Burgwindheim, M

Marktüberblick

Burgwindheim ist ein Markt im Steigerwald im Westen des Landkreises Bamberg mit 1.266 Einwohnern auf 37,38 km². Der Ort liegt an der Bundesstraße 22 zwischen Bamberg und Würzburg, etwa 26 km westsüdwestlich von Bamberg. Mit 34 Einwohnern pro Quadratkilometer ist die Siedlungsdichte sehr niedrig. Der Markt umfasst elf Gemeindeteile, wobei der Hauptort Burgwindheim mit 799 Einwohnern mehr als die Hälfte der Bevölkerung stellt.

Der Immobilienmarkt in Burgwindheim zeichnet sich durch deutlich unterdurchschnittliche Preise aus. Die Angebotsmiete liegt bei 7,04 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.268 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter den Vergleichswerten für den Landkreis Bamberg (Miete: 9,36 €/m², Kaufpreis: 2.665 €/m²), das Bundesland Bayern (10,11 €/m² bzw. 3.246 €/m²) und den deutschen Durchschnitt (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,01, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15-fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Bamberg liegt der Faktor bei 23,70, in Bayern bei 26,10. Die niedrigen Preise spiegeln die ländliche Peripherielage im Steigerwald wider, die keine hohe Wohnnachfrage generiert.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren stark zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2021 noch bei 3,90 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 7,14 Euro und erreichte 2025 mit 8,89 Euro einen weiteren Höchststand. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt rund 22,9 Prozent über den Zeitraum 2021 bis 2025. Dieser Anstieg ist teilweise auf den niedrigen Ausgangswert zurückzuführen: 3,90 Euro pro Quadratmeter lagen weit unter dem bundesweiten Niveau und korrigierten sich nach oben.

Demgegenüber ist der Kaufpreis zwischen 2021 und 2022 um 46,4 Prozent eingebrochen – von 1.836,66 Euro auf 985,15 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung ist ungewöhnlich, da in den meisten deutschen Märkten Kauf- und Mietpreise tendenziell in die gleiche Richtung gehen. Der Kaufpreis ist damit unter den Wert von 2021 gefallen, während die Miete darüber liegt. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 6,66 Prozent, die deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent liegt. Die hohe Rendite ist weniger auf steigende Mieten als auf den gesunkenen Kaufpreis zurückzuführen.

Die Datenreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Burgwindheim liegt in der unteren Preiskategorie aller Nachbarorte im Umkreis. Von den acht verglichenen Orten hat Burgwindheim die niedrigste Angebotsmiete (7,04 €/m²) und den niedrigsten Angebotskaufpreis (1.268 €/m²). Die nächstgelegenen Orte wie Ebrach (7,4 km) und Rauhenebrach (7,5 km) weisen mit 8,62 €/m² bzw. 7,38 €/m² höhere Mieten und mit 1.855 €/m² bzw. 2.551 €/m² höhere Kaufpreise auf. Die Bruttomietrendite von 6,66 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten und liegt im 95. Perzentil Bayerns. Das bedeutet, dass nur fünf Prozent der bayrischen Orte eine noch höhere Rendite aufweisen.

Die niedrigen Preise und die hohe Rendite stehen im Zusammenhang mit der Bevölkerungsentwicklung. Die Einwohnerzahl ist von 1.313 im Jahr 2018 auf 1.266 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 3,5 Prozent seit dem lokalen Höchstwert entspricht. Der Höchststand lag 1995 bei 1.516 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote ist von 1,7 Prozent im Jahr 2015 auf 2,23 Prozent im Jahr 2023 gestiegen, bleibt aber mit 17 arbeitslosen Personen absolut niedrig. Die demografische Entwicklung deutet auf eine schrumpfende Gemeinde hin, was den niedrigen Kaufpreis und die hohe Rendite mit erklärt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bamberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 267 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Rang im Dynamik-Index mit Platz 396, was auf geringe Zukunftsdynamik hindeutet. Im Stärke-Index liegt der Kreis mit Rang 185 besser. Diese Bewertungen gelten für den Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde Burgwindheim.

Burgwindheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Der Ort ist durch die Bundesstraße 22 an das überregionale Straßennetz angebunden und über Buslinien an den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg angebunden. Der Bahnhof an der Strecke Strullendorf–Ebrach wurde 2003 stillgelegt. Der Fränkische Marienweg führt durch den Ort. Burgwindheim ist seit 1465 Wallfahrtsort (Heiligblutwunder) und trägt das Marktrecht seit 1363, was es zum ältesten Markt des Steigerwaldes macht. Diese historischen und touristischen Aspekte könnten die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzen stützen, was sich jedoch in den vorliegenden Marktdaten nicht direkt abbildet.