Vorbach
Vorbach (PLZ 95519) liegt im Kreis Neustadt a.d.Waldnaab in Bayern. Der Ort zählt 1.071 Einwohner auf 13,5 km², das entspricht 79 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,10 € pro m², der Kaufpreis bei 1.118 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,70 % und ein Kaufpreisfaktor von 11,5 — rechnerisch sind das 12 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Vorbach über dem Renditeniveau von 98 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 5,00 € auf 8,68 € pro m², im Mittel 9,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neustadt a.d.Waldnaab Rang 193 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 151, Stärkerang 201). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schlammersdorf, Prebitz und Neustadt am Kulm an.
Immobilienpreise in Vorbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Vorbach (Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab)
Vorbach ist eine kleine Gemeinde in der Oberpfalz mit extrem niedrigen Kaufpreisen und einer überdurchschnittlich hohen Bruttomietrendite von 8,7 %. Der Ort liegt im Rendite-Perzentil 98,4 % Bayerns. Die Kaufpreise liegen bei nur etwa der Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts, während die Mieten leicht über dem Kreis-, aber unter dem Landesdurchschnitt liegen. Bevölkerung und Arbeitsmarkt entwickeln sich stabil positiv.
Marktüberblick: Extrem niedrige Kaufpreise, hohe Rendite
Der Immobilienmarkt in Vorbach zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis aus. Die Angebotsmiete liegt bei 8,10 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.118 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,7 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 11,5. Beide Werte sind im bayernweiten Vergleich außergewöhnlich: Vorbach liegt mit der Rendite im 98. Perzentil aller 2.056 untersuchten Orte in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 11,5 ist weniger als die Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 26,1 und auch deutlich unter dem Kreiswert von 23,8. Das bedeutet: Die Kaufpreise in Vorbach liegen bei nur etwa der Hälfte dessen, was im Kreis und im Land durchschnittlich gezahlt wird, während die Mieten mit 8,10 Euro nur leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7,87 Euro liegen, aber unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten erzeugt die hohe Rendite, ist aber auch ein Indikator für einen schwachen Nachfragemarkt beim Immobilientausch.
Preisentwicklung: Stabile Kaufpreise, volatile Mieten
Die Kaufpreise in Vorbach sind in den letzten Jahren stabil geblieben: 2024 und 2025 wurden mit 1.118 Euro pro Quadratmeter identische Werte ausgewiesen. Im Gegensatz dazu zeigt die Mietentwicklung starke Schwankungen. Die Angebotsmiete lag 2020 bei 5,00 Euro pro Quadratmeter, stieg bis 2022 auf 7,44 Euro, fiel 2023 wieder auf 6,71 Euro, erreichte 2025 mit 11,25 Euro einen vorläufigen Höhepunkt und korrigierte 2026 auf 8,68 Euro. Der aktuelle Marktdatenwert von 8,10 Euro liegt leicht unter dem Zeitreihenwert von 8,68 Euro für 2026, was auf eine weitere leichte Abwärtskorrektur hindeuten kann. Die Schwankungen in den Mietwerten entsprechen dem Muster kleinerer Märkte mit geringer Transaktionszahl, bei denen einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können. Die Kaufpreisstabilität über zwei Jahre hinweg deutet auf einen ausgeglichenen Markt ohne starke Spekulation hin.
Demografie und Arbeitsmarkt: Leichter Zuzug, niedrige Arbeitslosigkeit
Vorbach hat 1.071 Einwohner auf einer Fläche von 13,54 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 79 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft seit 2019 positiv: Nach einem Tief von 998 Einwohnern im Jahr 2019 stieg die Zahl auf 1.071 im Jahr 2024, einem Wachstum von rund 3,4 Prozent seit dem Serienstart 2015. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,23 Prozent, was 15 arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Kombination aus leichtem Bevölkerungszuwachs und niedriger Arbeitslosigkeit bildet eine stabile Grundlage für den lokalen Immobilienmarkt.
Regionale Einordnung: Vorbach als Ausreißer im Kreis
Im Vergleich zu den 38 anderen Orten im Kreis Neustadt a.d.Waldnaab fällt Vorbach durch sein deutlich niedrigeres Kaufpreisniveau auf. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 2.209 Euro pro Quadratmeter, Vorbach bei 1.118 Euro. Bei der Miete liegt Vorbach mit 8,10 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,87 Euro. Im bayernweiten Vergleich von 2.056 Orten liegt Vorbachs Kaufpreis mit 1.118 Euro weit unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die hohe Bruttomietrendite von 8,7 Prozent im Vergleich zum Kreiswert von 4,66 Prozent und zum Landeswert von 4,13 Prozent ist eine direkte Folge dieses Preisgefälles. In der Nachbarschaft liegen die Kaufpreise bei den Nachbarorten zwischen 1.596 Euro (Kirchenthumbach) und 3.012 Euro (Seybothenreuth) pro Quadratmeter. Vorbach ist damit der Ort mit den niedrigsten Kaufpreisen im unmittelbaren Umkreis.
Standortfaktoren: Strukturstarke Lage ohne institutionelle Anker
Der Landkreis Neustadt an der Waldnaab erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 193 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Stärke liegt der Kreis auf Rang 201, im Dynamik-Index auf Rang 151. Diese Werte deuten auf eine strukturschwache Lage hin, die sich auch im niedrigen Kaufpreisniveau von Vorbach widerspiegelt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die geringe Bevölkerungsdichte von 79 Einwohnern pro Quadratkilometer und die Lage in der Oberpfalz prägen den ländlichen Charakter des Ortes. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,23 Prozent steht im Kontrast zu den schwachen Strukturwerten des Prognos-Atlas.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Vorbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Vorbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 5,00 €/m² |
| 2021 | 6,73 €/m² |
| 2022 | 7,44 €/m² |
| 2023 | 6,71 €/m² |
| 2024 | 7,00 €/m² |
| 2025 | 11,25 €/m² |
| 2026 | 8,68 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Vorbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2024 | 1.119 €/m² |
| 2025 | 1.119 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Vorbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2024 | 7,51 % |
| 2025 | 12,07 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Vorbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.036 Einwohner |
| 2016 | 1.026 Einwohner |
| 2017 | 1.024 Einwohner |
| 2018 | 1.018 Einwohner |
| 2019 | 998 Einwohner |
| 2020 | 1.009 Einwohner |
| 2021 | 1.026 Einwohner |
| 2022 | 1.057 Einwohner |
| 2023 | 1.071 Einwohner |
| 2024 | 1.071 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Vorbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,76 % |
| 2016 | 2,40 % |
| 2017 | 2,58 % |
| 2018 | 2,24 % |
| 2019 | 2,29 % |
| 2020 | 2,73 % |
| 2021 | 2,51 % |
| 2022 | 2,52 % |
| 2023 | 2,23 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 193 Rang |
| Dynamik | 151 Rang |
| Stärke | 201 Rang |
| Demografie | 89,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 319 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 188 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 124 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Vorbach liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Vorbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Vorbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Vorbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Vorbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eschenbach i.d.OPf. | 9,64 €/m² |
| Speinshart | 9,45 €/m² |
| Speichersdorf | 9,17 €/m² |
| Creußen | 8,90 €/m² |
| Neustadt am Kulm | 8,51 €/m² |
| Prebitz | 8,41 €/m² |
| Vorbach | 8,10 €/m² |
| Seybothenreuth | 8,10 €/m² |
| Kirchenthumbach | 7,37 €/m² |
| Schlammersdorf | 6,13 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Vorbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Vorbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Vorbach | 8,70 % |
| Neustadt am Kulm | 5,57 % |
| Kirchenthumbach | 5,54 % |
| Creußen | 5,47 % |
| Prebitz | 4,83 % |
| Speinshart | 4,45 % |
| Eschenbach i.d.OPf. | 4,29 % |
| Speichersdorf | 3,94 % |
| Seybothenreuth | 3,23 % |
| Schlammersdorf | 2,90 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schlammersdorf | 2,2 km | 95519 | 6,13 € | 2.539 € | 2,90 % |
| Prebitz | 4,4 km | 95473 | 8,41 € | 2.088 € | 4,83 % |
| Neustadt am Kulm, St | 6,6 km | 95514 | 8,51 € | 1.834 € | 5,57 % |
| Speinshart | 6,8 km | 92676 | 9,45 € | 2.546 € | 4,45 % |
| Speichersdorf | 6,8 km | 95469 | 9,17 € | 2.796 € | 3,94 % |
| Kirchenthumbach, M | 8,1 km | 91281 | 7,37 € | 1.596 € | 5,54 % |
| Seybothenreuth | 8,7 km | 95517 | 8,10 € | 3.012 € | 3,23 % |
| Creußen, St | 8,9 km | 95473 | 8,90 € | 1.954 € | 5,47 % |
| Eschenbach i.d.OPf., St | 10,0 km | 92676 | 9,64 € | 2.693 € | 4,29 % |
Wo liegt Vorbach?
Lage
Vorbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Vorbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,10 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.118 € |
| Bruttomietrendite | 8,70 % |
| Kaufpreisfaktor | 11,5 |
| Einwohner | 1.071 |
| Einwohner je km² | 79 |
| Fläche (km²) | 13,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #193 |
| Prognos Dynamikrang | #151 |
| Prognos Stärkerang | #201 |
| Koordinaten | 49,8214, 11,7429 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Vorbach
Was kostet eine Wohnung in Vorbach?
Die Angebotsmiete liegt bei 8,10 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 1.118 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab liegt die Miete leicht darüber (7,87 Euro), der Kaufpreis jedoch deutlich darunter (2.209 Euro). Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro Miete und 3.246 Euro Kaufpreis ist Vorbach ein vergleichsweise günstiger Standort. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Vorbach entwickelt?
Die Mieten stiegen von 5,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 7,44 Euro im Jahr 2022, fielen dann auf 6,71 Euro im Jahr 2023 und lagen 2024 bei 7,00 Euro. Im Jahr 2025 zeigten die Daten einen deutlichen Anstieg auf 11,25 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 8,68 Euro zurückgingen. Der Kaufpreis blieb mit 1.118,64 Euro im Jahr 2024 und 2025 stabil. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie rentabel sind Immobilien in Vorbach?
Die Bruttomietrendite liegt bei 8,7 Prozent und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,66 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 98,39 im Bundesland liegt Vorbach bei der Rendite ganz vorne: Rund 98 Prozent der Orte in Bayern haben eine niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,5, was im Vergleich zum Kreis (23,77) und Bayern (26,10) sehr niedrig ist. Niedriger Kaufpreisfaktor und hohe Rendite gehören zusammen und spiegeln das günstige Preisniveau wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Vorbach?
Vorbach hat 1.071 Einwohner auf einer Fläche von 13,54 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 79 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung stieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 3,38 Prozent von 1.036 auf 1.071 Einwohner. Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem Rückgang auf 998 Einwohner im Jahr 2019 folgte ein kontinuierlicher Anstieg bis 2023.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Vorbach?
Die Arbeitslosenquote liegt bei 15 Prozent. Im Zeitraum von 2015 bis 2023 ist sie von 19 Prozent auf 15 Prozent gesunken, was einer Verbesserung entspricht. Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Arbeitsmarkt im Kreis Neustadt a.d.Waldnaab mit dem Rang 319 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf eine schwächere Position im bundesweiten Vergleich hindeutet. Vorbach selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Vorbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Vorbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Vorbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neustadt a.d.Waldnaab
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Püchersreuth | 92715 | 6,89 € | 900 € | 9,19 % |
| Tännesberg, M | 92723 | 7,45 € | 1.129 € | 7,92 % |
| Schwarzenbach | 92720 | 8,38 € | 1.327 € | 7,58 % |
| Pirk | 92712 | 8,60 € | 1.626 € | 6,34 % |
| Waldthurn, M | 92727 | 10,27 € | 2.109 € | 5,84 % |
| Neustadt am Kulm, St | 95514 | 8,51 € | 1.834 € | 5,57 % |
| Kirchenthumbach, M | 91281 | 7,37 € | 1.596 € | 5,54 % |
| Georgenberg | 92697 | 6,39 € | 1.398 € | 5,49 % |