Creußen, St

Marktüberblick und Standort

Creußen liegt im oberfränkischen Landkreis Bayreuth und vereint auf 64,87 km² knapp 5.100 Einwohner. Die Gemeinde entwickelt sich demografisch positiv: Seit 2015 wuchs die Bevölkerung um 4,67 Prozent, von 4.883 auf 5.111 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 79 Einwohnern je Quadratkilometer, was Creußen zu einer der dünn besiedelten Gemeinden im ländlichen Oberfranken macht.

Die Arbeitslosenquote liegt mit einem Indexwert von 84 (Deutschland = 100) unter dem Bundesdurchschnitt und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin. Die Prognoseindikatoren des Kreises Bayreuth im Zukunftsatlas 2025 rangieren mit Platz 239 von 400 Kreisen im Mittelfeld. Besonders die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Platz 304) sowie Demografie (Platz 288) schwächen die Gesamtbewertung, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 79 stark abschneidet.

Preisniveau und Marktdynamik

Der Creußener Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Räume typisches Muster: moderate Preise bei überdurchschnittlichen Renditen. Die Angebotsmiete liegt bei 8,90 Euro je Quadratmeter und entspricht damit nahezu dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.954 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Preisstruktur führt zu einer Bruttomietrendite von 5,47 Prozent, die über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 18,29 unterstreicht diese Attraktivität aus Sicht von Kapitalanlegern: Ein voll vermietetes Objekt amortisiert sich bei aktuellen Mietniveaus nach rund 18 Jahren.

Die Zeitreihen zeigen jedoch erhebliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,49 Euro (2019) und 9,94 Euro (2023). Die Kaufpreise wiesen noch größere Ausschläge auf, mit einem Ausreißer von 4.643 Euro (2019) und einem Tief von 1.035 Euro (2021). Diese Volatilität deutet auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Creußen differenziert ab. Die Angebotsmiete von 8,90 Euro liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,52 Euro und deutlich über den Werten in Schnabelwaid (8,02 Euro) und Vorbach (8,10 Euro). Gleichzeitig bleibt sie unter den Werten in Emtmannsberg (9,01 Euro) und Gesees (8,91 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Creußen mit 1.954 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 2.255 Euro. Nur Vorbach (1.118 Euro) und Schlammersdorf (2.539 Euro) weichen stärker vom Mittel ab. Die Bruttomietrendite von 5,47 Prozent liegt hinter Vorbach (8,70 Prozent) auf dem zweiten Platz der Nachbarorte und über dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 18,29 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 22,19 und dem bayernweiten Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass Creußen im regionalen Vergleich ein günstigerer Kaufmarkt ist als die Mehrzahl der anderen Gemeinden im Landkreis Bayreuth.

Preisentwicklung und Demografie

Die Entwicklung der Kaufpreise in Creußen folgt einem unruhigen Pfad: Nach 1.278 Euro (2018) folgte der Ausreißer von 4.643 Euro (2019), dann ein starker Rückgang auf 1.035 Euro (2021). Seitdem erholten sich die Preise auf 1.641 Euro (2026). Die CAGR von 3,17 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diese Erholung wider, ist aber durch den extremen 2019-Wert verzerrt.

Die Mietentwicklung verlief weniger geradlinig. Nach einem Tief von 5,49 Euro (2019) stiegen die Miete bis 2023 auf 9,94 Euro an, bevor sie auf 6,50 Euro (2026) zurückging. Die negative CAGR von minus 0,13 Prozent zeigt, dass die aktuellen Mietniveaus knapp unter dem Niveau von 2018 (6,57 Euro) liegen.

Die Bevölkerungsentwicklung unterstützt den Markt: Mit einem Zuwachs von 228 Einwohnern seit 2015 entsteht ein kontinuierlicher Bedarf an Wohnraum. Besonders der Anstieg von 5.027 (2022) auf 5.111 (2023) ist bemerkenswert.