Hetzles
Hetzles (PLZ 91077) liegt im Kreis Forchheim in Bayern. Der Ort zählt 1.378 Einwohner auf 11,8 km², das entspricht 117 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,88 € pro m², der Kaufpreis bei 4.703 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,52 % und ein Kaufpreisfaktor von 39,7 — rechnerisch sind das 40 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Hetzles über dem Renditeniveau von 2 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,31 € auf 8,50 € pro m², im Mittel 1,9 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Forchheim Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 119, Stärkerang 45). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neunkirchen a.Brand, Effeltrich und Langensendelbach an.
Immobilienpreise in Hetzles im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Hetzles
Hetzles im Landkreis Forchheim ist eine wachsende Gemeinde mit extrem hohen Immobilienpreisen im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreis von 4.703 €/m² liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Miete mit 9,88 €/m² im regionalen Mittelfeld liegt. Die Bruttomietrendite von 2,52 % gehört zu den niedrigsten in Bayern. Der Landkreis Forchheim zählt zu den zukunftsfähigsten Kreisen Deutschlands (Prognos-Rang 40). Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,03 %, die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 8,16 %.
Marktüberblick
Hetzles ist eine Gemeinde im Landkreis Forchheim in Oberfranken, gelegen in der Fränkischen Schweiz und Mitglied der Metropolregion Nürnberg. Auf einer Fläche von 11,77 km² leben 1.378 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 117 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Immobilienmarkt ist durch deutlich über dem Durchschnitt liegende Kaufpreise bei moderater Miete gekennzeichnet, was zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in ganz Bayern führt.
Preisniveau und regionale Einordnung
Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.703 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt Forchheim (3.098 €/m²) als auch den bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 €/m²) um jeweils mehr als 40 Prozent. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 39,66 ist deutlich über dem Kreiswert von 27,93 sowie dem bayerischen Mittel von 26,10.
Die Angebotsmiete beträgt 9,88 €/m² und liegt damit knapp unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²), aber über dem Kreiswert (9,27 €/m²) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis liegt also überproportional hoch im Verhältnis zur Miete. Die resultierende Bruttomietrendite von 2,52 % liegt im unteren 2,43-Prozent-Perzentil Bayerns — Hetzles gehört damit zu den Orten mit der niedrigsten Rendite im gesamten Bundesland.
Unter den Nachbarorten ist der Kaufpreis in Hetzles der höchste. Poxdorf (5,5 km entfernt) weist mit 4.556 €/m² den zweithöchsten Preis auf, während Kleinsendelbach mit 2.318 €/m² weniger als die Hälfte kostet. Die Miete liegt in Hetzles im Mittelfeld der Nachbargemeinden — höher als in Kunreuth (9,02 €/m²) und Kleinsendelbach (9,74 €/m²), aber niedriger als in Marloffstein (12,19 €/m²) und Langensendelbach (11,07 €/m²). Die Kombination aus hohem Kaufpreis und mittlerer Miete erklärt die extrem niedrige Rendite.
Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.703 €/m² entspricht dem Wert aus dem Jahr 2022 (4.703,23 €/m²). Ein vollständiger Kaufpreis-Zeitreihe liegt nicht vor.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2018 und 2024 stark dynamisch: Von 7,31 €/m² im Jahr 2018 stieg sie bis 2021 auf 9,98 €/m², fiel 2023 auf 8,77 €/m² und erreichte 2024 mit 10,11 €/m² einen neuen Höchststand. Für 2025 wird ein Wert von 10,00 €/m² angegeben, für 2026 ein Rückgang auf 8,50 €/m². Die Volatilität ist bemerkenswert — der Unterschied zwischen Tiefst- und Höchstwert beträgt mehr als 1,60 €/m², was einer Schwankung von über 18 Prozent entspricht.
Der aktuelle Angebotsmietwert von 9,88 €/m² liegt unter dem 2024-Wert von 10,11 €/m². Der CAGR der Miete beträgt 1,90 Prozent über den verfügbaren Zeitraum.
Die Mietentwicklung steht im Kontrast zur stabilen Bevölkerungsentwicklung. Die Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der auf konjunkturelle oder zinsbedingte Faktoren empfindlich reagiert.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl Hetzles ist zwischen 2015 und 2024 von 1.274 auf 1.378 gestiegen, was einem Wachstum von 8,16 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief kontinuierlich, mit einer leichten Einbuße von 1.374 auf 1.368 Einwohnern im Jahr 2022, bevor es sich 2023/2024 bei 1.378 stabilisierte.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,03 Prozent und entspricht damit dem Wert des Vorjahres. Mit neun arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.378 ist der lokale Arbeitsmarkt sehr angespannt. Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 2015 und 2023 zwischen 1,03 und 2,68 Prozent, wobei der Tiefstwert 2022/2023 erreicht wurde.
Standortfaktoren
Der Landkreis Forchheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen und gehört damit zu den zukunftsfähigsten Landkreisen Deutschlands. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand (Rang 32) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 56). Der Arbeitsmarkt-Rang liegt bei 56. Schwächer ist der Demografie-Index mit Rang 215, was auf demografischen Wandel und Überalterung hindeuten könnte. Der Dynamik-Index liegt bei Rang 119.
Hetzles selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Lage in der Fränkischen Schweiz und die Zugehörigkeit zur Metropolregion Nürnberg sind als Standortvorteile zu werten.
Die überdurchschnittlichen Kaufpreise in Hetzles gehen einher mit der hohen Zukunftsfähigkeit des Landkreises und der niedrigen Arbeitslosenquote.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Hetzles entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Hetzles
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,31 €/m² |
| 2019 | 7,59 €/m² |
| 2020 | 8,35 €/m² |
| 2021 | 9,98 €/m² |
| 2022 | 9,77 €/m² |
| 2023 | 8,77 €/m² |
| 2024 | 10,11 €/m² |
| 2025 | 10,00 €/m² |
| 2026 | 8,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Hetzles
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 4.703 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Hetzles
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 2,49 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Hetzles
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.274 Einwohner |
| 2016 | 1.270 Einwohner |
| 2017 | 1.283 Einwohner |
| 2018 | 1.314 Einwohner |
| 2019 | 1.350 Einwohner |
| 2020 | 1.357 Einwohner |
| 2021 | 1.374 Einwohner |
| 2022 | 1.368 Einwohner |
| 2023 | 1.378 Einwohner |
| 2024 | 1.378 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Hetzles
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,73 % |
| 2016 | 2,68 % |
| 2017 | 1,80 % |
| 2018 | 1,64 % |
| 2019 | 1,57 % |
| 2020 | 2,08 % |
| 2021 | 1,67 % |
| 2022 | 1,03 % |
| 2023 | 1,03 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 40,00 Rang |
| Dynamik | 119 Rang |
| Stärke | 45,00 Rang |
| Demografie | 215 Rang |
| Arbeitsmarkt | 56,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 56,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 32,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Hetzles liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Hetzles im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Hetzles ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Hetzles ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Hetzles
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Uttenreuth | 13,30 €/m² |
| Marloffstein | 12,19 €/m² |
| Langensendelbach | 11,07 €/m² |
| Neunkirchen a.Brand | 10,22 €/m² |
| Effeltrich | 10,12 €/m² |
| Dormitz | 9,97 €/m² |
| Hetzles | 9,88 €/m² |
| Kleinsendelbach | 9,74 €/m² |
| Poxdorf | 9,56 €/m² |
| Kunreuth | 9,02 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Hetzles ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Hetzles
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kleinsendelbach | 5,05 % |
| Kunreuth | 4,81 % |
| Effeltrich | 3,62 % |
| Langensendelbach | 3,49 % |
| Uttenreuth | 3,09 % |
| Dormitz | 3,08 % |
| Marloffstein | 3,06 % |
| Neunkirchen a.Brand | 2,95 % |
| Hetzles | 2,52 % |
| Poxdorf | 2,52 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neunkirchen a.Brand, M | 2,5 km | 91077 | 10,22 € | 4.158 € | 2,95 % |
| Effeltrich | 3,8 km | 91090 | 10,12 € | 3.358 € | 3,62 % |
| Langensendelbach | 4,2 km | 91094 | 11,07 € | 3.810 € | 3,49 % |
| Dormitz | 4,4 km | 91077 | 9,97 € | 3.889 € | 3,08 % |
| Marloffstein | 5,0 km | 91080 | 12,19 € | 4.773 € | 3,06 % |
| Kleinsendelbach | 5,1 km | 91077 | 9,74 € | 2.318 € | 5,05 % |
| Kunreuth | 5,3 km | 91358 | 9,02 € | 2.249 € | 4,81 % |
| Poxdorf | 5,5 km | 91099 | 9,56 € | 4.556 € | 2,52 % |
| Uttenreuth | 5,8 km | 91080 | 13,30 € | 5.174 € | 3,09 % |
Wo liegt Hetzles?
Lage
Hetzles auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Hetzles
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,88 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.703 € |
| Bruttomietrendite | 2,52 % |
| Kaufpreisfaktor | 39,7 |
| Einwohner | 1.378 |
| Einwohner je km² | 117 |
| Fläche (km²) | 11,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #40 |
| Prognos Dynamikrang | #119 |
| Prognos Stärkerang | #45 |
| Koordinaten | 49,6352, 11,1285 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Hetzles
Was kostet eine Wohnung in Hetzles?
Im Jahr 2026 liegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien in Hetzles bei durchschnittlich 4.703 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmiete beträgt 9,88 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Forchheim (3.098 Euro bzw. 9,27 Euro pro Quadratmeter) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro pro Quadratmeter). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Hetzles entwickelt?
Die Mieten in Hetzles sind von 7,31 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,11 Euro im Jahr 2024 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,90 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,98 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 8,77 Euro im Jahr 2023, bevor die Mieten 2024 wieder anstiegen. Für 2026 wird ein Wert von 8,50 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Hetzles?
Die Bruttomietrendite in Hetzles beträgt 2,52 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 39,66 entspricht. Im Vergleich dazu liegen der Landkreis Forchheim bei 3,76 Prozent und Bayern bei 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 2,43 bedeutet, dass nur etwa 2,4 Prozent der Orte in Bayern eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Die Rendite liegt damit am unteren Ende der bayerischen Verteilung.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Hetzles?
Die Bevölkerung in Hetzles ist von 1.274 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.378 im Jahr 2024 um 8,16 Prozent gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 9 Prozent und ist damit von 15 Prozent im Jahr 2015 deutlich gesunken.
Wie gut ist die Zukunftsaussicht für Hetzles?
Der Landkreis Forchheim, zu dem Hetzles gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 40. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 32) sowie bei der wirtschaftlichen Stärke (Rang 45) ab. Bei der Dynamik lag der Kreis mit Rang 119 etwas abgeschlagen. In Hetzles selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Hetzles?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Hetzles sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Hetzles führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2022 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2022 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Forchheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wiesenttal, M | 91346 | 8,95 € | 2.031 € | 5,29 % |
| Egloffstein, M | 91349 | 8,62 € | 1.975 € | 5,24 % |
| Unterleinleiter | 91364 | 7,80 € | 1.837 € | 5,10 % |
| Kleinsendelbach | 91077 | 9,74 € | 2.318 € | 5,05 % |
| Kunreuth | 91358 | 9,02 € | 2.249 € | 4,81 % |
| Gräfenberg, St | 91322 | 8,91 € | 2.239 € | 4,78 % |
| Hausen | 91353 | 10,56 € | 2.667 € | 4,75 % |
| Gößweinstein, M | 91327 | 10,43 € | 2.882 € | 4,34 % |