Burgebrach, M

Marktüberblick: Preisniveau und Rendite

Der Immobilienmarkt in Burgebrach bewegt sich zwischen den Polen Bayern und dem Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete liegt mit 9,84 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber deutlich über dem deutschen Niveau von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.635 Euro pro Quadratmeter entspricht etwa dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Bamberg (2.665 Euro) und liegt rund 19 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,48 % und liegt damit über dem bayerischen Mittel von 4,13 %, aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 22,31 ist niedriger als der bayerische Wert von 26,10, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Burgebrach günstiger sind als im bayerischen Durchschnitt. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern liegt Burgebrach bei der Miete auf dem Niveau von Stegaurach (9,84 Euro) und deutlich über allen anderen Nachbargemeinden, die zwischen 8,28 und 8,98 Euro liegen. Bei den Kaufpreisen liegt Burgebrach mit 2.635 Euro im Mittelfeld der Nachbarn und unter den teureren Orten wie Mühlhausen (3.451 Euro) und Wachenroth (3.547 Euro).

Die hohe Mietrendite im bayernweiten Vergleich (Perzentilrang 73,4) zeigt, dass Burgebrach für Mieterträge im regionalen Kontext attraktiv ist – nicht wegen besonders hoher Mieten, sondern weil die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten moderat bleiben.

Preisentwicklung: Volatile Verläufe mit Aufwärtstrend

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Burgebrach ausgeprägte Schwankungen, die dem Muster kleinerer Märkte mit geringer Transaktionsdichte entsprechen. Die Angebotsmiete bewegte sich von 6,84 Euro im Jahr 2019 über einen Anstieg auf 8,51 Euro 2020, einem Rückgang auf 5,74 Euro 2021, bis sie 2026 mit 11,36 Euro ihren höchsten Wert erreichte. Der CAGR der Miete beträgt 6,51 % über den gesamten Zeitraum.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler: Nach 2.289 Euro 2018 stieg der Preis auf 3.472 Euro 2020, fiel 2021 auf 2.495 Euro, stieg 2022 auf 4.316 Euro, brach 2023 auf 1.068 Euro ein und erholte sich bis 2026 auf 3.587 Euro. Der CAGR des Kaufpreises beträgt 5,77 %. Die extremen Ausschläge – insbesondere der Einbruch 2023 und der Anstieg 2022 – deuten auf eine geringe Anzahl von Vergleichsobjekten hin, die die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Trotz der Volatilität zeigt der langfristige Trend beider Reihen nach oben. Die aktuellen Werte von 9,84 Euro Miete und 2.635 Euro Kaufpreis liegen über dem Niveau von 2018/2019, was auf eine strukturelle Wertsteigerung hindeutet.

Bevölkerungsentwicklung: Stetiges Wachstum

Burgebrach verzeichnet seit Jahren ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Von 2015 bis 2024 stieg die Einwohnerzahl von 6.673 auf 7.174, was einem Zuwachs von 7,5 % entspricht. Auf die Fläche von 87,84 Quadratkilometer ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Das Wachstum ist bemerkenswert stabil: In keinem der zehn Jahre seit 2015 gab es einen Rückgang. Besonders deutlich war der Anstieg von 2019 auf 2020 (+85 Einwohner) und von 2021 auf 2022 (+63 Einwohner). Im Jahr 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 7.174 unverändert gegenüber 2023, was den ersten Stillstand seit Beginn der Reihe markiert.

Der Hauptort Burgebrach konzentriert 3.972 der 7.174 Einwohner, während die 26 weiteren Gemeindeteile verteilt über die 87 Quadratkilometer liegen. Die Gemeindegliederung umfasst 27 Ortsteile, darunter mehrere Weiler und Einöden mit unter 30 Einwohnern.

Standortfaktoren: Wohlstand und Infrastruktur

Der Landkreis Bamberg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Ranking von rund 400 deutschen Kreisen Platz 267 in der Gesamtwertung. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen den Teilindizes: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 73 im oberen Viertel, während die Werte für Dynamik (Platz 396) und Arbeitsmarkt (Platz 374) im unteren Bereich liegen. Dies entspricht einem wohlhabenden, aber dynamisch schwachen Landkreis.

Für Burgebrach selbst sind als wichtige wirtschaftliche Faktoren das Musikhaus Thomann, das als größtes Musikhaus Europas gilt, und die Steigerwaldklinik seit 2018 als Mittelzentrum mit eigener Klinik von Bedeutung. Zudem ist ein Automobilzulieferer am Ort ansässig. Diese Arbeitgeber strukturieren die lokale Nachfrage nach Wohnraum.

Die Verkehrsanbindung über die Bundesstraße 22 zwischen Bamberg und Würzburg sowie die Nähe zur Autobahn A3 (Anschlussstellen Schlüsselfeld und Pommersfelden) machen Burgebrach für Pendler attraktiv. Die Lage am östlichen Rand des Steigerwalds bietet Erholungsmöglichkeiten, die für die Wohnqualität relevant sind.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment nicht strukturell erhöht.

Regionale Einordnung: Burgebrach im Nachbarschaftsvergleich

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern positioniert sich Burgebrach als einer der teureren Märkte. Mit 9,84 Euro Angebotsmiete teilt es sich den Spitzenwert mit Stegaurach, während alle anderen Nachbarn zwischen 8,28 und 8,98 Euro liegen. Bei den Kaufpreisen liegt Burgebrach mit 2.635 Euro im Mittelfeld – deutlich unter den Spitzenreitern Mühlhausen (3.451 Euro) und Wachenroth (3.547 Euro), aber über Schönbrunn (1.957 Euro) und Lisberg (2.247 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,48 % liegt über allen Nachbarorten außer Schönbrunn (5,31 %) und Walsdorf (4,30 %). Die niedrigeren Renditen in Stegaurach (3,93 %), Mühlhausen (3,07 %) und Wachenroth (2,95 %) korrespondieren mit deren höheren Kaufpreisen bei vergleichbaren oder niedrigeren Mieten.

Dieses Muster zeigt, dass Burgebrach im regionalen Vergleich ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweist: Die Mieten sind hoch, aber die Kaufpreise bleiben moderat, was zu einer überdurchschnittlichen Rendite führt.