Schnabelwaid, M

Marktüberblick

Schnabelwaid ist ein Markt im Landkreis Bayreuth mit knapp 930 Einwohnern auf 22,84 km². Der lokale Immobilienmarkt ist klein und durch wenige Transaktionen geprägt, was sich in den Daten widerspiegelt: Die Angebotsmiete liegt bei 8,02 €/m², der Angebotskaufpreis bei 2.357 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,08 %, der Kaufpreisfaktor 24,5.

Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die Bruttomietrendite von 4,08 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,81 %, dem Bayern-Durchschnitt von 4,13 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 24,5 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,2, aber unter dem Bayern-Durchschnitt von 26,1. Das bedeutet: Der Markt ist im bayerischen Vergleich noch moderat bewertet, im Landkreis Bayreuth jedoch über dem Mittel.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die auf den kleinen Markt zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,62 €/m² (2018) und 10,00 €/m² (2023). Der Wert von 10,00 €/m² im Jahr 2023 ist ein deutlicher Ausreißer, der auf wenige hochpreisige Inserate hindeutet; bereits 2024 fiel der Wert auf 6,00 €/m² zurück. Der CAGR der Miete beträgt 3,26 % über die gesamte Reihe.

Bei den Kaufpreisen liegen nur zwei Datenpunkte vor: 1.142,86 €/m² (2022) und 2.964,91 €/m² (2025). Der Anstieg entspricht einem CAGR von 37,4 %. Diese Entwicklung ist statistisch unsicher, da sie auf nur zwei Beobachtungen beruht und möglicherweise durch einzelne Transaktionen verzerrt ist. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisanstieg ist deutlich stärker als das Mietwachstum, was die Bruttomietrendite unter Druck setzt. Bei einer weiteren Preissteigerung bei gleichzeitig moderatem Mietwachstum würde sich die Rendite weiter verschlechtern.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl ist von 981 (2015) auf 929 (2024) gesunken, ein Rückgang von 5,3 %. Der Bevölkerungsrückgang hat sich in den letzten Jahren verlangsamt: 2023 und 2024 lagen beide bei 929 Einwohnern, was auf eine Stabilisierung hindeuten könnte.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,04 % (2015) auf 3,01 % (2023). Sie lag damit 2015 deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, ist aber seither auf ein moderates Niveau angestiegen. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt aktuell 18 Personen.

Der Bevölkerungsrückgang und die steigende Arbeitslosigkeit sind strukturelle Herausforderungen für einen kleinen Markt. Sie können die Nachfrage nach Immobilien dämpfen, insbesondere wenn die erwerbsfähige Bevölkerung abwandert.

Regionale Einordnung

Schnabelwaid liegt preislich im regionalen Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 8,02 €/m² ist niedriger als die der meisten Nachbargemeinden: Creußen (8,90 €/m²), Haag (8,72 €/m²), Pegnitz (9,41 €/m²), Prebitz (8,41 €/m²), Etmannsberg (9,01 €/m²) und Hummeltal (9,83 €/m²). Nur Schlammersdorf (6,13 €/m²) liegt darunter.

Beim Kaufpreis (2.357 €/m²) liegt Schnabelwaid über Creußen (1.954 €/m²), Haag (2.137 €/m²), Prebitz (2.088 €/m²), Gesees (2.333 €/m²) und Hummeltal (2.303 €/m²), aber unter Pegnitz (2.932 €/m²), Etmannsberg (3.695 €/m²) und Schlammersdorf (2.539 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,08 % liegt unter der von Creußen (5,47 %), Haag (4,90 %) und Hummeltal (5,12 %), aber über der von Pegnitz (3,85 %) und Etmannsberg (2,93 %). Im Perzentilrang für Bayern liegt Schnabelwaid bei 61,6 %, was bedeutet, dass 61,6 % der bayerischen Orte eine niedrigere oder gleiche Rendite aufweisen.

Der Markt bewegt sich damit im regionalen Mittelfeld, ohne extreme Ausreißer in eine Richtung.

Standortfaktoren

Schnabelwaid verfügt über eine gute verkehrliche Anbindung: Die Bundesstraßen B 2 und B 85 führen durch den Ort, die Autobahn A9 ist über die Anschlussstelle Trockau (ca. 4 km) erreichbar. Der Bahnhof wird von den RE-Linien 30 und 32 bedient, mit Zweistundentakt nach Bayreuth und Nürnberg.

Diese Infrastruktur macht den Ort für Pendler attraktiv. Die Daten belegen dies: 1998 gab es 345 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, aber nur 73 am Arbeitsort im produzierenden Gewerbe. Der Großteil der Erwerbstätigen pendelt also ab.

Der Landkreis Bayreuth rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 239 von rund 400 Kreisen (Gesamtrang). Bei den Teilindizes zeigt sich ein gemischtes Bild: Platz 79 bei Wohlstand und sozialer Lage (stark), aber Platz 304 bei Wettbewerb und Innovation sowie Platz 297 bei Dynamik (schwach). Der Demografie-Rang liegt bei 288, der Arbeitsmarktrang bei 259. Diese Werte gelten für den Landkreis, nicht für die Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 41 Einwohner je km², was den ländlichen Charakter unterstreicht.