Theisseil

Marktüberblick

Theisseil ist eine kleine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Neustadt an der Waldnaab mit 1.221 Einwohnern auf 21,39 km². Die Gemeinde liegt etwa fünf Kilometer nordöstlich von Weiden in der Oberpfalz und wurde 1972 aus den vormals selbständigen Gemeinden Edeldorf, Letzau und Roschau gebildet. Der Ort ist landwirtschaftlich geprägt: 36 Betriebe bewirtschaften 1.232 Hektar, während am Arbeitsort insgesamt nur 63 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt sind – gegenüber 445 am Wohnort. Diese starke Pendlerstruktur zeigt, dass die lokale Wirtschaft kaum Arbeitsplätze bereitstellt und der Ort vor allem als Wohngemeinde für Beschäftigte in Weiden, Neustadt oder weiter entfernten Zentren fungiert.

Preisentwicklung und aktuelle Marktlage

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.670 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,59 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,96 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 33,74. Diese Kennzahlen sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Preiskorrekturprozess im Verkaufsmarkt. Der Kaufpreis fiel von 2.880 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.278 Euro im Jahr 2022 – ein Rückgang von rund 21 Prozent in einem Jahr. Im Jahr 2023 erholte er sich auf 2.709 Euro, 2024 lag er bei 2.786 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt -1,11 Prozent. Die Mietpreise entwickelten sich stabiler: Sie lagen 2018 bei 6,95 Euro, sanken 2019 auf 6,73 Euro, erholten sich 2024 wieder auf 6,92 Euro. Die jährliche Mietentwicklung liegt bei -0,07 Prozent – praktisch stabil.

Der Kaufpreis von 2.670 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.210 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 6,59 Euro liegt unter dem Kreiswert von 7,87 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 2,96 Prozent, die unter dem Kreiswert von 4,66 Prozent und dem bayerischen Wert von 4,13 Prozent liegt. Im Bundesland belegt Theisseil damit das 10. Perzentil bei der Rendite.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Theisseil ein unterschiedliches Bild. Die Angebotsmiete von 6,59 Euro pro Quadratmeter liegt unter allen aufgeführten Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbarort Püchersreuth (7 km) weist mit 6,89 Euro nur leicht höhere Mieten aus, während alle anderen Nachbarorte zwischen 7,81 und 10,54 Euro liegen. Der Kaufpreis von 2.670 Euro liegt über dem von Störnstein (1.797 Euro), Floß (1.744 Euro) und Püchersreuth (900 Euro), aber unter dem von Weiden (2.779 Euro), Bechtsrieth (2.992 Euro) und Neustadt (2.895 Euro).

Die Bruttomietrendite von 2,96 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Püchersreuth weist mit 9,19 Prozent eine extrem hohe Rendite aus, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 900 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist. Die Nachbarorte mit höheren Kaufpreisen als Theisseil liegen bei der Rendite zwischen 3,40 und 5,37 Prozent. Theisseil fällt damit in der Region als Ort mit vergleichsweise hohen Kaufpreisen bei niedrigen Mieten auf.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Theisseil ist seit 2015 leicht gewachsen: von 1.169 auf 1.221 Einwohner, was einem Anstieg von 4,45 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 57 Einwohnern pro Quadratkilometer. Das Wachstum ist modest, aber beständig – in einer Region, in der viele Gemeinden unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,49 Prozent (2023) und ist damit niedrig im bundesweiten Vergleich. Allerdings zeigt die Zeitreihe einen deutlichen Anstieg: Von 0,52 Prozent im Jahr 2017 auf 2,49 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg entspricht dem bundesweiten Trend der Arbeitsmarktentwicklung nach der Pandemie.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Neustadt an der Waldnaab auf Rang 193 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 151 über dem Mittel, während der Index Stärke mit Rang 201 unter dem Mittel liegt. Der Demografie-Index erreicht mit Rang 89 einen der besseren Werte, was auf die stabile bis leicht wachsende Bevölkerungslage hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 319 deutlich unter dem Mittel, was die strukturelle Schwäche des ländlichen Raums widerspiegelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch das produzierende Gewerbe (14 Beschäftigte 2016) und die Landwirtschaft (36 Betriebe) geprägt. Die Anbindung an die Staatsstraße St2166 nach Weiden und die Bayerische Porzellanstraße unterstützt die Erreichbarkeit der größeren Zentren.