Flossenbürg

Marktüberblick

Flossenbürg liegt im äußersten Norden der Oberpfalz im Landkreis Neustadt an der Waldnaab, direkt an der tschechischen Grenze. Die Gemeinde mit 1.474 Einwohnern auf 23,3 km² ist staatlich anerkannter Erholungsort im Oberpfälzer Wald. Der Immobilienmarkt ist durch niedrige absolute Preise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.010 Euro je Quadratmeter (2026), die Angebotsmiete bei 5 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,3 Prozent und liegt damit über dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent sowie über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 18,9 ist deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 23,8.

Die niedrigen absoluten Preise in Flossenbürg spiegeln die ländliche Lage und die demografische Entwicklung wider. Gleichzeitig führt die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten zu einer der höchsten Renditen im Vergleich mit allen 2.056 Orten in Bayern (87. Perzentil). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Flossenbürg höher sind als in den meisten anderen bayerischen Orten.

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Flossenbürg hat in den vergangenen Jahren erhebliche Schwankungen durchlaufen. Die Angebotskaufpreise stiegen von 1.663 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.745 Euro im Jahr 2022, fielen dann aber bis 2026 auf 1.010 Euro je Quadratmeter zurück. Das entspricht einem jährlichen Rückgang (CAGR) von 9,5 Prozent seit 2021. Der aktuelle Wert von 1.010 Euro liegt damit rund 42 Prozent unter dem Höchststand von 2022.

Die Angebotsmieten entwickelten sich unbeständiger: Sie lagen 2019 bei 5,07 Euro, sanken 2020 auf 4,44 Euro, stiegen 2021 sprunghaft auf 10 Euro, fielen 2022 auf 3,72 Euro und bewegten sich 2024 bis 2026 zwischen 5 und 7 Euro je Quadratmeter. Der langfristige CAGR der Miete liegt bei minus 0,2 Prozent pro Jahr. Die hohen Schwankungen in der Mietzeitreihe deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreisrückgang seit 2022 ist deutlich stärker ausgeprägt als der leichte Mietrückgang. Dadurch hat sich die Bruttomietrendite von einem niedrigeren Niveau auf 5,3 Prozent erhöht – ein Effekt der Preisbereinigung, nicht der Mietsteigerung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Flossenbürg bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Mit 1.010 Euro je Quadratmeter (2026) liegt der Ort weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 2.210 Euro. Auch im Vergleich zu den Nachbarorten ist Flossenbürg einer der günstigsten Orte: Georgenberg liegt mit 1.398 Euro knapp darüber, Floß mit 1.744 Euro deutlich höher. Püchersreuth ist mit 900 Euro je Quadratmeter der einzige Nachbarort mit noch niedrigeren Preisen.

Bei den Mieten liegt Flossenbürg mit 5 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,87 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Unter den Nachbarorten liegt Flossenbürg im unteren Drittel. Waldthurn weist mit 10,27 Euro mehr als doppelt so hohe Mieten aus, Bärnau mit 5,62 Euro liegt nur knapp darüber.

Die Bruttomietrendite von 5,3 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbarorte. Püchersreuth (9,19 %) und Bärnau (9 %) weisen deutlich höhere Renditen aus, was auf extrem niedrige Kaufpreise bei diesen Orten zurückzuführen ist. Die hohe Rendite in Flossenbürg ist weniger auf hohe Mieten als auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Flossenbürgs ist durch einen anhaltenden Rückgang geprägt. Die Einwohnerzahl sank von 1.582 im Jahr 2015 auf 1.474 im Jahr 2024, was einem Verlust von 6,8 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 betrug der Rückgang sogar 25,8 Prozent – der prozentual deutlichste Einwohnerrückgang im gesamten Landkreis Neustadt an der Waldnaab in diesem Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 63 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,99 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Mit 28 arbeitslosen Personen besteht am Arbeitsort ein relativ kleiner Arbeitsmarkt. 2020 waren 318 Personen im produzierenden Gewerbe am Arbeitsort beschäftigt, während 644 Personen sozialversicherungspflichtig am Wohnort beschäftigt waren – ein Hinweis auf eine deutliche Auspendlerquote.

Der Kreis Neustadt an der Waldnaab rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 193 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 319), während der Demografie-Index mit Rang 89 vergleichsweise besser abschneidet. Flossenbürg selbst hat keine Hochschulen. Die Gemeinde ist bekannt für ihre Granitvorkommen und die KZ-Gedenkstätte, die als staatlich anerkannter Erholungsort auch touristisch relevant ist.