Auerbach i.d.OPf., St

Marktüberblick

Auerbach i.d.OPf. liegt im Landkreis Amberg-Sulzbach in der Oberpfalz, rund 45 Kilometer nordöstlich von Nürnberg. Die 78,26 km² große Stadt mit 9.127 Einwohnern (2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 117 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.204 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,18 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,46 Prozent, der Kaufpreisfaktor 22,44.

Im bayerischen Vergleich liegt Auerbach bei allen drei Hauptkennzahlen unter dem Landesdurchschnitt: Die Miete von 8,18 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 2.204 Euro unter 3.246 Euro, und der Kaufpreisfaktor von 22,44 unter 26,10. Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro) zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent liegt jedoch über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, unter dem deutschen von 5,10 Prozent. Der niedrige Kaufpreisfaktor im Vergleich zu Bayern resultiert daraus, dass der Kaufpreis stärker unter dem Landesmittel liegt als die Miete.

Im Kreis Amberg-Sulzbach bewegt sich Auerbach nahe am Durchschnitt: Die Miete liegt mit 8,18 Euro knapp unter dem Kreiswert von 8,19 Euro, der Kaufpreis von 2.204 Euro unter dem Kreiswert von 2.371 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,44 liegt unter dem Kreiswert von 24,25. Damit ist Auerbach im regionalen Vergleich preislich leicht unter dem Kreisdurchschnitt angesiedelt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf eine dünne Datenbasis hindeutet – wahrscheinlich basieren die Werte auf wenigen Transaktionen pro Jahr.

Bei den Kaufpreisen wechselt sich ein Muster aus extremen Spitzen und Tälern ab: 2018 lag der Preis bei 500 Euro pro Quadratmeter, stieg 2019 auf 1.242 Euro, erreichte 2020 mit 2.872 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel 2021 auf 1.101 Euro zurück, stieg 2022 auf 1.210 Euro, erreichte 2023 mit 3.000 Euro den höchsten Wert der Reihe und liegt 2026 mit 1.848 Euro wieder deutlich darunter. Die CAGR von 17,76 Prozent über den gesamten Zeitraum ist durch diese starken Schwankungen stark verzerrt und allein aus den Extremwerten 2018 und 2026 berechnet.

Auch die Mietentwicklung ist volatil: Nach 5,38 Euro 2018 folgte 2019 ein Anstieg auf 6,96 Euro, 2020 ein Rückgang auf 5,83 Euro, 2021 auf 6,68 Euro, 2022 auf 6,37 Euro. Ab 2023 setzte ein deutlicher Aufwärtstrend ein: 8,43 Euro, 2024: 8,27 Euro, 2025: 8,70 Euro, 2026: 10,54 Euro. Die CAGR von 8,77 Prozent spiegelt den Anstieg von 5,38 auf 10,54 Euro wider, ist aber durch die Schwankungen in der Mitte der Reihe nicht repräsentativ für eine gleichmäßige Entwicklung.

Die extreme Volatilität in beiden Reihen – insbesondere die Kaufpreisschwankungen zwischen 500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter – macht eine zuverlässige Trendableitung schwierig. Die Werte sollten nicht als stabile Marktpreise interpretiert werden, sondern als Spannbreite, innerhalb derer der Markt schwankt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Auerbach durchlief in den letzten Jahren einen deutlichen Wechsel. Von 8.940 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2020 auf 8.717 zurück – ein Verlust von rund 220 Einwohnern in fünf Jahren. Seit 2021 kehrte sich der Trend um: 8.880 (2021), 9.066 (2022), 9.127 (2023 und 2024). Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Beginn der Reihe um 2,09 Prozent über dem Ausgangswert.

Die Arbeitslosenzahlen (absolute Zahlen) zeigen eine ähnliche Entwicklung: Von 168 im Jahr 2015 sanken sie bis 2019 auf 130, stiegen dann wieder an auf 141 (2020), 156 (2021), 157 (2022) und erreichten 2023 mit 181 den höchsten Wert der Reihe. Der Anstieg der Arbeitslosenzahlen seit 2019 geht einher mit dem Bevölkerungswachstum, wobei nicht klar ist, ob der Zuzug neuer Einwohner die Arbeitslosigkeit erhöht oder ob beide Entwicklungen von anderen Faktoren getrieben werden.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang bis 2020 und anschließendem Wiederanstieg sowie steigender Arbeitslosigkeit seit 2019 deutet auf einen Übergangszustand hin, in dem sich strukturelle Veränderungen der Stadt ergeben.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Amberg-Sulzbach, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreicht im Gesamtranking 207 von rund 400 deutschen Kreisen. Das Platzmittel bedeutet, dass der Kreis weder zu den dynamischsten noch zu den schwächsten Regionen zählt.

Im Detail zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Rang im Teilindex Demografie mit Platz 132 ist relativ gut und weist auf eine stabile demografische Struktur hin. Der Wohlstand und die soziale Lage mit Platz 99 gehören zu den besseren Werten des Kreises. Der Arbeitsmarkt-Rang von 301 ist dagegen schwach und liegt im unteren Drittel. Auch die Dynamik mit Platz 280 und Wettbewerb/Innovation mit Platz 239 liegen im unteren Bereich. Die Stärke des Kreises mit Platz 189 liegt im Mittelbereich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum nicht strukturell erhöht. Auerbach liegt an der Bundesstraße 85 und grenzt im Osten an den Truppenübungsplatz Grafenwöhr, was die Entwicklungsmöglichkeiten nach Osten einschränkt. Im Stadtgebiet und Umland wurde bis 1987 hochwertiges Eisenerz abgebaut, was die historische wirtschaftliche Prägung der Region erklärt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 14 Kilometern liegt Auerbach mit einem Kaufpreis von 2.204 Euro pro Quadratmeter im mittleren Bereich. Die Nachbarorte weisen stark unterschiedliche Preise auf: von 1.401 Euro (Königstein) über 1.498 Euro (Neuhaus a.d.Pegnitz) bis 2.932 Euro (Pegnitz). Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn, die von 3,73 Prozent (Plech) bis 7,34 Prozent (Königstein) reichen.