Kalchreuth

Marktüberblick: Mieten und Preise im regionalen Kontext

Kalchreuth liegt im mittelfränkischen Landkreis Erlangen-Höchstadt, etwa zehn Kilometer nordöstlich von Nürnberg und südöstlich von Erlangen. Die 10,86 km² große Gemeinde hat 3.033 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 279 Einwohnern pro km². Der Ort wird wegen seiner Kirschbäume auch „Kirschendorf“ genannt und liegt auf einem Höhenrücken des Sebalder Reichswalds.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild im Vergleich zu größeren Maßstäben. Die Angebotsmiete liegt mit 10,59 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Sie liegt jedoch knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,10 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.179 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 3.758 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber mehr als 30 % über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,0 Prozent. Sie liegt damit über der des Landkreises (3,65 %), aber unter dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,01 ist günstiger als im Kreis (28,25) und in Bayern (26,10), was auf die relativ niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen außergewöhnlich volatilen Markt. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,71 Euro (2026) und 12,84 Euro (2024) – eine Bandbreite von über 66 %. Der langfristige Trend ist mit einem CAGR von -0,35 % leicht negativ. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich unbeständig: Nach einem Anstieg von 2.674 Euro (2019) auf einen Höhepunkt von 4.239 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 2.312 Euro (2024), ehe er 2025 wieder auf 3.588 Euro anstieg. Der langfristige Kaufpreis-CAGR liegt bei +3,65 %.

Diese starken jährlichen Schwankungen sind charakteristisch für einen kleinen lokalen Markt mit begrenztem Angebot. Die Volatilität in beiden Reihen – sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis – deutet darauf hin, dass einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der aktuelle Kaufpreis von 3.179 Euro liegt unter dem Wert von 2020 (3.591 Euro) und deutlich über dem Tiefststand von 2024 (2.312 Euro). Während die Miete leicht negativ (-0,35 %) entwickelt, steigt der Kaufpreis (+3,65 %). Das bedeutet, dass die Rendite unter Druck gerät.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Kalchreuth zeigt einen leichten Anstieg von 2.908 Einwohnern (2015) auf 3.033 (2024), was einem Wachstum von 4,3 % entspricht. Allerdings ist die Bevölkerung seit ihrem Höchststand von 3.080 (2020) wieder leicht rückläufig. Die Arbeitslosenquote stieg von 3,8 % (2015) auf 5,0 % (2021) und fiel dann wieder auf 3,4 % (2023) – ein Muster, das der Pandemieentwicklung folgt.

Auf Kreisebene belegt der Landkreis Erlangen-Höchstadt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 4 in der Kategorie „Wohlstand und soziale Lage“ sowie Rang 50 in „Wettbewerb und Innovation“. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 276 in der Demografie und Rang 319 in der Dynamik. Diese Mischung aus hoher sozialer und wirtschaftlicher Stärke bei gleichzeitig schwacher demografischer Dynamik spiegelt sich in der leichten Bevölkerungsrücknahme seit 2020 wider.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.

Regionale Einordnung im Erlanger Oberland

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 8 km weist Kalchreuth eine der niedrigsten Angebotsmieten auf. Dormitz (9,97 Euro/m²) und Kleinsendelbach (9,74 Euro/m²) sind noch günstiger, während Uttenreuth (13,30 Euro), Buckenhof (13,65 Euro) und Spardorf (13,17 Euro) deutlich höhere Preise verlangen. Beim Kaufpreis liegt Kalchreuth mit 3.179 Euro/m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Nur Kleinsendelbach (2.318 Euro) ist günstiger, während Uttenreuth (5.174 Euro) und Buckenhof (4.640 Euro) deutlich höhere Preise aufweisen.

Die Bruttomietrendite von 4,0 % liegt im oberen Drittel der Nachbarn. Kleinsendelbach (5,05 %) und Spardorf (4,34 %) bieten höhere Renditen, während Neunkirchen a. Brand (2,95 %) und Dormitz (3,08 %) niedrigere Werte aufweisen. Kalchreuth positioniert sich damit als relativ erschwinglicher Ort im Erlanger Oberland mit moderaten Mieten und Kaufpreisen bei gleichzeitig akzeptabler Rendite.