Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Tirschenreuth liegt im nördlichsten Zipfel der Oberpfalz und gehört mit einem mittleren Kaufpreis von 1.671 EUR/m² zu den günstigsten Kreisen Bayerns. Mit Rang 79 von 82 liegt er knapp über dem preisgünstigsten Kreis des Freistaats, Wunsiedel im Fichtelgebirge (1.314 EUR/m²). Der Bayern-Durchschnitt von 3.246 EUR/m² wird um mehr als die Hälfte unterschritten, auch der deutsche Durchschnitt von 2.409 EUR/m² liegt deutlich darüber.
Die durchschnittliche Bruttomietrendite von 5,51 % übertrifft den Bayern-Durchschnitt von 4,13 % und den deutschen von 5,1 %. Das entspricht dem Muster günstiger Kaufpreise bei moderaten Mieten: Der mittlere Mietpreis liegt bei 6,92 EUR/m² und damit unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 EUR/m², aber nahe dem bayernweiten Niveau von 10,11 EUR/m².
Die Bevölkerung ist zwischen 2015 und 2024 von 73.314 auf 72.147 gesunken, ein Rückgang von rund 1,6 %. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis enthalten für 2025 und 2026 geschätzte Werte. Der Kaufpreis stieg von 2018 (1.388 EUR/m²) bis 2020 auf einen Höhepunkt von 2.024 EUR/m², fiel dann bis 2024 auf 1.599 EUR/m² und zeigt in den geschätzten Werten für 2025/2026 wieder steigende Tendenzen. Die Miete legte von 2018 (5,73 EUR/m²) bis 2023 auf 7,87 EUR/m² zu und korrigierte 2024 auf 7,22 EUR/m².
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 199 von rund 400 Kreisen ein. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (148) ist besser als der im Bereich Arbeitsmarkt (250) und Demografie (237), was auf eine strukturschwache Region mit alternder Bevölkerung hindeutet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis zeigt eine deutliche innere Spreizung, die sich an einem klaren West-Ost-Gefälle ablesen lässt. Die Kaufpreise reichen von 749 EUR/m² in Bärnau im Norden bis 2.948 EUR/m² in Kemnath im Westen – ein Faktor von fast vier. Die Mietpreise variieren zwischen 2,22 EUR/m² in Mähring und 10,39 EUR/m² in Kemnath. Die Bruttomietrendite spannt sich von 1,5 % in Mähring bis 12,7 % in Konnersreuth.
Die teuerste Gemeinde ist Kemnath mit 2.948 EUR/m² Kaufpreis und 10,39 EUR/m² Miete. Sie liegt im äußersten Westen des Kreises und profitiert von der Nähe zur Autobahn A93 und der wirtschaftlichen Anbindung an den Raum Regensburg. Die Stadt gilt als das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des westlichen Landkreises. Weitere Gemeinden im oberen Preissegment sind Plößberg (2.673 EUR/m²), die Kreisstadt Tirschenreuth (2.314 EUR/m²), Waldsassen (2.246 EUR/m²) und Friedenfels (1.999 EUR/m²). Diese liegen allesamt im Westen und Südwesten des Kreises.
Im unteren Preissegment dominieren Gemeinden im Norden und Osten: Bärnau (749 EUR/m²), Konnersreuth (844 EUR/m²), Pechbrunn (916 EUR/m²), Kastl (1.180 EUR/m²) und Wiesau (1.186 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen weiter von den Hauptverkehrsachsen und Ballungszentren entfernt und sind ländlich strukturiert.
Ein auffälliger Ausreißer ist Mähring mit einem Kaufpreis von 1.782 EUR/m² bei einer extrem niedrigen Miete von nur 2,22 EUR/m² und einer Rendite von 1,5 %. Dies entspricht einem Kaufpreisfaktor von 66,9 und deutet auf einen lokalen Markt mit sehr geringem Mietangebot hin. Ein ähnliches Muster zeigt Falkenberg mit einem Faktor von 33,3.
Die Bevölkerungsentwicklung innerhalb des Kreises ist ungleich: Während der Raum Kemnath im Westen zwischen 1988 und 2018 um 10,4 % wuchs, verzeichneten 19 von 26 Gemeinden einen negativen Einwohnersaldo bis zu 16 %. Das Wachstum konzentriert sich also auf den westlichen Teil des Kreises.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Tirschenreuth ist eine strukturschwache Region mit einem Prognos-Arbeitsmarktrang von 250 von rund 400 Kreisen. Die historische Wirtschaftsstruktur war geprägt von der Porzellanindustrie, die Ende des 19. Jahrhundert in Tirschenreuth an Bedeutung gewann. Bedeutende Kaolin-Vorkommen bei Schönhaid und nördlich von Tirschenreuth (geschätzt 95 Millionen Tonnen) bildeten die Rohstoffgrundlage. Die Kaolinförderung wird in der Region noch betrieben.
Kemnath hat sich als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum des westlichen Landkreises etabliert. Die Stadt verzeichnete zwischen 1988 und 2018 einen Bevölkerungszuwachs von 10,4 % und bietet damit im Kreis einen der wenigen Wachstumspole. Die Nähe zur A93 und die Anbindung an den Raum Regensburg (ca. 120 km) sind wichtige Standortfaktoren.
Die Kreisstadt Tirschenreuth hat den Status eines Mittelzentrums und ist mit rund 8.500 Einwohnern eine der kleinsten Kreisstädte Bayerns. Sie liegt 35 km von Weiden in der Oberpfalz und 30 km von Marktredwitz entfernt. Die 2013 ausgerichte bayerische Landesgartenschau hat die Stadt als Aufenthaltsort bekannt gemacht.
Im Norden und Osten des Kreises dominieren ländliche Strukturen mit geringer Bevölkerungsdichte. Bad Neualbenreuth im äußersten Norden ist ein staatlich anerkannter Erholungsort im Oberpfälzer Wald an der Grenze zu Tschechien. Der Tourismus spielt in den Naturparkregionen Fichtelgebirge und Steinwald eine Rolle.
Der Landkreis gehört zur Metropolregion Nürnberg, die funktionale Bedeutung für den Arbeitsmarkt ist jedoch begrenzt, da die Entfernung zu Nürnberg und Regensburg groß ist. Die nächstgelegenen größeren Arbeitsmärkte sind Weiden (35 km) und Marktredwitz (30 km).
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises ist unterschiedlich. Im Westen wird der Kreis von der Bundesstraße 299 durchzogen, die von der tschechischen Grenze bei Hundsbach über Waldsassen, Mitterteich, Erbendorf und Amberg bis in den Chiemgau verläuft. Die Autobahn A93 (Regensburg–Hof) verläuft westlich des Kreises. Die Anschlussstelle Wernberg-Köblitz ist von Kemnath aus etwa 19 bis 20 Kilometer entfernt.
Im Schienenverkehr ist der Landkreis an die Strecke Weiden–Oberkotzau angebunden, die als Teil der Fichtelgebirgsbahn Weiden mit Marktredwitz verbindet. Haltepunkte im Kreisgebiet befinden sich in Reuth bei Erbendorf, Wiesau und Pechbrunn. Die Strecke ist zweigleisig, aber nicht elektrifiziert. Im Rahmen des Projekts Bahnausbau Nordbayern ist der Ausbau und die Elektrifizierung der Strecke geplant, was die Erreichbarkeit von Regensburg und München verbessern könnte. Die Strecke ist Teil des TEN-V-Korridors Skandinavien–Mittelmeer.
Die Entfernung zu Regensburg beträgt rund 120 km, zu Weiden in der Oberpfalz 35 km. Die Anbindung an den Fernverkehr ist damit begrenzt. Die nächsten ICE-Halte sind in Regensburg und Hof.
Die B299 durchquert den Landkreis in Nord-Süd-Richtung und tangiert dabei Waldsassen, Mitterteich, Reuth bei Erbendorf und Erbendorf. Für den westlichen Teil des Kreises um Kemnath ist die Anbindung an die A93 der wichtigste motorisierte Verkehrsanschluss.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Tirschenreuth steht vor strukturellen Herausforderungen: Die Bevölkerung schrumpft, der Prognos-Arbeitsmarktrang liegt im unteren Drittel aller Kreise, und die Kaufpreise liegen am unteren Ende Bayerns. Gleichzeitig bietet die Region niedrige Immobilienpreise mit teils hohen Bruttomietrenditen, was sie für renditeorientierte Investoren interessant macht.
Das klare West-Ost-Gefälle zeigt, dass die Wertentwicklung im Kreis ungleich verlaufen wird. Der Raum Kemnath mit seiner wachsenden Bevölkerung und besseren Verkehrsanbindung wird voraussichtlich von der weiteren Entwicklung profitieren. Die Gemeinden im Norden und Osten werden weiterhin von Abwanderung und niedriger Nachfrage geprägt sein.
Der geplante Ausbau der Bahnstrecke Weiden–Oberkotzau (Elektrifizierung und Modernisierung im Rahmen des Bahnausbau Nordbayern) könnte die Erreichbarkeit von Regensburg und München verbessern und die Attraktivität der betroffenen Gemeinden steigern. Die Kaolin-Vorkommen und die historische Porzellanindustrie bieten Potenzial für eine spezialisierte Wirtschaftsentwicklung.
Die niedrigen Preise bei gleichzeitig hohen Renditen machen den Kreis zu einer Nische für Investoren, die auf Ertrag statt auf Wertsteigerung setzen. Die extreme Spreizung innerhalb des Kreises erfordert eine genaue Gemeindeauswahl, da die Unterschiede zwischen teuersten und günstigsten Orten faktoren von vier bis fünf betragen.