Gräfenberg, St

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderaten Preisen

Gräfenberg liegt im südlichen Teil des Landkreises Forchheim am Rand der Fränkischen Schweiz und bietet einen der günstigsten Einstiegspunkte in den oberfränkischen Immobilienmarkt. Mit einer Angebotsmiete von 8,91 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.239 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter allen drei Vergleichsebenen: unter dem Bundesdurchschnitt bei der Miete (8,92 Euro), deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und unter dem Kreis-Durchschnitt (9,27 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Gräfenberg knapp unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem Kreis- (3.098 Euro) und Bayerndurchschnitt (3.246 Euro).

Die Kombination aus moderaten Preisen und einer Bruttomietrendite von 4,78 Prozent macht Gräfenberg zum Rendite-Star der Region. Die Rendite liegt deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 3,76 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang aller 2.056 bayerischen Orte belegt Gräfenberg mit Platz 79,9 die oberen 20 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,94 ist ebenfalls deutlich unter dem Kreis-Mittelwert von 27,93 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 — das bedeutet, dass sich der Kaufpreis hier durch Mieteinnahmen schneller amortisiert als in den meisten anderen bayerischen Orten.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen prägen den Markt

Die Preisentwicklung der letzten acht Jahre zeigt eine bemerkenswerte Volatilität, die für einen ländlichen Markt untypisch ist. Die Angebotsmiete stieg von 6,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,32 Euro im Jahr 2026 — ein Anstieg von rund 50 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 7,67 Euro (2024) auf 9,88 Euro (2025).

Bei den Kaufpreisen war die Schwankungsbreite noch größer: Nach 1.674 Euro im Jahr 2018 folgte ein Anstieg auf 3.096 Euro im Jahr 2021, ein Rückgang auf 1.907 Euro im Jahr 2022, ein weiterer Rückgang auf 1.628 Euro im Jahr 2024 und ein erneuter Anstieg auf 2.857 Euro im Jahr 2026. Diese starken Ausschläge deuten auf einen Markt hin, der von einzelnen größeren Transaktionen oder saisonalen Angebotsschwankungen geprägt ist und weniger stabil verläuft als der überregionale Durchschnitt.

Der CAGR der Miete liegt bei 5,22 Prozent pro Jahr, der der Kaufpreise bei 6,91 Prozent — beide Werte sind hoch und spiegeln die Dynamik der letzten Jahre wider.

Die aktuellen Marktdaten (Angebotsmiete 8,91 Euro, Angebotskaufpreis 2.239 Euro) liegen unter den Werten der Zeitreihe für 2026 (Miete 10,32 Euro, Kaufpreis 2.857 Euro). Dieser Unterschied kann darauf hindeuten, dass die Zeitreihe andere Datenquellen oder einen anderen Berechnungszeitraum verwendet als die aktuellen Marktdaten.

Regionale Einordnung: Im unteren Preissegment des Landkreises

Im regionalen Vergleich zeigt Gräfenberg ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 8,91 Euro liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 9,27 Euro, aber über denen von Weißenohe (6,98 Euro, 1,9 km entfernt) und Hiltpoltstein (6,21 Euro, 5,4 km). Bei den Kaufpreisen liegt Gräfenberg mit 2.239 Euro deutlich unter Igensdorf (3.971 Euro, 2,9 km) und Eckental (3.907 Euro, 8,7 km), aber über Egloffstein (1.975 Euro, 6,2 km).

Besonders auffällig ist die Bandbreite der Bruttomietrenditen in der Nachbarschaft: Von 2,52 Prozent in Hetzles bis 5,24 Prozent in Egloffstein. Gräfenberg liegt mit 4,78 Prozent im oberen Drittel der Nachbarorte und nur hinter Egloffstein (5,24 %) und vor Simmelsdorf (4,55 %). Diese Positionierung unterstreicht die attraktive Preis-Leistung des Ortes.

Der Landkreis Forchheim insgesamt liegt mit einem Durchschnittspreis von 3.098 Euro und einer Durchschnittsmiete von 9,27 Euro über Gräfenberg. Gräfenberg folgt damit dem Muster vieler kleinerer Gemeinden im Landkreis, die unter dem Kreis-Durchschnitt liegen, während die größeren Städte wie Forchheim selbst die Preise nach oben ziehen.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, starker Landkreis

Die Bevölkerung von Gräfenberg ist im Beobachtungszeitraum von 4.071 Einwohnern (2015) auf 4.248 Einwohner (2024) gewachsen — ein Plus von 4,3 Prozent. Das Wachstum verlief bis 2022 kontinuierlich (Gipfel: 4.294 Einwohner), seither ist ein leichtes Absinken auf 4.248 zu verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 112 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größe im ländlichen Raum typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,5 Prozent und damit leicht über dem Vorjahreswert von 6,8 Prozent (2022). Der Höchstwert der Reihe wurde 2021 mit 7,8 Prozent erreicht. Die Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend einer leichten Erholung nach der Pandemie.

Der Landkreis Forchheim selbst belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 40 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 32) und im Teilindex Arbeitsmarkt (Rang 56). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 119 etwas abgeschlagen. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht nur für Gräfenberg, und unterstreicht die strukturelle Stärke der Region.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.