Simmelsdorf

Marktüberblick

Simmelsdorf liegt im Schnaittachtal im Nürnberger Land, 30 Kilometer nordöstlich von Nürnberg, und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die Gemeinde erstreckt sich auf 40,87 Quadratkilometern und gliedert sich in 24 Gemeindeteile, wobei Hüttenbach mit rund 1.100 Einwohnern der größte Ort ist, gefolgt vom Kernort Simmelsdorf mit etwa 760 Einwohnern. Die Gemeinde verfügt über den Bahnhof Simmelsdorf-Hüttenbach an der rechtsseitigen Pegnitzstrecke mit Regionalbahnverbindungen nach Nürnberg und Neuhaus an der Pegnitz.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.451 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,30 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,55 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,97.

Preise im regionalen und nationalen Vergleich

Die Angebotspreise in Simmelsdorf liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Nürnberger Land (Kaufpreis 2.913 Euro pro Quadratmeter, Miete 9,86 Euro pro Quadratmeter) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Kaufpreis 3.246 Euro pro Quadratmeter, Miete 10,11 Euro pro Quadratmeter). Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 9,30 Euro leicht über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis mit 2.451 Euro knapp darüber (Bundesdurchschnitt: 2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,55 Prozent liegt über dem Kreis- (4,27 Prozent) und Bayerndurchschnitt (4,13 Prozent), aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 21,97 liegt unter dem des Landkreises (24,64) und Bayerns (26,10), was bedeutet, dass sich der Kaufpreis in Simmelsdorf schneller amortisieren würde als in den Vergleichsräumen.

Die niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt führen bei einer Miete, die im bundesweiten Vergleich leicht darüber liegt, zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Dies entspricht dem Muster von Gemeinden am Rand der Metropolregion: Sie profitieren von der Nähe zu Nürnberg, bleiben aber preislich deutlich unter den Kernstandorten.

Preisentwicklung und Dynamik

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine starke Dynamik mit erheblichen Schwankungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.693 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.700 Euro im Jahr 2023, bevor er 2024 auf 2.528 Euro und 2025 auf 2.224 Euro zurückging. In der Zeitreihe ist für 2026 ein Wert von 3.200 Euro ausgewiesen.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 5,47 Euro im Jahr 2018 auf 8,65 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 6,67 Euro im Jahr 2023 und stieg 2024 auf 9,05 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 13,13 Euro in der Zeitreihe angegeben.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 8,28 Prozent für den Kaufpreis und 11,57 Prozent für die Miete über den Zeitraum der Zeitreihe. Die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr – etwa der Rückgang des Kaufpreises von 3.700 Euro im Jahr 2023 auf 2.224 Euro im Jahr 2025 – deuten auf einen volatilen Markt hin, der von Angebot und Nachfrage in Inseraten geprägt ist. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Simmelsdorfs ist seit 2015 stabil bis leicht steigend: Von 3.204 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.386 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 5,68 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 83 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Struktur der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,8 Prozent (28 Promille) und ist von 4,3 Prozent im Jahr 2015 auf 2,8 Prozent im Jahr 2023 gesunken, mit einem Tiefpunkt 2022 und 2023. Die Entwicklung entspricht der wirtschaftlichen Stärke des Landkreises Nürnberger Land.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Nürnberger Land auf Platz 150 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 17, während der Demografie-Index mit Rang 351 zu den schwächsten Bereichen gehört. Dies spiegelt die allgemeine demografische Herausforderung ländlicher Räume in Bayern wider.

Einordnung im regionalen Umfeld

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Simmelsdorf ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 9,30 Euro pro Quadratmeter liegt über denen von Weißenohe (6,98 Euro), Hiltpoltstein (6,21 Euro) und Kirchensittenbach (7,87 Euro), aber unter denen von Schnaittach (10,17 Euro), Neunkirchen am Sand (9,98 Euro), Igensdorf (10,09 Euro) und Reichenschwand (10,40 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Simmelsdorf mit 2.451 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Schnaittach (3.483 Euro), Weißenohe (3.074 Euro) und Igensdorf (3.971 Euro), aber über Kirchensittenbach (1.600 Euro) und Gräfenberg (2.239 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,55 Prozent liegt über denen von Weißenohe (2,73 Prozent), Hiltpoltstein (2,92 Prozent), Igensdorf (3,05 Prozent) und Schnaittach (3,50 Prozent), aber unter denen von Kirchensittenbach (5,90 Prozent) und Gräfenberg (4,78 Prozent). Die hohe Rendite bei Kirchensittenbach resultiert aus dem sehr niedrigen Kaufpreis von 1.600 Euro pro Quadratmeter bei einer moderaten Miete von 7,87 Euro.

Die Preise in Simmelsdorf liegen damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden, was die Position als erschwinglicher Wohnstandort am Rand der Metropolregion Nürnberg unterstreicht.