Neustadt am Kulm, St

Marktüberblick

Neustadt am Kulm ist eine Stadt im Nordosten der Oberpfalz im Landkreis Neustadt an der Waldnaab. Mit 1.145 Einwohnern auf 20,3 km² handelt es sich um eine kleine Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 56 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt am Fuße des Rauhen Kulms, eines 682 Meter hohen Basaltkegels, und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Eschenbach. Größere Städte wie Amberg, Bayreuth, Weiden und Marktredwitz liegen in einer Entfernung von etwa 30 bis 45 Minuten mit dem Auto und bilden die Pendelreichweite des Ortes.

Der Immobilienmarkt von Neustadt am Kulm zeichnet sich durch ein überdurchschnittlich niedriges Kaufpreisniveau bei gleichzeitig moderaten Mietwerten aus. Die Angebotsmiete liegt bei 8,51 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.834 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,57 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 17,95. Beide Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen typischerweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die dem Muster dünner Märkte entspricht. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,21 Euro (2021) und 12,31 Euro (2024) pro Quadratmeter. Der Kaufpreis fiel von 2.487 Euro (2021) auf 1.237 Euro (2022) und erholte sich bis 2024 auf 2.401 Euro pro Quadratmer nahezu auf das Ausgangsniveau.

Diese starken Ausschläge sind bei einer Stadt mit rund 1.100 Einwohnern nicht ungewöhnlich: Bei wenigen Angeboten und Transaktionen können einzelne Inserate oder Verkäufe die aggregierten Kennzahlen erheblich beeinflussen. Die CAGR der Miete liegt bei 6,36 Prozent, die des Kaufpreises bei minus 1,17 Prozent über den jeweiligen Zeitreihen. Beide Reihen sind als gesicherte Daten ausgewiesen, nicht als geschätzt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.834 Euro pro Quadratmeter liegt damit deutlich unter dem 2024-Wert der Zeitreihe (2.401 Euro) und unter dem 2021-Wert (2.487 Euro). Dies zeigt, dass die aktuellen Inserate nicht dem höchsten Niveau der letzten Jahre entsprechen.

Regionale Einordnung

Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete von Neustadt am Kulm mit 8,51 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.834 Euro liegt jedoch rund 24 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Daraus resultiert die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,57 Prozent im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Landesvergleich zeigt sich ein noch ausgeprägteres Bild: Bayern weist mit 10,11 Euro pro Quadratmeter eine deutlich höhere Angebotsmiete und mit 3.246 Euro einen um 77 Prozent höheren Kaufpreis auf. Der bayerische Kaufpreisfaktor liegt bei 26,10, während er in Neustadt am Kulm bei 17,95 liegt. Die Rendite von 5,57 Prozent platziert Neustadt am Kulm auf dem 89. Perzentil im Bundesland – das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei etwa 89 Prozent der 2.056 verglichenen bayerischen Orte.

Auch im Kreisvergleich fällt das niedrige Kaufpreisniveau auf: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 2.210 Euro pro Quadratmeter und einem Kaufpreisfaktor von 23,77. Neustadt am Kulm liegt damit unter dem Kreismittel. Die Angebotsmiete von 8,51 Euro liegt hingegen leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7,87 Euro.

Unter den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum. Kastl (4,5 km) und Vorbach (6,6 km) weisen mit 1.180 bzw. 1.118 Euro pro Quadratmeter ein noch niedrigeres Kaufpreisniveau auf und erzielen entsprechend hohe Renditen von 9,48 bzw. 8,70 Prozent. Schlammersdorf (7,6 km) liegt mit 2.539 Euro und einer Rendite von 2,90 Prozent am anderen Ende der Skala. Neustadt am Kulm positioniert sich mit 1.834 Euro und 5,57 Prozent mittig in dieser Nachbarschaft.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Neustadt am Kulm zeigt seit 2015 eine leichte Aufwärtsentwicklung: Von 1.125 Einwohnern (2015) auf 1.145 (2024), was einem Anstieg von rund 1,8 Prozent entspricht. Langfristig betrachtet war die Bevölkerungsentwicklung jedoch rückläufig: Zwischen 1988 und 2018 sank die Einwohnerzahl von 1.310 auf 1.105, ein Verlust von 15,7 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,89 Prozent und bewegt sich auf einem niedrigen Niveau. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 1,04 Prozent (2017) und 3,36 Prozent (2019). Die aktuelle Quote von 2,89 Prozent liegt über dem Niveau von 2015 (2,29 Prozent), aber unter dem Höchstwert von 2019.

Die Standortfaktoren des Landkreises Neustadt an der Waldnaab im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen gemischte Werte: Der Gesamtrang liegt bei 193 von rund 400 deutschen Kreisen, der Dynamik-Rang bei 151, der Stärken-Rang bei 201. Der Arbeitsmarkt-Rang mit 319 ist der schwächste Teilindex, während der Demografie-Rang mit 89 zu den besseren Werten gehört. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreisniveau, überdurchschnittlicher Rendite und stabiler Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig unterdurchschnittlichem Zukunftsatlas-Rang des Landkreises beschreibt einen ländlichen Markt mit niedrigen Einstiegskosten und stabilen lokalen Rahmenbedingungen.