Stadelhofen

Marktüberblick: Ländliches Preisniveau mit überdurchschnittlicher Rendite

Stadelhofen im Landkreis Bamberg ist eine ländliche Gemeinde mit 1.263 Einwohnern auf 41,1 km², die sich durch ein deutlich unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt liegendes Preisniveau auszeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 6,69 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.416 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter den Vergleichswerten des Landkreises Bamberg (Miete: 9,36 €/m², Kaufpreis: 2.665 €/m²), des Freistaats Bayern (10,11 €/m² bzw. 3.246 €/m²) und des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²).

Das niedrige Preisniveau schlägt sich in einer Bruttomietrendite von 5,67 Prozent nieder, die sowohl den Landkreis-Durchschnitt (4,39 %) als auch den bayerischen Mittelwert (4,13 %) deutlich übertrifft. Im Bundesland liegt Stadelhofen bei der Rendite auf dem 90. Perzentil – von 2.056 verglichenen Orten liegt nur jeder Zehnte darüber. Der Kaufpreisfaktor von 17,64 ist ebenfalls einer der niedrigsten in Bayern (Bundeslanddurchschnitt: 26,10) und unter dem Kreis-Durchschnitt von 23,70.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bilden jedoch die relative Lage des Marktes korrekt ab.

Preisentwicklung: Starker Anstieg 2021, dann Stabilisierung

Die Mietpreise in Stadelhofen haben zwischen 2020 und 2023 eine deutliche Entwicklung durchlaufen. Von 5,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen sie 2021 sprunghaft auf 6,70 Euro (+21,8 Prozent), bevor sie 2022 auf 6,83 Euro und 2023 auf 6,88 Euro nur noch marginal weiter anstiegen.

Der starke Anstieg im Jahr 2021 erfolgte auf einem sehr niedrigen Ausgangsniveau und entspricht dem bundesweiten Mietpreisanstieg der Corona-Jahre. Die nachfolgende Stabilisierung ab 2022 zeigt, dass der Markt in Stadelhofen die Dynamik nicht weiter beschleunigt hat.

Der aktuelle Angebotsmietwert von 6,69 €/m² liegt unter dem letzten Zeitreihenwert von 6,88 €/m² (2023). Ein Rückgang ist damit möglich, lässt sich aber aus den vorliegenden Daten nicht mit Sicherheit belegen, da die Zeitreihe erst 2023 endet und der aktuelle Wert ein Momentaufnahme-Wert ist.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt vor (2021: 1.416,67 €/m²). Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Regionale Einordnung: Niedrigster Mietpreis im Nachbarschaftsring

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 13,4 Kilometer fällt auf, dass Stadelhofen bei der Angebotsmiete mit 6,69 €/m² den niedrigsten Wert aller verglichenen Orte aufweist. Nur Wonsees (6,02 €/m²) liegt darunter, alle anderen Nachbarn liegen zwischen 7,42 €/m² (Aufseß) und 13,87 €/m² (Königsfeld).

Beim Kaufpreis liegt Stadelhofen mit 1.416 €/m² ebenfalls im unteren Drittel der Nachbarn. Der günstigste Nachbar ist Kasendorf mit 1.138 €/m², der teuerste Scheßlitz mit 2.851 €/m². Königsfeld bildet einen Sonderfall: Mit 13,87 €/m² Miete bei nur 1.835 €/m² Kaufpreis erzielt es eine Bruttomietrendite von 9,07 Prozent – den höchsten Wert im Vergleich. Stadelhofens Rendite von 5,67 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn, deutlich über Wattendorf (3,94 %) und Scheßlitz (3,79 %), aber unter Königsfeld (9,07 %), Kasendorf (8,99 %) und Aufseß (7,69 %).

Stadelhofen folgt damit dem Muster ländlicher Gemeinden im Landkreis Bamberg: niedrige Preise, moderate bis gute Renditen. Die Abweichung vom Kreis-Durchschnitt (Miete 9,36 €/m²) ist mit fast 30 Prozent deutlich größer als die Abweichung vom Bundesdurchschnitt.

Standortfaktoren: Stabile soziale Lage, geringe wirtschaftliche Dynamik

Der Landkreis Bamberg, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 73 bei Wohlstand und sozialer Lage gehört der Kreis zu den besseren Dritteln, während er bei Dynamik (Rang 396 von 400) und Arbeitsmarkt (Rang 374) die schwächsten Werte aufweist. Der Wettbewerb und Innovation-Rang liegt mit 204 im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur – hoher Wohlstand bei geringer Dynamik – entspricht dem typischen Muster ländlicher Landkreise: bestehende Substanz und soziale Sicherheit sind vorhanden, aber Wachstumsimpulse und wirtschaftliche Dynamik bleiben aus. Stadelhofen als Teil dieses Landkreises profitiert indirekt von der stabilen sozialen Lage, kann aber nicht von dynamischen Wachstumseffekten profitieren.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde zählt zur Metropolregion Nürnberg.

Demografie und Wirtschaft: Stabile Gemeinde mit starker Pendlerstruktur

Stadelhofen ist eine typische ländliche Gemeinde mit starker Pendlerstruktur. Nach amtlicher Statistik aus dem Jahr 2021 gab es am Arbeitsort nur 178 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (11 in Land- und Forstwirtschaft, 167 in sonstigen Bereichen), während am Wohnort 627 Personen beschäftigt waren. Das bedeutet, dass rund 72 Prozent der erwerbstätigen Einwohner außerhalb der Gemeinde arbeiten.

Die Landwirtschaft prägt die Gemeinde mit: 67 Betriebe bewirtschaften 2.658 Hektar, davon 2.361 Hektar Ackerfläche und 297 Hektar Dauergrünfläche. Die Bevölkerungsdichte beträgt 31 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,23 Prozent – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf die stabile wirtschaftliche Lage des Landkreises Bamberg verweist. Die Gemeinde zählte 2023 nur 10 arbeitslose Personen.

Die Bevölkerung hat sich zwischen 2015 (1.227 Einwohner) und 2024 (1.263 Einwohner) um 2,9 Prozent erhöht, nach einem leichten Rückgang in den Jahren 2018 bis 2019. Die Entwicklung ist damit stabil bis leicht positiv. Die aktuelle Einwohnerzahl von 1.263 (Stand 2024 laut Lagefaktor) weicht von der auf der Wikipedia genannten Zahl von 1.242 (Stand 31. Dezember 2025) ab – die Gründe hierfür sind aus den vorliegenden Daten nicht ersichtlich.