Königstein, M

Marktüberblick: Ländlicher Markt in der Oberpfalz

Königstein ist ein Markt im Oberpfälzer Landkreis Amberg-Sulzbach mit 1.716 Einwohnern auf einer Fläche von 35,13 Quadratkilometern. Der Ort gehört zur Metropolregion Nürnberg und gliedert sich in 19 Gemeindeteile, darunter der Hauptort Königstein sowie die Kirchdörfer Kürmreuth und Pruihausen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 49 Einwohner pro Quadratkilometer. Königstein wurde erstmals um 1130 als Chungestein erwähnt und 1357 zum Markt erhoben. Der Ort ist eine der neun Gemeinden im Nordosten der Oberpfalz, in der die Bevölkerung mehrheitlich evangelisch ist. Die historische Struktur als ländlicher Marktort prägt bis heute das Immobilienangebot.

Preisniveau und Entwicklung: Hohe Rendite bei moderaten Mieten

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.401 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 7,34 Prozent und liegt damit im bayerischen Vergleich auf dem 97. Perzentil – sie ist also höher als bei 97 Prozent der vergleichbaren Orte im Freistaat. Der Kaufpreisfaktor von 13,62 liegt deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 24,25 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen im Verhältnis zu den Mieten ist charakteristisch für ländliche Räume in der Oberpfalz: Die Mieten sind moderat, die Kaufpreise liegen jedoch noch darunter.

Die Mietentwicklung war volatil. Nach einem Anstieg von 5,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10 Euro in den Jahren 2021 und 2022 folgte ein Rückgang auf 7,50 Euro im Jahr 2025, bevor die Werte 2026 wieder auf 8,83 Euro stiegen. Die aktuelle Miete von 8,57 Euro liegt damit zwischen dem Tiefpunkt und dem historischen Peak. Der Kaufpreis stieg von 1.187 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 1.509 Euro im Jahr 2024, was einem jährlichen Wachstum von rund 4,9 Prozent entspricht.

Regionale Einordnung: Unter dem bayerischen Durchschnitt

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.401 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 2.371 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die niedrigen Kaufpreise sind der bestimmende Faktor für die hohe Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete von 8,57 Euro liegt im Mittelfeld, unter Hartenstein mit 10,42 Euro und Neukirchen mit 10,13 Euro, aber über Hirschbach mit 7,11 Euro und Velden mit 7,48 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Königstein mit 1.401 Euro im unteren bis mittleren Bereich, deutlich unter Neukirchen mit 2.966 Euro und Velden mit 2.217 Euro, aber über Hirschbach mit 1.276 Euro. Das Muster zeigt: In diesem Teil der Oberpfalz variieren die Kaufpreise stärker als die Mieten, was die Renditen zwischen den Orten unterschiedlich ausfallen lässt.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwacher Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Königstein ist seit 2015 mit 1.716 Einwohnern im Jahr 2024 nahezu stabil geblieben. Der Anstieg seit Serienbeginn beträgt 1,12 Prozent. Die Arbeitslosenquote hat sich von 1,13 Prozent im Jahr 2015 auf 2,19 Prozent im Jahr 2023 nahezu verdoppelt, liegt aber absolut mit 24 arbeitslosen Personen weiterhin sehr niedrig.

Der Landkreis Amberg-Sulzbach, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, rangiert auf Platz 207 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 301, während der Wohlstands-Index mit Rang 99 der stärkste Bereich ist. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 280 im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinteiligem Wohnraum strukturell begrenzt. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedrigem Wohlstand und schwacher Dynamik im Arbeitsmarkt entspricht dem Muster ländlicher Räume in der östlichen Oberpfalz.