Bärnau, St

Marktuberblick: Landlicher Markt im Norden der Oberpfalz

Bärnau ist ein Markt im Landkreis Tirschenreuth in der Oberpfalz mit 3.077 Einwohnern auf einer Fläche von 74,41 km2. Die Bevölkerungsdichte betragt 41 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort ist als Knopfstadt bekannt und beherbergt das Deutsche Knopfmuseum, was auf eine historische Bedeutung der Perlmutter- und Knopfindustrie verweist.

Die Oberpfalz insgesamt hat einen landlichen Charakter mit Mittelgebirgslandschaft. Im Norden des Regierungsbezirks, zu dem der Landkreis Tirschenreuth gehort, sind die Bevolkerungszahlen seit etwa 20 Jahren rucklaufig. Zwischen 2015 und 2024 ging die Einwohnerzahl in Barnau um 4,6 Prozent zuruck, von 3.227 auf 3.077.

Preisniveau: Extrem niedrige Preise, hohe Rendite

Das aktuelle Angebot liegt bei 5,62 Euro je Quadratmeter Miete und 749 Euro je Quadratmeter Kaufpreis. Beide Werte liegen deutlich unter allen Vergleichsmassstaben: Die Angebotsmiete ist mit 5,62 Euro rund 19 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 6,92 Euro und knapp 45 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 749 Euro/m2 betragt weniger als die Halfte des Kreiswerts (1.671 Euro/m2) und nur etwa 23 Prozent des bayerischen Durchschnitts (3.246 Euro/m2).

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderater Miete fuhrt zu einer Bruttomietrendite von 9 Prozent. Diese liegt mit Abstand uber allen Vergleichswerten - der Kreisdurchschnitt liegt bei 5,5 Prozent, Bayern bei 4,1 Prozent, Deutschland bei 5,1 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 98,7 im Bundesland gehort Barnau zu den Orten mit den hochsten angebotenen Mietrenditen in Bayern.

Preisentwicklung: Starker Kaufpreisruckgang seit 2021

Die Kaufpreise in Barnau sind seit 2021 deutlich gesunken. Lag der Angebotskaufpreis 2021 noch bei 1.381 Euro/m2, betrug er laut Zeitreihe 2024 nur noch 383 Euro/m2 - ein Ruckgang von rund 72 Prozent in drei Jahren. Der jahrliche Veranderungsrate (CAGR) liegt bei -34,8 Prozent. Dieser starke Ruckgang entspricht dem Muster landlicher Markte in strukturschwachen Regionen, die besonders von der allgemeinen Preiskorrektur am Immobilienmarkt betroffen sind.

Die aktuellen Marktdaten zeigen mit 749 Euro/m2 einen hoheren Wert als die Zeitreihe fur 2024. Dieser Unterschied zwischen den beiden Datenquellen ist nicht erklart.

Die Mietpreise zeigen eine andere Dynamik: Sie schwanken zwischen 3,68 Euro/m2 (2025) und 8,15 Euro/m2 (2023). Der CAGR der Miete liegt bei +5,35 Prozent, was auf einen allgemeinen Mietspiegelanstieg in den letzten Jahren zuruckzufuhren ist. Die starke Volatilitat der Mietwerte ist typisch fur kleine Markte mit geringem Angebot, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen konnen.

Regionale Einordnung: Barnau als Preisbremspunkt

Im Vergleich zu den Nachbarorten fallt Barnau durch die niedrigsten Kaufpreise auf. Der nachstgelegene Nachbarort Plosberg (9,1 km) weist mit 2.673 Euro/m2 den dreifachen Kaufpreis auf. Selbst Flossenburg (10,5 km) liegt mit 1.422 Euro/m2 fast doppelt so hoch. Nur Puchersreuth (15,3 km) liegt mit 900 Euro/m2 in ahnlicher Grossenordnung.

Die Angebotsmiete liegt in Barnau mit 5,62 Euro/m2 unter den meisten Nachbarorten. Nur Mahring (13,1 km) mit 2,22 Euro/m2 und Falkenberg (15,7 km) mit 4,93 Euro/m2 weisen niedrigere Werte auf. Die hohe Rendite von 9 Prozent in Barnau steht im Kontrast zu den Nachbarorten, die zwischen 1,5 Prozent (Mahring) und 9,19 Prozent (Puchersreuth) liegen.

Der Landkreis Tirschenreuth insgesamt liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.671 Euro/m2 und einer Rendite von 5,5 Prozent deutlich uber Barnau. Barnau ist damit ein deutlicher Ausreisser nach unten im Kreis - der Ort liegt nicht einfach nur unter dem Durchschnitt, sondern bildet ein eigenes Preissegment.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwache

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Tirschenreuth mit dem Gesamtrang 199 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel ein. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Starke mit Rang 219 und im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 250. Im Bereich Dynamik schneidet er mit Rang 114 besser ab, was auf positive Impulse in Teilbereichen hindeuten konnte. Der Rang Demografie liegt bei 237, was den Bevolkerungsruckgang im Kreis widerspiegelt.

Die Arbeitslosenquote im Kreis lag 2023 bei 6,1 Prozent und ist damit leicht gestiegen - von 4,9 Prozent im Jahr 2018 auf 6,1 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg geht einher mit dem Bevolkerungsruckgang und deutet auf strukturelle Herausforderungen des Arbeitsmarktes hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschliesst und den lokalen Wohnungsmarkt weiter einschrankt. Die Kombination aus Bevolkerungsruckgang, alternder Struktur und schwachem Arbeitsmarkt geht einher mit den extrem niedrigen Immobilienpreisen in Barnau.