Weismain, St

Marktüberblick

Weismain ist eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Lichtenfels mit 4.803 Einwohnern auf 90,14 km² Fläche. Der Ort ist staatlich anerkannter Erholungsort und liegt am Nordrand des Naturparks Fränkische Schweiz – Frankenjura. Mit 53 Einwohnern pro km² ist die Besiedlungsdichte gering; die Stadt umfasst 37 Gemeindeteile. Die Bevölkerung ist seit 2015 leicht rückläufig (von 4.821 auf 4.803), hat aber nach einem Tiefpunkt 2020 wieder leicht zugelegt. Die Arbeitslosenquote liegt bei 7,1 %.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.104 € je m², die Angebotsmiete bei 8,01 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,57 %, der Kaufpreisfaktor 21,88. Der Kaufpreis liegt mit 2.104 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 1.939 €/m², die Miete liegt mit 8,01 €/m² leicht darunter (Kreis: 8,17 €/m²). Im bundesweiten Vergleich schneidet Weismain unterschiedlich ab: Die Miete liegt unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²), der Kaufpreis ebenfalls (2.409 €/m²). Die Rendite von 4,57 % liegt unter dem deutschen Mittel (5,10 %). In Bayern liegt Weismain bei der Miete deutlich unter dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²), die Rendite von 4,57 % jedoch über dem Landesdurchschnitt (4,13 %). Der Perzentilrang von 75,4 zeigt, dass Weismain bei der Miete höher liegt als drei Viertel der 2.056 bayrischen Orte – ein Hinweis darauf, dass der bayrische Durchschnitt stark von wenigen teuren Städten nach oben gezogen wird.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 6,96 % über die verfügbare Zeitreihe, die jedoch von extremen Schwankungen geprägt ist: 2020 lag der Angebotskaufpreis bei 2.778 €/m², 2021 stürzte er auf 635 €/m² ab, bevor er 2023 mit 2.609 €/m² wieder nahe dem 2020er Niveau lag. Die Mietentwicklung war mit einem CAGR von 0,51 % deutlich ruhiger, schwankte aber ebenfalls zwischen 6,00 €/m² (2018) und 8,46 €/m² (2023). Diese Volatilität in den Angebotswerten deutet auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte und starkem Angebotsdruck hin.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km zeigt Weismain ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,01 €/m² liegt im Mittelfeld: höher als bei Hochstadt a. Main (7,33 €/m²) und Stadelhofen (6,69 €/m²), aber niedriger als bei Altenkunstadt (8,24 €/m²), Kasendorf (8,53 €/m²) und Wattendorf (9,84 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Weismain mit 2.104 €/m² über dem Niveau von Burgkunstadt (1.575 €/m²), Hochstadt (1.553 €/m²) und Stadelhofen (1.416 €/m²), aber unter dem von Wattendorf (3.001 €/m²) und Altenkunstadt (2.352 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,57 % liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Wattendorf (3,94 %) und Redwitz a. d. Rodach (4,04 %) weisen niedrigere Renditen auf. Kasendorf fällt mit 8,99 % deutlich heraus – hier liegt der Kaufpreis mit 1.138 €/m² extrem niedrig bei einer vergleichsweise hohen Miete von 8,53 €/m². Die niedrige Rendite in Weismain ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im regionalen Vergleich zurückzuführen, während die Miete dem regionalen Niveau entspricht.

Der Kaufpreisfaktor von 21,88 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 19,73 und zeigt an, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im restlichen Kreis. Das entspricht der niedrigeren Rendite.

Standortfaktoren

Der Landkreis Lichtenfels, dem Weismain angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 240 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 176 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 366 das untere Fünftel einnimmt. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 235) und der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 247) liegen im unteren Mittelfeld. Der Demografie-Index (Rang 299) ist der schwächste Teilindex und spiegelt die alternde Bevölkerung und den leichten Bevölkerungsrückgang wider. Der Stärke-Index (Rang 193) schneidet relativ gut ab.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Weismain liegt an der Deutschen Spielzeugstraße, der Fränkischen Bierstraße und der Burgenstraße und ist seit 1976 staatlich anerkannter Erholungsort – Faktoren, die auf touristische Relevanz hinweisen, aber keine direkte Auswirkung auf die hier vorliegenden Immobilienkennzahlen haben.

Hinweise zur Datenlage

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Für Weismain liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor. Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis zeigen starke Schwankungen von Jahr zu Jahr, was auf eine geringe Transaktionsdichte und ein Angebot hinweist, das nicht der tatsächlichen Marktnachfrage entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 leicht rückläufig, hat sich aber seit 2020 stabilisiert.