Heiligenstadt i.OFr., M
Heiligenstadt i.OFr. (PLZ 91332) liegt im Kreis Bamberg in Bayern. Der Ort zählt 3.703 Einwohner auf 76,7 km², das entspricht 48 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,96 € pro m², der Kaufpreis bei 2.340 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,60 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,8 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heiligenstadt i.OFr. über dem Renditeniveau von 76 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,21 € auf 9,70 € pro m², im Mittel 2,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bamberg Rang 267 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 396, Stärkerang 185). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Aufseß, Unterleinleiter und Königsfeld an.
Immobilienpreise in Heiligenstadt i.OFr. im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heiligenstadt i.OFr., M
Heiligenstadt i.OFr. ist ein ländlicher Markt im Landkreis Bamberg mit 3.703 Einwohnern, der sich durch eine überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung (+4,7 % seit 2015) und eine im bayerischen Vergleich hohe Bruttomietrendite von 4,6 % auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 8,96 €/m², der Kaufpreis bei 2.340 €/m². Die Kaufpreiszeitreihe ist extrem volatil, was auf kleine Fallzahlen hindeutet. Der Landkreis Bamberg schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Arbeitsmarkt (Rang 374) und in der Dynamik (Rang 396) schlecht ab, wohl aber im Wohlstand (Rang 73).
Marktüberblick
Heiligenstadt i.OFr. ist ein Markt im südöstlichen Landkreis Bamberg, gelegen im Leinleitertal der Fränkischen Schweiz. Mit 76,7 km² Fläche und 3.703 Einwohnern gehört die Gemeinde zu den flächenmäßig größeren, aber dünn besiedelten Orten des Landkreises (48 Einwohner je km²). Der Markt liegt im Städtedreieck Nürnberg–Bamberg–Bayreuth und ist Teil der Metropolregion Nürnberg.
Der aktuelle Angebotsmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 8,96 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.340 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,76, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21,76-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite beträgt 4,6 Prozent.
Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bilden jedoch die aktuelle Marktposition ab: Heiligenstadt positioniert sich mit der Miete knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro), liegt aber nahezu auf dem deutschen Niveau (8,92 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,76 unterstreicht diese Einordnung: Er liegt unter dem Kreisdurchschnitt (23,70) und dem bayerischen Wert (26,10), was auf relativ günstige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotskaufpreise zeigt eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf kleine Fallzahlen und damit verbundene Verzerrungen durch Einzeltransaktionen hindeutet. Von 2.325 Euro im Jahr 2018 fiel der Preis 2019 auf 1.907 Euro, stieg 2021 auf 3.239 Euro, brach 2022 auf 1.718 Euro ein und erreichte 2025 mit 4.059 Euro einen extremen Ausreißer, ehe er 2026 wieder auf 1.923 Euro sank.
Die Angebotsmiete verläuft deutlich stabiler: Nach einem Tief von 6,50 Euro im Jahr 2019 stieg sie bis 2023 auf 9,15 Euro, fiel dann auf 7,53 Euro (2025) und liegt 2026 bei 9,70 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete beträgt 2,1 Prozent über den betrachteten Zeitraum, während der Kaufpreis mit minus 2,3 Prozent pro Jahr im Durchschnitt leicht rückläufig ist.
Die extreme Schwankungsbreite der Kaufpreise – von unter 1.600 Euro bis über 4.000 Euro – macht eine zuverlässige Trendaussage unmöglich. Sie ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne höhere oder niedrigere Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung des Marktes ist seit 2015 um 4,7 Prozent gewachsen – von 3.538 auf 3.703 Einwohner. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde in Oberfranken und steht im Gegensatz zu vielen anderen Orten der Region, die unter Abwanderung leiden.
Die Arbeitslosenquote des Landkreises Bamberg lag 2023 bei 5,4 Prozent (54 Promille). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis im Teilindex Arbeitsmarkt Rang 374 von rund 400 Kreisen, im Teilindex Dynamik Rang 396 – beide Werte liegen am unteren Ende der Skala. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 73 hingegen deutlich besser ab. Der Gesamtindex liegt bei Rang 267.
Diese Mischung aus schwacher Dynamik und gutem Wohlstand deutet auf eine eher traditionelle, altersstrukturell geprägte Gemeinde hin, die zwar nicht wachstumsstark ist, aber über eine solide soziale Infrastruktur verfügt. Der Ort selbst verfügt über keine Hochschule.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern liegt Heiligenstadt mit seiner Angebotsmiete von 8,96 Euro im mittleren Bereich. Aufseß (4,7 km) liegt mit 7,42 Euro deutlich darunter, Königsfeld (9 km) mit 13,87 Euro deutlich darüber. Der Kaufpreis von 2.340 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Aufseß (1.158 Euro) und Hollfeld (1.717 Euro), unter dem von Ebermannstadt (3.323 Euro) und Buttenheim (3.628 Euro).
Die Bruttomietrendite von 4,6 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und positioniert Heiligenstadt im Bundesland auf dem 76. Perzentil – das bedeutet, dass 76 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Im direkten Vergleich mit den Nachbarn liegt die Rendite unter der von Aufseß (7,69 Prozent) und Königsfeld (9,07 Prozent), aber über der von Ebermannstadt (3,76 Prozent) und Buttenheim (3,49 Prozent).
Die Kombination aus moderatem Kaufpreis, durchschnittlicher Miete und damit verbundener überdurchschnittlicher Rendite im bayerischen Vergleich macht Heiligenstadt zu einem der vergleichsweise attraktiveren Standorte für Kapitalanleger im ländlichen Oberfranken, wobei die geringe Bevölkerungszahl und die dünn besiedelte Struktur die langfristige Entwicklung unsicher machen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heiligenstadt i.OFr. entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heiligenstadt i.OFr.
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,21 €/m² |
| 2019 | 6,50 €/m² |
| 2020 | 6,94 €/m² |
| 2021 | 7,87 €/m² |
| 2022 | 7,14 €/m² |
| 2023 | 9,15 €/m² |
| 2024 | 8,39 €/m² |
| 2025 | 7,53 €/m² |
| 2026 | 9,70 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heiligenstadt i.OFr.
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.325 €/m² |
| 2019 | 1.907 €/m² |
| 2020 | 1.912 €/m² |
| 2021 | 3.239 €/m² |
| 2022 | 1.718 €/m² |
| 2023 | 1.605 €/m² |
| 2024 | 2.259 €/m² |
| 2025 | 4.059 €/m² |
| 2026 | 1.923 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heiligenstadt i.OFr.
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,24 % |
| 2019 | 4,09 % |
| 2020 | 4,36 % |
| 2021 | 2,92 % |
| 2022 | 4,99 % |
| 2023 | 6,84 % |
| 2024 | 4,46 % |
| 2025 | 2,23 % |
| 2026 | 6,05 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heiligenstadt i.OFr.
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.538 Einwohner |
| 2016 | 3.583 Einwohner |
| 2017 | 3.545 Einwohner |
| 2018 | 3.518 Einwohner |
| 2019 | 3.473 Einwohner |
| 2020 | 3.482 Einwohner |
| 2021 | 3.535 Einwohner |
| 2022 | 3.630 Einwohner |
| 2023 | 3.703 Einwohner |
| 2024 | 3.703 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heiligenstadt i.OFr.
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,79 % |
| 2016 | 1,91 % |
| 2017 | 1,67 % |
| 2018 | 1,55 % |
| 2019 | 1,76 % |
| 2020 | 2,36 % |
| 2021 | 2,16 % |
| 2022 | 2,25 % |
| 2023 | 2,48 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 267 Rang |
| Dynamik | 396 Rang |
| Stärke | 185 Rang |
| Demografie | 281 Rang |
| Arbeitsmarkt | 374 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 204 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 73,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Heiligenstadt i.OFr. liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Heiligenstadt i.OFr. im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heiligenstadt i.OFr. ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heiligenstadt i.OFr. ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heiligenstadt i.OFr.
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Königsfeld | 13,87 €/m² |
| Buttenheim | 10,56 €/m² |
| Ebermannstadt | 10,42 €/m² |
| Heiligenstadt i.OFr. | 8,96 €/m² |
| Wiesenttal | 8,95 €/m² |
| Hollfeld | 8,91 €/m² |
| Pretzfeld | 8,07 €/m² |
| Unterleinleiter | 7,80 €/m² |
| Aufseß | 7,42 €/m² |
| Plankenfels | 6,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heiligenstadt i.OFr. ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heiligenstadt i.OFr.
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Königsfeld | 9,07 % |
| Aufseß | 7,69 % |
| Hollfeld | 6,23 % |
| Wiesenttal | 5,29 % |
| Unterleinleiter | 5,10 % |
| Heiligenstadt i.OFr. | 4,60 % |
| Ebermannstadt | 3,76 % |
| Plankenfels | 3,55 % |
| Buttenheim | 3,49 % |
| Pretzfeld | 3,20 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Aufseß | 4,7 km | 91347 | 7,42 € | 1.158 € | 7,69 % |
| Unterleinleiter | 4,9 km | 91364 | 7,80 € | 1.837 € | 5,10 % |
| Königsfeld | 9,0 km | 96167 | 13,87 € | 1.835 € | 9,07 % |
| Wiesenttal, M | 9,6 km | 91346 | 8,95 € | 2.031 € | 5,29 % |
| Ebermannstadt, St | 9,6 km | 91320 | 10,42 € | 3.323 € | 3,76 % |
| Hollfeld, St | 11,8 km | 96142 | 8,91 € | 1.717 € | 6,23 % |
| Buttenheim, M | 12,0 km | 96155 | 10,56 € | 3.628 € | 3,49 % |
| Plankenfels | 12,0 km | 95515 | 6,63 € | 2.239 € | 3,55 % |
| Pretzfeld, M | 12,1 km | 91362 | 8,07 € | 3.029 € | 3,20 % |
Wo liegt Heiligenstadt i.OFr.?
Lage
Heiligenstadt i.OFr. auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heiligenstadt i.OFr.
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,96 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.340 € |
| Bruttomietrendite | 4,60 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,8 |
| Einwohner | 3.703 |
| Einwohner je km² | 48 |
| Fläche (km²) | 76,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #267 |
| Prognos Dynamikrang | #396 |
| Prognos Stärkerang | #185 |
| Koordinaten | 49,8650, 11,1707 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heiligenstadt i.OFr.
Was kostet eine Wohnung in Heiligenstadt i.OFr.?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei rund 8,96 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 2.340 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Damit liegt die Miete knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.340 Euro pro Quadratmeter liegt leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, aber ebenfalls unter dem bayerischen Niveau von 3.246 Euro. Hinweis: Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heiligenstadt i.OFr. entwickelt?
Im Zeitraum von 2018 bis 2026 ist die Angebotsmiete um durchschnittlich 2,11 Prozent pro Jahr gestiegen (von 8,21 auf 9,70 Euro pro Quadratmeter). Der Kaufpreis ist im selben Zeitraum hingegen um durchschnittlich 2,34 Prozent pro Jahr gesunken (von 2.325 auf 1.923 Euro pro Quadratmeter). Die einzelnen Jahreswerte weisen dabei starke Schwankungen auf, insbesondere bei den Kaufpreisen, die 2021 und 2025 deutlich höhere Werte aufwiesen.
Welche Rendite kann man in Heiligenstadt i.OFr. erwarten?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,6 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 21,76 entspricht. Im bayerischen Vergleich liegt Heiligenstadt i.OFr. damit über dem Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent und erreicht einen Perzentilrang von 76,36 – das bedeutet, dass rund 76 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.
Wie liegen die Preise in Heiligenstadt i.OFr. im Vergleich zum Umland?
Im direkten Umland gibt es erhebliche Preisunterschiede. Der Nachbarort Aufseß (4,7 km entfernt) weist mit 7,42 Euro pro Quadratmeter Miete und 1.158 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis deutlich niedrigere Werte auf, erzielt aber mit 7,69 Prozent eine höhere Rendite. Königsfeld (9 km) liegt mit 13,87 Euro pro Quadratmeter Miete und einer Rendite von 9,07 Prozent auf der anderen Seite. Der Kreis Bamberg als übergeordneter Vergleichsraum liegt mit 9,36 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.665 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis leicht über Heiligenstadt i.OFr.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heiligenstadt i.OFr.?
Die Einwohnerzahl ist von 3.538 im Jahr 2015 auf 3.703 im Jahr 2024 um rund 4,7 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 48 Einwohner pro Quadratkilometer. Damit wächst der Ort leicht, bleibt aber eine kleine Gemeinde. Keine Hochschulen sind am Ort ansässig.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Heiligenstadt i.OFr.?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,4 Prozent (54 Promille). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Bamberg, zu dem Heiligenstadt i.OFr. gehört, den Gesamtrang 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 374) und Demografie (Rang 281) schneidet der Kreis eher schwächer ab, während er bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 73 gut dasteht.
Woher stammen die Daten zu Heiligenstadt i.OFr.?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heiligenstadt i.OFr. sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heiligenstadt i.OFr. führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bamberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Königsfeld | 96167 | 13,87 € | 1.835 € | 9,07 % |
| Burgwindheim, M | 96154 | 7,04 € | 1.268 € | 6,66 % |
| Stadelhofen | 96187 | 6,69 € | 1.416 € | 5,67 % |
| Ebrach, M | 96157 | 8,62 € | 1.855 € | 5,58 % |
| Schönbrunn i.Steigerwald | 96185 | 8,66 € | 1.957 € | 5,31 % |
| Schlüsselfeld, St | 96132 | 9,29 € | 2.124 € | 5,25 % |
| Gerach | 96161 | 6,86 € | 1.654 € | 4,98 % |
| Lauter | 96169 | 7,65 € | 1.895 € | 4,84 % |