Wiesau, M

Marktüberblick

Wiesau ist ein Markt im nördlichen Landkreis Tirschenreuth in der Oberpfalz, gelegen im Übergangsbereich zum Fichtelgebirge und Oberpfälzer Wald. Auf einer Fläche von 42,71 km² leben rund 3.975 Menschen, was einer Dichte von 93 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort gehört zu den ländlichen Gemeinden des Landkreises, der insgesamt 26 Gemeinden und etwa 71.800 Einwohner umfasst.

Der Immobilienmarkt in Wiesau zeichnet sich durch deutlich unterdurchschnittliche Preise im bayerischen und bundesweiten Vergleich aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,66 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.186 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreis- und Bundesdurchschnitt. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 6,74 Prozent gehört damit zu den höchsten in Bayern – im Landesvergleich liegt Wiesau im 96. Perzentil, was bedeutet, dass nur etwa vier Prozent der bayrischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die für einen kleinen lokalen Markt typisch ist. Der Kaufpreis stieg von 620 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf über 1.360 Euro im Jahr 2021, erreichte 2024 mit 1.632 Euro einen vorläufigen Höhepunkt und fiel bis 2026 auf 990 Euro. Die Angebotsmiete bewegte sich in diesem Zeitraum zwischen 4,93 Euro (2018) und 7,43 Euro (2023).

Diese starken Schwankungen in einem Markt mit nur knapp 4.000 Einwohnern deuten auf eine geringe Transaktionszahl hin: Bereits einzelne Verkäufe können den Durchschnittspreis signifikant nach oben oder unten ziehen. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 6,02 Prozent, für Mieten 4,35 Prozent – beide Werte sind auf den gesamten Zeitraum bezogen und werden durch die extreme Volatilität zwischen den Jahren geprägt.

Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 14,84 liegt weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – ein niedriger Faktor korrespondiert mit der hohen Rendite.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Wiesau mit der Angebotsmiete von 6,66 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,92 Euro. Beim Kaufpreis fällt die Abweichung deutlicher aus: Mit 1.186 Euro liegt Wiesau rund 29 Prozent unter dem Kreiswert von 1.671 Euro. Diese Diskrepanz zwischen relativ moderater Miete und deutlich niedrigerem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Fuchsmühl (2,7 km entfernt) weist mit 7,62 Prozent eine noch höhere Rendite auf, während Mitterteich (6,1 km) mit 4,51 Prozent deutlich darunter liegt. Die Nachbargemeinden variieren stark in ihren Kennzahlen – Pechbrunn liegt mit 7,31 Prozent ebenfalls im oberen Segment, Falkenberg mit 3,01 Prozent im unteren. Wiesau positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Region.

Der Landkreis Tirschenreuth als Ganzes gehört zu den strukturschwächeren Gebieten Bayerns. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis den 199. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach sind die Werte im Arbeitsmarkt (Rang 250) und in der Demografie (Rang 237). Der Dynamik-Index mit Rang 114 ist der stärkste Teilindex, was auf positive Impulse in Teilbereichen hindeutet.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Wiesau ist seit 2015 um 3,4 Prozent von 4.115 auf 3.975 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2020 fiel die Zahl kontinuierlich von 4.115 auf 3.974, erholte sich 2022 kurzzeitig auf 4.024 und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 3.975. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 92 Personen.

Der Bevölkerungsrückgang entspricht dem Muster des Landkreises, der zwischen 1988 und 2018 um 6,6 Prozent an Einwohnern verlor. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 93 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedriger Bevölkerungsdichte und schwachen Zukunftsatlas-Werten des Kreises beschreibt einen Ort mit moderaten Preisen bei gleichzeitig begrenztem Wachstumspotenzial. Die hohe Bruttomietrendite ist weniger ein Zeichen besonderer Attraktivität als vielmehr die Folge niedriger Kaufpreise in einem ländlichen Raum mit nachlassender Nachfrage.