Kupferberg, St

Marktüberblick

Kupferberg ist eine der kleinsten Städte Deutschlands mit rund 1.070 Einwohnern auf 8,28 km² im oberfränkischen Landkreis Kulmbach. Der Ort liegt zwischen Frankenwald und Fichtelgebirge auf 467 m ü. NHN und blickt auf eine über 700-jährige Geschichte als Bergbaustadt zurück – der Name leitet sich vom Kupferbergbau ab, der hier im 14. Jahrhundert bis zu 1.700 Bergknappen Beschäftigung bot. Heute ist Kupferberg Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Untersteinach und Teil der Metropolregion Nürnberg.

Der kleine Ort zeigt einen Immobilienmarkt, der sich durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite auszeichnet. Mit 5,08 % liegt Kupferberg im bayerischen Vergleich im 84. Perzentil – deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,13 %. Diese hohe Rendite entsteht aus der Kombination moderater Kaufpreise und gestiegener Mieten, nicht aus niedrigen Mietniveaus allein.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Kupferberg liegt bei 7,42 € je m². Damit ist sie knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 €/m² und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 1.752 €/m² – knapp über dem Kreiswert von 1.720 €/m² und weit unter dem bayerischen Niveau von 3.246 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 19,68 liegt über dem Kreiswert von 18,75, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet: Die Jahresmiete verhält sich zum Kaufpreis in Kupferberg günstiger als im bayerischen Durchschnitt, was die hohe Rendite erklärt.

Die Mietentwicklung war in den letzten Jahren deutlich positiv. Die Angebotsmiete stieg von 5,08 €/m² (2018) auf 8,20 €/m² (2026) – ein Anstieg um über 60 %. Der CAGR von 6,17 % übertrifft den Kaufpreisanstieg mit 0,82 % deutlich. Die Kaufpreise waren vergleichsweise stabil: 2019 lag der Wert bei 1.774 €/m², 2022 bei 1.818 €/m². Die Zeitreihe der Kaufpreise ist jedoch lückenhaft – sie umfasst nur drei Jahre (2019, 2021, 2022) und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Diese Entwicklung zeigt, dass die Renditeverbesserung primär auf gestiegene Mieten zurückzuführen ist, nicht auf fallende Kaufpreise.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Kupferbergs wuchs seit 2015 von 1.030 auf 1.070 Einwohner (+3,9 %). Die Bevölkerungsdichte beträgt 129 Einwohner je km². Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem Rückgang von 2019 (1.057) auf 2021 (1.047) erholte sich die Zahl wieder und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 1.070.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,62 % und damit auf einem niedrigen Niveau. Im Zeitverlauf zeigte sie Schwankungen zwischen 1,91 % (2018) und 3,75 % (2015). Mit 23 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die stabile bis leicht wachsende Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit kann auf eine ausgewogene lokale Nachfrage nach Wohnraum hindeuten.

Allerdings ist die kleine Größe des Ortes zu beachten: Schon wenige Zuzüge oder Fortzüge können die Bevölkerungszahl merklich beeinflussen. Die stabile Entwicklung seit 2022 spricht jedoch für eine gewisse Resilienz.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Kupferberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,42 €/m² liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden: Guttenberg (5,76 €/m²) und Marktleugast (7,05 €/m²) sind günstiger, während Untersteinach (8,71 €/m²), Neuenmarkt (8,21 €/m²) und Ködnitz (9,34 €/m²) deutlich höhere Mieten ausweisen.

Beim Kaufpreis liegt Kupferberg mit 1.752 €/m² im Mittelfeld. Guttenberg (873 €/m²) und Marktleugast (1.205 €/m²) sind deutlich günstiger, Wirsberg (1.949 €/m²) und Ködnitz (1.792 €/m²) teurer. Die Bruttomietrendite von 5,08 % liegt im unteren Bereich der Nachbarn – nur Wirsberg (4,90 %) ist darunter. Guttenberg weist mit 7,91 % die höchste Rendite auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete zurückzuführen ist.

Kupferberg folgt damit dem regionalen Muster: Kleinere Orte im Frankenwald weisen tendenziell niedrigere Kaufpreise und Mieten auf als größere Städte, die Renditen variieren je nach Preis-Miete-Verhältnis stark.

Standortfaktoren und Einordnung

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kulmbach, zu dem Kupferberg gehört, insgesamt auf Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen. Das Platzierungsmuster zeigt unterschiedliche Stärken und Schwächen:

Der Index Wohlstand/Soziale Lage liegt mit Rang 100 im oberen Drittel – ein deutliches Plus für die Region. Dagegen schneiden Arbeitsmarkt (Rang 330) und Demografie (Rang 317) im unteren Bereich ab. Die Dynamik (Rang 214) und Wettbewerb/Innovation (Rang 264) liegen im mittleren Bereich.

Diese Struktur entspricht dem Bild einer ländlichen Region mit solidem Wohlstand, aber strukturellen Herausforderungen bei Arbeitsmarkt und Bevölkerungsentwicklung. Das Fehlen einer Hochschule vor Ort bedeutet, dass keine akademisch geprägte Nachfrage nach Mietwohnungen entsteht – der Markt wird primär von lokalen Haushalten und Pendler:innen getragen.

Die Kombination aus moderaten Immobilienpreisen, gestiegenen Mieten und stabiler Bevölkerungsentwicklung macht Kupferberg zu einem Ort mit überdurchschnittlicher Rendite, der jedoch von der allgemeinen demografischen und arbeitsmarktlichen Entwicklung des Landkreises abhängt.