Marktzeuln, M

Marktüberblick

Marktzeuln präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Ausreißer im bayerischen Vergleich. Mit einem Angebotskaufpreis von 881 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort nur etwa bei der Hälfte des Landkreisdurchschnitts von 1.939 Euro und bei etwas mehr als einem Viertel des bayerischen Durchschnitts von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,02 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen knapp unter dem Landkreisdurchschnitt (8,17 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Niveau (10,11 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 10,92 Prozent. Damit liegt Marktzeuln auf dem 99. Perzentil in Bayern — von allen 2.056 erfassten Orten im Bundesland hat nur ein verschwindend kleiner Teil eine höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 9,16 ist weniger als die Hälfte des Landkreisdurchschnitts (19,73) und etwa ein Drittel des bayerischen Werts (26,10). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Markt ist durch ein überproportional niedriges Preis-Leistungs-Verhältnis zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf eine kleine Datenbasis hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 3,83 Euro pro Quadratmeter (2018) und 12,00 Euro (2023). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 308 Euro (2023) und 1.840 Euro (2020). Diese Extremwerte in einzelnen Jahren deuten darauf hin, dass die Werte aus wenigen Inseraten oder Transaktionen resultieren und keine stabile Marktentwicklung abbilden.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete beträgt 9,09 Prozent, die des Kaufpreises 3,32 Prozent. Diese Werte sind jedoch aufgrund der starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig. Die jüngsten Werte (2024–2026) liegen bei der Miete zwischen 6,90 und 8,54 Euro und beim Kaufpreis stabil bei 1.127 Euro pro Quadratmeter, was auf eine gewisse Stabilisierung in den letzten Jahren hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,7 Kilometer Entfernung liegt Marktzeuln bei den Kaufpreisen mit 881 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten. Die nächsten Nachbarorte weisen Kaufpreise zwischen 1.266 Euro (Schneckenlohe) und 2.453 Euro (Sonnefeld) auf. Auch die Bruttomietrendite von 10,92 Prozent übertrifft die der Nachbarn deutlich, die zwischen 4,04 Prozent (Redwitz a.d. Rodach) und 6,57 Prozent (Weidhausen b. Coburg) liegen.

Im Landkreis Lichtenfels, der elf Orte umfasst, liegt Marktzeuln sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis im unteren Bereich. Die Abweichung vom Landesdurchschnitt ist jedoch bei den Kaufpreisen deutlich ausgeprägter als bei den Mieten. Während die Miete mit 8,02 Euro nur etwa 20 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt liegt, liegt der Kaufpreis mit 881 Euro etwa 73 Prozent darunter. Dies unterstreicht, dass das besondere Merkmal von Marktzeuln weniger in niedrigen Mieten als in den extrem niedrigen Kaufpreisen liegt.

Standortfaktoren

Marktzeuln hat seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 5,98 Prozent verzeichnet (von 1.539 auf 1.631 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,01 Prozent und damit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 238 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Ort ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Hochstadt-Marktzeuln und verfügt über den Bahnhof Hochstadt-Marktzeuln an der Bahnstrecke Bamberg–Hof, der zugleich Ausgangspunkt der Frankenwaldbahn nach Probstzella ist. Diese verkehrliche Anbindung ist ein Standortvorteil im ländlichen Raum.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Lichtenfels den Rang 240 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Wert im Dynamik-Index mit Rang 366, während der Wohlstands-Index mit Rang 176 besser abschneidet. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für Marktzeuln allein. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Das historische Fachwerkensemble des Ortskerns steht seit 1975 unter Denkmalschutz, was den Charakter des Ortes prägt, aber auch die Flexibilität bei Modernisierungen und Neubauten einschränken kann.