landkreis Kulmbach im Norden Bayerns mit rund 1.560 Einwohnern auf 17,08 Quadratkilometern. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein für eine ländliche Gemeinde typisches Profil: deutliche Preisunterschreitung des bayerischen Durchschnitts bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Bruttomietrendite. Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 7,86 Euro pro Quadratmeter für Miete und 1.821 Euro pro Quadratmeter für den Kauf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,3 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 19,3-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht.

Die Bruttomietrendite von 5,18 % liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und positioniert Trebgast im Perzentilrang 85,4 von 2.056 bayernweiten Orten. Das signalisiert: Die Preise sind im Verhältnis zur Miete niedrig, was für Investoren eine höhere Rendite verspricht – gleichzeitig spiegelt es die geringere Attraktivität des Standorts im bayernweiten Vergleich wider.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis in Trebgast weisen extreme Schwankungen auf, die auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Transaktionen pro Jahr hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,21 Euro (2018, 2020) und 10,00 Euro (2021) pro Quadratmeter – eine Spanne von mehr als dem Doppelten. Im Kaufpreisbereich reicht die Bandbreite von 750 Euro (2019) bis fast 2.990 Euro (2021) pro Quadratmeter.

Besonders auffällig ist der Einbruch im Jahr 2025, als der Angebotskaufpreis auf 993 Euro pro Quadratmeter fiel – weniger als die Hälfte des Vorjahreswertes von 1.805 Euro. Bereits 2026 zeigt die Zeitreihe mit 2.527 Euro wieder einen starken Anstieg. Diese Volatilität macht Trendaussagen schwierig: Bei einem Markt mit so wenigen Transaktionen kann ein einzelnes Objekt mit abweichender Ausstattung oder Lage die Durchschnittswerte stark verzerren. Die CAGR-Werte von 10,66 % für die Miete und 18,95 % für den Kaufpreis sind statistisch kaum aussagekräftig, da sie von den extremen Ausreißern 2021 und 2025 geprägt werden.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Trebgasts ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.588 auf 1.561 Einwohner entspricht das einem Verlust von 1,7 Prozent. Der Höchststand der Reihe lag 2016 bei 1.611 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner pro Quadratkilometer – das unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,11 Prozent, was auf eine stabile lokale Beschäftigungssituation hindeutet. Mit 21 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Kulmbach jedoch insgesamt im unteren Drittel ein: Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders problematisch sind die Teilindizes Demografie (Rang 317) und Arbeitsmarkt (Rang 330). Positiv fällt der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 100 aus – ein Hinweis darauf, dass die wirtschaftliche Basis der Bevölkerung trotz demografischer und arbeitsmarktlicher Herausforderungen stabil ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Kulmbach liegt die Angebotsmiete Trebgasts mit 7,86 Euro knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 7,66 Euro. Der Kaufpreis von 1.821 Euro liegt leicht über dem Kreis-Mittel von 1.720 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,18 % liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 5,56 %, was darauf zurückzuführen ist, dass der Kaufpreis prozentual stärker über dem Kreis-Mittel liegt als die Miete.

Im bayernweiten Vergleich schneidet Trebgast bei allen Preisindikatoren deutlich unter dem Durchschnitt ab: Die Miete liegt 22,3 % unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro), der Kaufpreis 43,9 % (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 19,3 ist um 26,1 % niedriger als der bayernweite Durchschnitt von 26,1. Diese Diskrepanz zwischen niedrigeren Preisen und der im Perzentil 85,4 bewerteten Rendite ist konsistent: Niedrigere Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer relativen Renditestärke im bayernweiten Vergleich.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 7,3 Kilometer liegt die Angebotsmiete Trebgasts mit 7,86 Euro nahe am unteren Ende. Ludwigschorgast (6,4 km) liegt mit 7,76 Euro noch etwas darunter, Wirsberg (5,7 km) liegt mit 7,96 Euro knapp darüber. Höhere Werte weisen Ködnitz (9,34 Euro) und Himmelkron (10,01 Euro) auf. Bei den Kaufpreisen liegt Trebgast mit 1.821 Euro im Mittelfeld der Nachbarn – höher als Ludwigschorgast (1.586 Euro) und Untersteinach (1.455 Euro), aber niedriger als Himmelkron (2.048 Euro) und Neudrossenfeld (2.551 Euro). Die Rendite von 5,18 % liegt unter der der meisten Nachbarn; Harsdorf (3,85 %), Wirsberg (4,9 %) und Neudrossenfeld (4,23 %) weisen niedrigere Werte auf.

Standortfaktoren

Trebgast verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas 2025 beziehen sich auf den Landkreis Kulmbach als Bezugsgröße. Mit dem Gesamt-Rang 269 von rund 400 Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel der deutschen Kreisvergleiche. Die Teilindizes Dynamik (Rang 214) und Wettbewerb & Innovation (Rang 264) schneiden relativ besser ab als Demografie (317) und Arbeitsmarkt (330). Der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 100 ist der stärkste Bereich und hebt sich deutlich vom Gesamtbild ab.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, schwachem Arbeitsmarkt-Index und fehlenden Hochschulen deutet auf einen eher passiven Immobilienmarkt hin, der von der lokalen Nachfrage geprägt ist. Die niedrigen Preise im bayernweiten Vergleich und die überdurchschnittliche Rendite stehen in diesem Kontext als Ausdruck der geringeren nachfrageseitigen Dynamik im Vergleich zu urbanen oder stark wachsenden Regionen Bayerns.