Igensdorf, M

Marktüberblick

Igensdorf ist ein Markt im oberfränkischen Landkreis Forchheim mit 5.153 Einwohnern auf 28,83 km². Der Ort liegt am Südwestrand der Fränkischen Schweiz und gliedert sich in 25 Gemeindeteile. Mit der Bundesstraße 2 und der Gräfenbergbahn (RB 21 nach Nürnberg Nordost–Gräfenberg) ist der Ort an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die Gemeinde liegt in einem der größten Kirschenanbaugebiete Deutschlands.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein überdurchschnittliches Preisniveau. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,09 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.971 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 32,79, was bedeutet, dass das 32,79-fache des Jahresbruttomietzinses als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt der Faktor bei 26,10, in Bayern bei 26,10. Igensdorf gehört damit zu den teuersten Orten im Verhältnis zur Miete.

Die Bruttomietrendite von 3,05 % liegt im unteren 13. Perzentil aller 2.056 Orte in Bayern. Das heißt, nur etwa 13 Prozent der bayerischen Orte weisen eine noch niedrigere Rendite auf. Eine so niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete und kennzeichnet einen nachfragestarken Wohnstandort, bei dem die Kaufpreise die Mietentwicklung überholen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, insbesondere bei den Kaufpreisen. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.855 €/m² (2020) und 4.391 €/m² (2022), fiel dann auf 2.571 €/m² (2024) und stieg bis 2026 wieder auf 4.790 €/m². Diese starken Ausschläge deuten auf einen Markt hin, der anfällig für kurzfristige Nachfrageschwankungen ist.

Die Miete entwickelte sich vergleichsweise ruhiger, mit Werten zwischen 7,54 €/m² (2021) und 11,72 €/m² (2024). Der aktuelle Angebotswert von 10,09 €/m² liegt über dem 2026-Wert der Zeitreihe von 9,33 €/m², was auf ein weiter steigendes Mietniveau hindeutet.

Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) für die Miete beträgt 1,38 %, während der Kaufpreis mit 9,86 % pro Jahr deutlich stärker steigt. Diese Diskrepanz erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Die Kaufpreise entwickeln sich schneller als die Mieten, was die Rendite für Investoren drückt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht positiv: Von 5.025 Einwohnern (2015) auf 5.153 (2024) entspricht das einem Zuwachs von 2,55 %. Die Arbeitslosenquote sank von 7,0 % (2015) auf 4,9 % (2023), was auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Forchheim (Durchschnittsmiete: 9,27 €/m², Durchschnittskaufpreis: 3.098 €/m², Durchschnittsrendite: 3,76 %) liegt Igensdorf bei allen drei Kennzahlen über dem Kreisdurchschnitt. Die Miete liegt 8,9 % darüber, der Kaufpreis 28,2 %, die Rendite ist um 0,71 Prozentpunkte niedriger.

Im bayerischen Vergleich (2.056 Orte) belegt Igensdorf bei der Bruttomietrendite den unteren 13. Perzentil. Das bedeutet, dass nur etwa 13 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Igensdorf ist damit einer der renditeschwächsten, aber auch preisstärksten Orte Bayerns.

Zu den Nachbarorten besteht ein deutliches Gefälle. Weißenohe (1,9 km entfernt) weist mit 6,98 €/m² eine deutlich niedrigere Miete und mit 3.074 €/m² einen niedrigeren Kaufpreis auf. Gräfenberg (2,9 km) liegt mit 2.239 €/m² Kaufpreis noch darunter. Dagegen liegt Hetzles (7,5 km) mit 4.703 €/m² über Igensdorf, und Neunkirchen am Brand (7,3 km) mit 4.158 €/m² knapp darüber. Die Renditen der Nachbarorte variieren stark: Von 2,52 % (Hetzles) bis 5,05 % (Kleinsendelbach). Igensdorf liegt mit 3,05 % im unteren Drittel der Nachbargemeinden.

Dieses Muster zeigt, dass Igensdorf kein isolierter Preistreiber ist, sondern sich in einer Gruppe von Orten mit vergleichsweise hohen Kaufpreisen bewegt. Die niedrige Rendite ist regional verbreitet und entspricht dem Muster der umliegenden Gemeinden mit hoher Wohnattraktivität.

Standortfaktoren

Der Markt Igensdorf ist über die Bundesstraße 2 und die Gräfenbergbahn (RB 21) an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Bahnhöfe befinden sich in Weidenbühl (Bahnhof Rüsselbach), Igensdorf und Weißenohe. Die Gemeinde liegt am Südwestrand des Naturparks Fränkische Schweiz – Frankenjura, was die Wohnattraktivität erhöht.

Der Landkreis Forchheim belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 40. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 32), bei Wettbewerb und Innovation (Rang 56) sowie beim Arbeitsmarkt (Rang 56). Der Demografie-Rang liegt mit 215 deutlich schlechter, was auf die alternde Bevölkerung in ländlichen Räumen hindeutet. Der Dynamik-Rang von 119 liegt im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 179 Einwohnern pro km² ist für einen oberfränkischen ländlichen Raum typisch. Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+2,55 % seit 2015) und die sinkende Arbeitslosenquote (von 7,0 % auf 4,9 %) deuten auf eine funktionierende lokale Wirtschaft hin.

Für Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwerte) liegen keine Informationen vor.