Ludwigschorgast, M

Marktüberblick

Ludwigschorgast ist ein Markt im Landkreis Kulmbach mit rund 1.000 Einwohnern auf einer Fläche von 5,94 Quadratkilometern. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich deutlich unter den bayernweiten Durchschnittswerten: Die Angebotsmiete liegt bei 7,76 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.586 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu beträgt der bayernweite Durchschnitt 10,11 Euro für die Miete und 3.246 Euro für den Kaufpreis. Der Kreis Kulmbach liegt mit 7,66 Euro Miete und 1.720 Euro Kaufpreis nahe am Ortswert, was Ludwigschorgast als typischen Vertreter des ländlichen Oberfrankens im unteren Preissegment einordnet.

Die Bruttomietrendite von 5,87 Prozent liegt deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 17,03 ist ebenfalls unter dem Kreiswert von 18,75 und dem bayernweiten Wert von 26,10. Die hohe Rendite im bayernweiten Vergleich (Perzentilrang 92,07 von 2.056 Orten) resultiert aus der Kombination niedriger Kaufpreise mit relativ stabilen Mieten.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Ludwigschorgast war zwischen 2021 und 2025 volatil. Die Angebotsmiete sank von 14,35 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 5,42 Euro im Jahr 2023, stieg dann wieder auf 6,67 Euro (2024) und 9,07 Euro (2025). Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt -10,84 Prozent.

Der Kaufpreis entwickelte sich zwischen 2022 und 2024 deutlich steigend: Von 1.028,82 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 2.458,36 Euro im Jahr 2024, was einer CAGR von 54,58 Prozent entspricht. Die aktuellen Angebotswerte von 7,76 Euro Miete und 1.586 Euro Kaufpreis liegen unter den letzten Zeitreihenwerten (9,07 Euro Miete 2025, 2.458 Euro Kaufpreis 2024), was auf eine weitere Korrektur des Marktes in jüngster Zeit hindeutet.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis zeigt einen sich wandelnden Markt: Während die Mieten nach dem 2021er Höhepunkt zunächst stark fielen und sich teilweise erholten, stiegen die Kaufpreise zwischen 2022 und 2024 deutlich an, bevor sie erneut sanken.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ludwigschorgast bei den Angebotsmieten im Mittelfeld der Nachbarorte. Mit 7,76 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert über Kupferberg (7,42 Euro) und Stadtsteinach (7,24 Euro), unter Untersteinach (8,71 Euro) und Ködnitz (9,34 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Ludwigschorgast mit 1.586 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Guttenberg weist mit 873 Euro den niedrigsten, Wirsberg mit 1.949 Euro den höchsten Kaufpreis auf.

Die Bruttomietrendite von 5,87 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Untersteinach (7,19 Prozent) und Guttenberg (7,91 Prozent) weisen höhere Renditen auf, während Kupferberg (5,08 Prozent), Wirsberg (4,90 Prozent) und Trebgast (5,18 Prozent) niedrigere Renditen bieten. Das Muster zeigt, dass die Renditen in der Region zwischen etwa 4,9 und 7,9 Prozent streuen, wobei niedrigere Kaufpreise tendenziell mit höheren Renditen einhergehen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Ludwigschorgast ist seit 2015 stabil bei rund 1.000 Einwohnern. Von 985 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.000 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 1,52 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 168 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,59 Prozent im Jahr 2015 auf 4,07 Prozent im Jahr 2023, was einem Anstieg von 1,48 Prozentpunkten entspricht. Im Jahr 2022 lag die Quote mit 2,44 Prozent noch unter dem 2015er Wert, bevor sie 2023 deutlich anstieg. Mit 25 arbeitslosen Personen bei einer Quote von 4,07 Prozent liegt die absolute Arbeitslosigkeit im kleinen Rahmen.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig steigender Arbeitslosenquote deutet auf eine strukturelle Veränderung des lokalen Arbeitsmarktes hin, die sich nicht in einem Bevölkerungsrückgang niederschlägt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kulmbach, zu dem Ludwigschorgast gehört, mit einem Gesamtrang von 269 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Stärken und Schwächen: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 100 deutlich im oberen Drittel, während Arbeitsmarkt (Rang 330) und Demografie (Rang 317) zu den schwächeren Bereichen gehören. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 264 im unteren Mittelfeld, die Dynamik mit Platz 214 im oberen Mittelfeld.

Diese Struktur – guter Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Arbeitsmarktposition und demografischen Herausforderungen – entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise in Oberfranken. Die stabile Bevölkerungsentwicklung in Ludwigschorgast steht im Widerspruch zum schlechten Demografie-Rang des Kreises, was auf lokale Unterschiede innerhalb des Kreises hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Senioren ausrichtet.