Schwarzenbach

Marktüberblick und Standort

Schwarzenbach im Oberpfälzer Landkreis Neustadt an der Waldnaab ist eine kleine Gemeinde mit 1.162 Einwohnern auf 11,91 km². Der Immobilienmarkt wird durch einen extrem niedrigen Kaufpreis von 1.327 Euro je Quadratmeter geprägt, der deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt und selbst im Vergleich zu allen Nachbarorten ein Ausreißer nach unten ist. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 7,58 % gehört mit dem 97. Perzentil im Bundesland zu den höchsten in Bayern – ein Muster, das primär auf den niedrigen Kaufpreisen und nicht auf überdurchschnittlichen Mieten beruht.

Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Pressath und hat einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Weiden–Bayreuth. Zwischen 1988 und 2018 wuchs der Ort von 863 auf 1.155 Einwohner (+33,8 %), was dem höchsten prozentualen Zuwachs im Landkreis entsprach. Seit 2015 ist die Bevölkerung jedoch leicht rückläufig (-0,68 %). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,84 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Am Ort bestehen 502 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, davon entfallen nur 190 auf den Arbeitsort – der Ort weist einen deutlichen Pendlerüberschuss zugunsten der umliegenden Städte auf.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 8,38 Euro je Quadratmeter. Im Vergleich dazu beträgt der Kreisdurchschnitt 7,87 Euro, der bayerische Durchschnitt 10,11 Euro und der deutsche Durchschnitt 8,92 Euro. Schwarzenbach liegt damit knapp über dem Kreis- und leicht unter dem Bundesdurchschnitt – die Miete selbst ist also weder außergewöhnlich hoch noch niedrig.

Der Angebotskaufpreis von 1.327 Euro je Quadratmeter hingegen ist ein signifikanter Ausreißer nach unten. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 2.209 Euro, der bayerische bei 3.246 Euro, der deutsche bei 2.409 Euro. Schwarzenbach liegt mit rund 40 % unter dem Kreis- und rund 59 % unter dem bayerischen Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 7,58 % ergibt sich aus dem Zusammenspiel dieser beiden Werte: eine durchschnittliche Miete bei einem deutlich unterdurchschnittlichen Kaufpreis. Im bayerischen Vergleich liegt Schwarzenbach damit im 97. Perzentil – die Rendite ist höher als bei 97 % der verglichenen Orte in Bayern. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,2, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,2-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis beträgt er 23,77, in Bayern 26,10. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert bei gleicher Miete eine höhere Rendite.

Alle acht Nachbarorte im Umkreis von 5,5 bis 11,9 km liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.262 und 2.634 Euro je Quadratmeter deutlich über Schwarzenbach. Die Renditen der Nachbarorte bewegen sich zwischen 2,66 % und 4,75 % – ebenfalls deutlich unter dem Schwarzenbacher Wert.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine bemerkenswerte Volatilität. Von 5,27 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 13,08 Euro – ein Anstieg um 148 % in vier Jahren. Im Jahr 2023 brach der Wert auf 6,14 Euro ein, erholte sich dann auf 8,00 Euro (2024), 8,64 Euro (2025) und 9,05 Euro (2026). Der CAGR-Wert von 6,99 % über den gesamten Zeitraum wird durch den extremen Anstieg bis 2022 und den anschließenden Einbruch verzerrt.

Für den Kaufpreis liegt keine Zeitreihe vor – es steht nur der Wert von 1.327,53 Euro je Quadratmeter für 2018 zur Verfügung. Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt zwischen 2015 und 2024 einen leichten Rückgang von 1.170 auf 1.162 Einwohner (-0,68 %). In den Jahren 2019 bis 2021 und 2023 bis 2024 blieb die Einwohnerzahl stabil bei 1.152 bzw. 1.162. Die Arbeitslosenquote entwickelte sich zwischen 2015 (2,93 %) und 2023 (1,84 %) insgesamt rückläufig, mit einem kurzen Anstieg 2020 auf 2,25 %.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Schwarzenbach liegt im Landkreis Neustadt an der Waldnaab, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 193 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Der Teilindex Dynamik liegt bei Rang 151, der Index Wirtschaftliche Stärke bei Rang 201. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 319 gehört zu den schwächsten Bereichen. Der Demografie-Index mit Rang 89 ist der stärkste Teilindex des Kreises.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,84 % (2023) steht im Widerspruch zum schwachen Prognos-Arbeitsmarkt-Rang des Kreises. Am Ort selbst bestehen 502 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, davon entfallen nur 190 auf den Arbeitsort. Der deutliche Pendlerüberschuss von 312 Personen spricht dafür, dass die Beschäftigung vorwiegend in den umliegenden Städten stattfindet. Im produzierenden Gewerbe sind 164 Personen am Arbeitsort tätig.

Der Ort verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Weiden–Bayreuth und liegt an der Bundesstraße 470. Die Verkehrsanbindung könnte die historische Attraktivität des Ortes für Pendler erklärt haben. Seit 2019 trägt Schwarzenbach das Gütesiegel Heimatdorf, verliehen vom Bayerischen Staatsministerium der Finanzen und für Heimat. Seit 2023 ist ein Rettungswagen am Ort stationiert. Es bestehen eine Grundschule, eine Kindertagesstätte und drei landwirtschaftliche Betriebe mit 123 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Am Ort bestehen keine Hochschulen.