Hartenstein

Marktüberblick

Hartenstein ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Nürnberger Land, die am Fluss Pegnitz in der Hersbrucker Alb liegt und 15 Gemeindeteile umfasst. Rund 1.470 Menschen leben auf einer Fläche von 24,76 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Region ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 10,42 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.765 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,09 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 14,11.

Die Kombination aus relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer der höchsten Bruttomietrenditen im gesamten Bundesland. Hartenstein liegt mit einem Perzentilrang von 96,6 in Bayern – das bedeutet, dass nur etwa 3,4 Prozent aller bayrischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Dieser Wert ist kein Hinweis auf eine überdurchschnittliche Attraktivität als Wohnstandort, sondern spiegelt wider, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten strukturell niedrig sind.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Hartenstein war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 3,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,42 Euro aktuell – ein Anstieg von rund 193 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 675 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 1.765 Euro (aktuell), was einem Zuwachs von 161 Prozent entspricht.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 11,38 Prozent für die Miete und 17,49 Prozent für die Kaufpreise. Diese Werte sind deutlich über dem bayrischen und deutschen Durchschnitt und deuten auf einen dynamischen, aber auch volatilen Markt hin. Besonders auffällig ist, dass die Mieten in den einzelnen Jahren stark schwanken – von 5,51 Euro (2020) über 9,44 Euro (2022) bis hin zu 13,75 Euro (2024). Diese Volatilität ist typisch für kleinere Märkte mit geringer Angebotsdichte, bei denen einzelne Inserate das Bild stark beeinflussen können.

Zwischen den Jahreswerten der Zeitreihe und den aktuellen Marktdaten bestehen Unterschiede: Die Zeitreihe weist für 2026 eine Angebotsmiete von 8,43 Euro und einen Kaufpreis von 2.451 Euro aus, während die aktuellen Marktdaten 10,42 Euro beziehungsweise 1.765 Euro zeigen. Diese Abweichungen deuten darauf hin, dass sich die aktuellen Inserate von den Jahresdurchschnittswerten der Zeitreihe unterscheiden – ein Hinweis auf die Dynamik des lokalen Marktes.

Es handelt sich bei den vorliegenden Werten um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Hartenstein deutlich von seinen Nachbargemeinden ab. Die Angebotsmiete von 10,42 Euro pro Quadratmeter ist die höchste aller acht umliegenden Orte – der nächsthöhere Wert liegt bei Königstein mit 8,57 Euro. Gleichzeitig liegen die Kaufpreise mit 1.765 Euro pro Quadratmeter über denen von sechs der acht Nachbarn. Nur Velden (2.217 Euro) und Plech (1.969 Euro) weisen höhere Kaufpreise auf.

Dieses Muster erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 7,09 Prozent. Kein Nachbarort erreicht diesen Wert – Königstein liegt mit 7,34 Prozent knapp darüber, Neuhaus an der Pegnitz und Hirschbach jeweils bei 6,6 Prozent. Im Landkreis Nürnberger Land beträgt die durchschnittliche Bruttomietrendite 4,27 Prozent, in Bayern 4,13 Prozent und deutschlandweit 5,10 Prozent. Hartenstein liegt damit sowohl auf Landesebene als auch im Kreis deutlich über dem Mittel.

Der Kaufpreisfaktor von 14,11 ist im Vergleich zum Landkreisdurchschnitt von 24,64 und zum bayerischen Durchschnitt von 26,10 ebenfalls deutlich niedriger. Das bedeutet: Die Kaufpreise in Hartenstein liegen im Verhältnis zu den Mieten unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt. Dieser Befund gilt für Angebotswerte und ist mit Vorsicht zu interpretieren.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Hartenstein ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 1.472 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 1.468 im Jahr 2024 zurück – ein Verlust von 0,27 Prozent. In den Jahren 2017 bis 2021 sank die Einwohnerzahl auf einen Tiefststand von 1.434 (2018) beziehungsweise 1.436 (2021), bevor sie sich ab 2022 wieder erholte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,04 Prozent, was neun arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem bayrischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die stabile wirtschaftliche Lage im Nürnberger Land wider. Der Landkreis Nürnberger Land profitiert von der Nähe zu Nürnberg und der Metropolregion, was sich in der niedrigen Arbeitslosigkeit widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Nürnberger Land erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 150 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 17 – ein Wert, der die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 144, im Arbeitsmarkt auf Rang 178. Schwächer ist die Position im Bereich Demografie mit Rang 351, was auf die alternde Bevölkerung und den Bevölkerungsrückgang in vielen ländlichen Gemeinden hinweist. Auch der Dynamik-Index mit Rang 306 liegt im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Velden und verfügt über eine Grundschule sowie einen Kindergarten. Die Burg Hartenstein, die die Gemeinde 2002 erwarb, beherbergt heute ein Rittermuseum und eine Gaststätte und ist ein lokaler Anziehungspunkt. Die Gemeinde liegt am Fluss Pegnitz und ist Teil der Hersbrucker Alb, was die Lage in einem touristisch attraktiven Gebiet kennzeichnet.