Kleinsendelbach

Marktüberblick

Kleinsendelbach ist eine 7,5 km² große Gemeinde im Landkreis Forchheim in Oberfranken und zählt 1.468 Einwohner. Der Ort liegt in der Metropolregion Nürnberg, was die räumliche Einordnung als Teil eines der wirtschaftsstärksten Ballungsräume Deutschlands bestimmt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 196 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,74 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.318 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter allen Vergleichswerten – unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro), dem Kreisdurchschnitt (3.098 Euro) und sogar leicht unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro).

Preisentwicklung und Rendite

Die Kombination aus relativ niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,05 Prozent. Diese Rendite liegt mehr als eine halbe Prozentpunkte über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und knapp unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 19,82 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 27,93.

In der Zeitreihe zeigt sich, dass sich Miete und Kaufpreis unterschiedlich entwickelt haben. Die Angebotsmiete stieg von 7,22 Euro im Jahr 2018 auf 9,66 Euro im Jahr 2026 (CAGR: 3,71 Prozent), wobei die Entwicklung volatil verlief – mit einem Tief von 6,92 Euro im Jahr 2022 und einem vorläufigen Höchstwert von 11,76 Euro im Jahr 2025. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.292 Euro im Jahr 2019 auf 2.582 Euro im Jahr 2025 (CAGR: 2,00 Prozent), mit einem deutlichen Anstieg auf 2.857 Euro im Jahr 2024, gefolgt von einem Rückgang im Folgejahr.

Die unterschiedliche Dynamik – Mieten steigen schneller als Kaufpreise – erklärt, warum die Rendite in Kleinsendelbach über dem regionalen Durchschnitt liegt. Im Kreis Forchheim beträgt die durchschnittliche Bruttomietrendite nur 3,76 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 27,93.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,4 Kilometern fällt auf: Kleinsendelbach hat mit 2.318 Euro pro Quadratmeter den bei weitem niedrigsten Angebotskaufpreis. Der nächstgelegene Nachbarort, Kalchreuth (4,5 km), liegt bereits bei 3.179 Euro – also 861 Euro mehr pro Quadratmeter. Selbst der vergleichsweise günstige Nachbarort Dormitz (2,8 km) weist einen Kaufpreis von 3.889 Euro aus.

Die Angebotsmieten der Nachbarorte liegen zwischen 9,88 Euro (Hetzles) und 13,30 Euro (Uttenreuth). Kleinsendelbach liegt mit 9,74 Euro am unteren Ende dieser Spanne, knapp unter Hetzles. Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte bewegen sich zwischen 2,52 Prozent (Hetzles) und 4,00 Prozent (Kalchreuth). Mit 5,05 Prozent liegt Kleinsendelbach deutlich über allen Nachbarorten.

Dieses Muster zeigt, dass Kleinsendelbach im regionalen Vergleich als der günstigste Standort zu bewerten ist – sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten, wobei die Kaufpreisunterschiede stärker ausfallen als die Mietunterschiede.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die demografische Entwicklung ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.479 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.468 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 0,74 Prozent. Die Bevölkerung schwankt dabei nur geringfügig – zwischen 1.450 und 1.479 Einwohnern – was auf eine stabile, aber nicht wachsende Gemeinde hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,74 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (1,51 Prozent) ist sie leicht gestiegen, bleibt aber weit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Von 2015 bis 2021 stieg die Quote von 1,51 auf 1,98 Prozent, seither ist sie wieder auf 1,74 Prozent gesunken.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit nicht durch studentische Nachfrage oder akademischen Zuzug geprägt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Forchheim, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 40 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den stärksten Dritteln der deutschen Kreislandschaft.

Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 32, gefolgt von Arbeitsmarkt (Rang 56) und Wettbewerb und Innovation (ebenfalls Rang 56). Der Index für Dynamik liegt mit Rang 119 im Mittelfeld, und der Demografie-Index mit Rang 215 gehört zu den schwächeren Bereichen – was einer alternden Bevölkerung und möglicherweise abnehmender Bevölkerungszahl in Teilen des Kreises entsprechen könnte.

Die starke wirtschaftliche Position des Landkreises Forchheim und die Nähe zur Metropolregion Nürnberg bilden den strukturellen Hintergrund für den Immobilienmarkt in Kleinsendelbach. Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu anderen Orten der Region könnten sich daraus ergeben, dass Kleinsendelbach als kleinere Gemeinde (1.468 Einwohner) weniger nachgefragt wird als die größeren Nachbargemeinden wie Eckental, Uttenreuth oder Heroldsberg.