Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Neustadt an der Waldnaab liegt im Norden der Oberpfalz, grenzt im Osten an die Tschechische Republik und ist Mitglied der Metropolregion Nürnberg. Auf 1.384 km² leben rund 96.400 Einwohner, was einer Dichte von 70 Einwohnern je km² entspricht. Der Kreis ist einer der flächenlargen, aber bevölkerungsschwachen Landkreise Bayerns.
Auf dem Immobilienmarkt rangiert der Kreis mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.210 EUR/m² auf Platz 69 von 82 bayerischen Kreisen – er gehört damit zu den günstigeren Regionen des Freistaats, liegt aber noch unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 7,87 EUR/m², die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 4,66 %. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rang 193 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt), Rang 319 im Arbeitsmarkt und Rang 201 in der Wirtschaftsstärke. Die Demografie mit Rang 89 ist der stärkste Bereich des Kreises.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 5,65 EUR/m² (2018) auf 7,99 EUR/m² (2025), während die Kaufpreise von 1.983 EUR/m² (2018) auf 2.367 EUR/m² (2025) stiegen. Die Bevölkerung ging von einem Höchststand von rund 101.500 Einwohnern (2003) bis 2020 auf 94.645 zurück und steigt seitdem wieder leicht an.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist erheblich. Die Kaufpreise reichen von 900 EUR/m² in Püchersreuth bis 3.063 EUR/m² in Eslarn – ein Faktor von mehr als 3,4. Der Median von 2.356 EUR/m² liegt über dem Kreismittel von 2.210 EUR/m², was auf eine rechtsschiefe Verteilung mit einigen sehr teuren Gemeinden hinweist.
Die teuersten Gemeinden liegen allesamt im Süden und Westen des Kreises, im Nahbereich der kreisfreien Stadt Weiden in der Oberpfalz. Eslarn (2.747 Einwohner) führt mit 3.063 EUR/m², gefolgt von Bechtsrieth (2.992 EUR/m²), Kohlberg (2.956 EUR/m²) und Altenstadt an der Waldnaab (2.916 EUR/m²). Diese Gemeinden profitieren von der Nähe zum Oberzentrum Weiden, das rund 15 Kilometer südlich liegt. Die hohen Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Renditen auf Werte zwischen 2,6 und 3,5 %.
Im Gegensatz dazu liegen die günstigsten Gemeinden im Norden und Osten des Kreises, im Oberpfälzer Wald und Fichtelgebirgs-Vorland. Püchersreuth (900 EUR/m²), Vorbach (1.118 EUR/m²) und Tännesberg (1.129 EUR/m²) weisen Kaufpreise auf, die deutlich unter dem Kreismittel liegen. Die Renditen sind hier mit 7,9 bis 9,2 % deutlich höher, was auf das geringere Preisniveau und die ländliche Struktur zurückzuführen ist.
Die Mietpreise zeigen eine weniger extreme Spreizung (5,83 bis 10,54 EUR/m²), der Median von 7,86 EUR/m² entspricht fast dem Kreismittel. Auffällig ist, dass einige der teuersten Gemeinden wie Schirmitz (10,54 EUR/m²) oder Mantel (9,69 EUR/m²) überdurchschnittlich hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen aufweisen – hier liegen die Renditen mit 4,4 bzw. 4,6 % im Mittelfeld.
Die einwohnerstärksten Gemeinden sind Vohenstrauß (7.637), Grafenwöhr (6.710), Neustadt a.d.Waldnaab (5.950) und Windischeschenbach (4.984). Die kleinsten Gemeinden wie Kirchendemenreuth (890) und Schlammersdorf (851) sind kaum bevölkert, weisen aber teils überraschend hohe Kaufpreise auf (2.634 bzw. 2.539 EUR/m²), was auf individuelle Nachfragefaktoren hindeutet.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises wird von mehreren strukturellen Faktoren geprägt. Der bedeutendste ist der Truppenübungsplatz Grafenwöhr, der mit 233 km² einen Großteil der Fläche der Stadt Grafenwöhr einnimmt und damit die flächengrößte Gemeinde Nordbayens darstellt. Der Übungsplatz wird von der US-Armee (Grafenwöhr Training Area) und der Bundeswehr genutzt und bietet etwa 4.000 amerikanischen Soldaten Platz. Seit 2006 ist er als Joint Multinational Command Training Center (JMCTC) ausgerichtet, an dem auch NATO-Partnerübungen stattfinden. Im Sommer 2023 wurde ein Ausbau in Höhe von 900 Millionen Dollar aus dem US-Verteidigungshaushalt bekannt (Projekt Operational Readiness Training Complex, ORTC), der die militärische Ausbildungskapazität deutlich erweitern soll.
Eine weitere historische Säule ist die Glasindustrie. Seit 1891 hat sich in Neustadt an der Waldnaab eine bedeutende Glasindustrie angesiedelt – die Spiegelglashütte der Nachkommen des Glasmeisters Franz Schrenk, gefolgt von Zacharias Frank (1898) und Tritschler, Winterhalder & Co. (1905), die alle aus dem Bayerischen Wald umgesiedelt waren. Die A93 wirbt an der Ausfahrt Neustadt an der Waldnaab mit der Bezeichnung "Europas Bleikristallzentrum", was die internationale Bedeutung dieses Standorts unterstreicht.
Die wirtschaftliche Entwicklung des Landkreises war lange von strukturellen Nachteilen geprägt: Die Lage an der Grenze zur Tschechoslowakei, der Truppenübungsplatz als Flächennutzer und das Fehlen eines namhaften Fremdenverkehrs führten bis in die 1980er Jahre zu einer negativen Entwicklung. Seit dem Fall des Eisernen Vorhangs 1992 und der EU-Osterweiterung 2004 ist ein deutlicher Aufschwung zu verzeichnen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis im Arbeitsmarkt auf Rang 319 von 400 ein – ein schwacher Wert, der die strukturellen Herausforderungen der Region widerspiegelt. Die Demografie mit Rang 89 ist der stärkste Bereich, was auf eine relativ stabile Bevölkerungsstruktur hindeutet.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis wird von der Bundesautobahn 93 durchquert, die von Hof über die Oberpfalz nach Regensburg und weiter nach München führt. Im Kreisgebiet liegen die Anschlussstellen Windischeschenbach (20), Neustadt an der Waldnaab (21), Altenstadt an der Waldnaab (21b) sowie die Weidener Anschlüsse (22–25). Die A93 bindet den Landkreis an das überregionale Straßennetz an und ermöglicht die Anbindung an Weiden (ca. 15 km südlich), Regensburg (ca. 70 km südlich) und Hof (ca. 60 km nördlich).
Im Schienenverkehr ist Neustadt an der Waldnaab ein wichtiger Knotenpunkt. Der Bahnhof liegt an der Strecke Weiden–Oberkotzau, die von Weiden nach Bayreuth und weiter nach Nürnberg führt. Der RE41 verkehrt stündlich nach Weiden und Nürnberg. Die RB23 verbindet Neustadt mit Weiden und Regensburg (einzelne Züge). Eine weitere Strecke nach Eslarn wurde 1992 für den Personenverkehr stillgelegt.
Die Gedenkstätte Flossenbürg ist über die Ausfahrt 20 der A93 erreichbar und ein bedeutendes historisches Denkmal. Die Lage an der tschechischen Grenze (ca. 20 km östlich) bietet potenzielle Querverbindungen in die Pilsner Region.
Die Erreichbarkeit von Weiden als Oberzentrum ist ein wichtiger Standortfaktor: Die kreisfreie Stadt mit rund 43.000 Einwohnern liegt unmittelbar südlich des Kreises und bildet das nächste größere Arbeitsmarkt- und Versorgungszentrum.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Neustadt an der Waldnaab befindet sich in einem strukturellen Wandel. Die Bevölkerung, die von 2003 bis 2020 um rund 7.000 Einwohner zurückgegangen war, steigt seitdem wieder leicht an (96.400 im Jahr 2023). Die Immobilienpreise haben sich seit 2018 deutlich entwickelt: Die Kaufpreise stiegen von 1.983 EUR/m² auf 2.367 EUR/m² (2025), die Mieten von 5,65 EUR/m² auf 7,99 EUR/m².
Die innere Struktur des Marktes zeigt ein klares Gefälle: Die Gemeinden im Süden und Westen, die von der Nähe zu Weiden profitieren, verzeichnen die höchsten Preise und niedrigsten Renditen. Im Norden und Osten, im Oberpfälzer Wald und Fichtelgebirgs-Vorland, liegen die Preise deutlich niedriger und die Renditen entsprechend höher.
Der Ausbau des Truppenübungsplatzes Grafenwöhr in Höhe von 900 Millionen Dollar (Projekt ORTC) stellt einen signifikanten Investitionsimpuls dar, der die lokale Wirtschaft in der Region Grafenwöhr und Eschenbach stärken wird. Die Glasindustrie in Neustadt bleibt als historischer Standortfaktor relevant.
Der Prognos-Rang von 193 von 400 Kreisen (Gesamt) zeigt, dass der Landkreis im bundesweiten Vergleich im Mittelfeld liegt. Die Schwäche im Arbeitsmarkt (Rang 319) bleibt eine strukturelle Herausforderung, während die Demografie (Rang 89) zu den Stärken gehört.