Kasendorf, M

Ort und Standort

Kasendorf ist ein Markt im oberfränkischen Landkreis Kulmbach mit 2.469 Einwohnern auf 39 km² Fläche, was einer Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt an der Staatsstraße 2190 zwischen Kulmbach und Würgau, die nächste Autobahn-Anschlussstelle Thurnau-West an der A 70 ist etwa 10 Kilometer entfernt. Die Bahnstrecke Kulmbach–Thurnau wurde 1993 stillgelegt, eine direkte Schienenanbindung besteht nicht mehr.

Am Ort sind gewerbliche Strukturen vorhanden: Das Kalkwerk Johann Bergmann, Franken Maxit als Baustoffhersteller, Richter Steuerungstechnik, Alpha-InnoTec sowie die MAJA-Möbelwerke sind vor Ort ansässig. Der Landkreis Kulmbach ist insgesamt der drittwichtigste Lebensmittelstandort Bayerns, was die regionale Wirtschaftsstruktur mitprägt.

Marktüberblick und Preisniveau

Das Kaufpreisniveau in Kasendorf liegt mit 1.138 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro, unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,12 – damit liegt Kasendorf weit unter dem Kreiswert von 18,75 und dem bayerischen Wert von 26,10.

Die Angebotsmiete von 8,53 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreisdurchschnitt (7,66 Euro) und nahe am Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Dieser Unterschied – niedrige Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten – führt zu einer Bruttomietrendite von 8,99 Prozent. Dieser Wert liegt im bayerischen Vergleich auf dem 98,6. Perzentil, also an der Spitze aller 2.056 untersuchten Orte im Freistaat. Die Rendite in Kasendorf ist mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Im regionalen Vergleich weist Kasendorf die niedrigsten Kaufpreise aller benachbarten Orte auf. Thurnau (3,2 km) liegt bei 1.879 Euro pro Quadratmeter, Mainleus (7,3 km) bei 1.860 Euro, Kulmbach (11 km) bei 2.511 Euro. Die Angebotsmieten der Nachbarorte liegen zwischen 6,02 Euro (Wonsees) und 9,42 Euro (Kulmbach) – Kasendorfs 8,53 Euro sind damit im oberen Mittelfeld. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und soliden Mieten erzeugt die außergewöhnlich hohe Rendite.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen zeigen für Kasendorf eine ungewöhnlich hohe Volatilität in beiden Märkten.

Bei den Mietpreisen schwankten die Angebotswerte zwischen 5,97 Euro pro Quadratmeter (2018) und 8,70 Euro (2025). Der Wert von 8,01 Euro in 2019 wurde 2022 mit 6,00 Euro deutlich unterschritten, bevor die Werte 2024 und 2025 wieder auf über 8 Euro stiegen. Der CAGR von 3,98 Prozent über den Zeitraum ist positiv, wird aber durch die starken jährlichen Schwankungen geprägt.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch extremer: Von 1.159 Euro (2018) fiel der Wert auf 417 Euro (2021), stieg dann 2022 auf 2.685 Euro – ein Anstieg um das Sechsfache innerhalb eines Jahres – und sank 2025 wieder auf 1.126 Euro. Diese extreme Volatilität kann auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Objekttypen oder Lagen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der negative CAGR von minus 0,41 Prozent über den gesamten Zeitraum ist dabei ein arithmetisches Mittel über diese schwankungsreiche Entwicklung.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf tatsächlich erfasste Marktdaten hindeutet.

Demografie und regionale Einordnung

Die Einwohnerzahl Kasendorfs lag 2024 bei 2.469 und hat sich seit 2015 (2.467) praktisch nicht verändert. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang bis 2018 auf 2.417 Einwohner, gefolgt von einer stabilen Erholung auf den Ausgangswert. Seit 2023 ist die Zahl mit 2.469 unverändert.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 63 Einwohner pro Quadratkilometer – Kasendorf ist eine ländlich strukturierte Gemeinde mit 16 Gemeindeteilen, was auf eine dezentrale Siedlungsstruktur hindeutet.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Werte zwischen 27 und 42 (für 2023: 37). Der Wert von 37 liegt im unteren bis mittleren Bereich für ländliche Regionen Bayerns. Der Landkreis Kulmbach als Ganzer hat mit Rang 330 von rund 400 Landkreisen im Prognos-Indikator "Arbeitsmarkt" eine schwache Position. Der Indikator "Demografie" liegt mit Rang 317 ebenfalls im unteren Drittel, was auf Überalterung und Bevölkerungsrückgang in der Region hinweist. Der Indikator "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 100 ist der stärkste Bereich des Kreises.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig schwachen Arbeitsmarkt- und Demografieindikatoren deutet auf einen ausgeglichenen, aber dynamikarmen lokalen Markt hin.

Standortfaktoren und Einordnung

Der Landkreis Kulmbach, dem Kasendorf angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 269 von rund 400 Landkreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Indikator "Dynamik" mit Rang 214 ist der stärkste Bereich, während "Arbeitsmarkt" (330) und "Demografie" (317) die schwächsten Bereiche sind. Der Indikator "Wettbewerb und Innovation" liegt mit Rang 264 ebenfalls im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen lokaler Bildungseinrichtungen bedeutet, dass Kasendorf keine studentische Nachfrage generiert und auf Pendler aus den größeren Städten angewiesen ist.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, hoher Mietrendite und schwachen Standortindikatoren beschreibt ein klassisches ländliches Marktprofil: Die Preise sind niedrig, weil die Nachfrage begrenzt ist, aber die Mieten bleiben stabil, weil das Angebot ebenfalls knapp ist. Die hohe Rendite ist weniger ein Zeichen für Investitionsattraktivität als vielmehr ein Indikator für ein unterbewertetes oder strukturschwaches Marktumfeld.