Wachenroth, M

Marktüberblick und Preisniveau

Wachenroth ist ein Markt im Landkreis Erlangen-Höchstadt in Mittelfranken, gelegen im Tal der Reichen Ebrach am südlichen Rand des Steigerwaldes, etwa 20 Kilometer nordwestlich von Erlangen und in der Nähe der Bundesautobahn 3. Der Markt umfasst zehn Gemeindeteile und hat eine Fläche von 23,17 Quadratkilometern. Der Ort wurde erstmals 815 urkundlich als „Wachenrode“ erwähnt und erhielt 1434 das Marktrecht. Bekannte Unternehmen wie die Kaspar Röckelein KG und das Bekleidungshaus Murk sind hier ansässig.

Der Immobilienmarkt von Wachenroth weist ein charakteristisches Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,71 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 11,10 Euro, unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und auch knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.547 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber unter dem Kreiswert von 3.758 Euro. Diese Kombination – niedrige Miete bei hohem Kaufpreis – führt zu einer Bruttomietrendite von 2,95 Prozent, die die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,6 Kilometern ist und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der berechnete Kaufpreisfaktor von 33,94 ist der höchste in der Nachbarschaft und liegt über dem Kreiswert von 28,25 und dem bayerischen Mittel von 26,10. Der Perzentilrang von 9,73 im Bundesland zeigt, dass Wachenroth bei der Mietrendite zu den am schlechtesten bewerteten Orten in Bayern gehört.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Preisentwicklung in Wachenroth ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete stieg von 4,15 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,50 Euro im Jahr 2020, fiel dann auf 7,26 Euro im Jahr 2023 und erreichte 2026 mit 9,68 Euro den höchsten Wert der Reihe. Der Angebotskaufpreis verzeichnete einen sprunghaften Anstieg von 1.697 Euro im Jahr 2018 auf 3.081 Euro im Jahr 2019, fiel dann auf 2.492 Euro im Jahr 2021, stieg auf 3.500 Euro im Jahr 2023 und sank dann auf 2.711 Euro im Jahr 2025, bevor er 2026 mit 4.926 Euro einen deutlichen Anstieg verzeichnet.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 14,25 Prozent beim Kaufpreis und 11,17 Prozent bei der Miete über den Zeitraum 2018 bis 2026 wird maßgeblich durch den extremen Anstieg im letzten Jahr der Reihe (2026) verzerrt. Die Werte für 2026 sind als Teil der Zeitreihe enthalten, aber die starke Volatilität in den Vorjahren – insbesondere der Sprung von 2018 auf 2019 und die folgenden Schwankungen – zeigt, dass der Markt in Wachenroth anfällig für kurzfristige Preisbewegungen ist. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die hohen CAGR-Werte allein sind kein Indikator für eine stabile Entwicklung, da sie den tiefen Punkt 2018 und den Spitzenwert 2026 miteinander verbinden und die dazwischenliegenden Schwankungen nicht abbilden.

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung von Wachenroth wuchs von 2.248 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.421 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 7,7 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2020 und 2023, als die Einwohnerzahl von 2.225 auf 2.421 stieg – ein Plus von 196 Bewohnern in drei Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 104 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Umland einer größeren Stadt typisch ist.

Die Arbeitslosenquote des Kreises Erlangen-Höchstadt weist in der Zeitreihe von 2015 bis 2023 starke Schwankungen auf und erreichte 2023 mit dem Wert 43 den höchsten Stand der Reihe. Die Werte schwanken zwischen 18 (2017) und 43 (2023). Diese Entwicklung steht im Kontrast zum Bevölkerungswachstum, das auf einen Zuzug von Außen hindeutet, während die lokale Arbeitsmarktlage sich verschlechtert haben könnte.

Das Bevölkerungswachstum in Wachenroth geht einher mit der Lage im Umland von Erlangen. Die Nähe zu einer Universitätsstadt könnte neue Bewohner anziehen, die im Pendlerverhältnis arbeiten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Wachenroth bei der Angebotsmiete (8,71 Euro pro Quadratmeter) unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,6 Kilometern. Höchste Mieten weisen Höchstadt an der Aisch (10,30 Euro) und Lonnerstadt (10,02 Euro) auf. Bei den Kaufpreisen liegt Wachenroth mit 3.547 Euro pro Quadratmeter über den meisten Nachbarn, jedoch unter Höchstadt (3.295 Euro) und Mühlhausen (3.451 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 33,94 ist der höchste in der Nachbarschaft, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Wachenroth höher ist als in allen vergleichbaren Orten.

Die Bruttomietrendite von 2,95 Prozent ist die niedrigste in der Nachbarschaft. Die höchsten Renditen weisen Vestenbergsgreuth (5,68 Prozent) und Schlüsselfeld (5,25 Prozent) auf, wobei diese Orte deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren oder höheren Mieten aufweisen. Wachenroth folgt damit einem Muster, bei dem der Kaufpreis stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete, was die Rendite drückt.

Im Kreis Erlangen-Höchstadt liegt Wachenroth mit seiner niedrigen Miete und seinem hohen Kaufpreisfaktor unter dem Kreisdurchschnitt. Der Ort hebt sich damit vom regionalen Muster ab und weist eine eigene Preisstruktur auf.

Standortfaktoren

Der Landkreis Erlangen-Höchstadt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 4 im Index Wohlstand und Soziale Lage – einer der besten Plätze bundesweit. Im Index Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 50, im Arbeitsmarkt auf Rang 121. Schwächer positioniert ist der Kreis im Index Demografie (Rang 276) und insbesondere im Index Dynamik (Rang 319), was auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hindeutet.

Diese hohe Wohlstandsposition des Kreises erklärt teilweise die hohen Kaufpreise in Wachenroth: In wohlhabenden Regionen ist die Nachfrage nach Wohneigentum stärker, was die Preise nach oben treibt, während die Mieten als Angebotswerte aus Inseraten weniger stark steigen. Die niedrige Dynamik des Kreises könnte jedoch langfristig die Entwicklung dämpfen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächste Universität befindet sich in Erlangen, etwa 20 Kilometer entfernt. Dies bedeutet, dass Wachenroth nicht von einer studentischen Nachfrage nach Mietwohnungen profitiert, was mit den niedrigeren Mieten im regionalen Vergleich einhergehen könnte.