Erbendorf, St

Marktüberblick

Erbendorf ist eine Stadt im oberpfälzischen Landkreis Tirschenreuth mit 5.088 Einwohnern auf einer Fläche von 67,56 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort ist staatlich anerkannter Erholungsort im Fichtelnaabtal am südlichen Rand des Naturparks Steinwald und liegt an der Bayerischen Porzellanstraße.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegende Preise. Die Angebotsmiete liegt bei 7,56 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.905 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Bayern betragen die entsprechenden Werte 10,11 Euro bzw. 3.246 Euro, deutschlandweit 8,92 Euro bzw. 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,99, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 21-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Landkreis Tirschenreuth liegt der Durchschnittspreis bei 1.671 Euro pro Quadratmeter, Erbendorf liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,76 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 5,51 %, ist aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im Vergleich der 2.056 bayerischen Orte liegt Erbendorf mit einer Rendite von 4,76 % im 79. Perzentil, also höher als etwa 79 % der Orte. Das bedeutet: Die Rendite ist im bayerischen Vergleich überdurchschnittlich, was primär an den niedrigen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen bemerkenswerte Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Bei den Mieten liegt der aktuelle Angebotswert von 7,86 Euro pro Quadratmeter (2026) nahe dem Wert von 2019 (8,08 Euro), liegt aber deutlich über dem Tiefstwert von 4,00 Euro im Jahr 2020. Der CAGR von 3,18 % über den gesamten Zeitraum beschreibt den durchschnittlichen jährlichen Anstieg, verdeckt aber die starken jährlichen Schwankungen.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler: Nach 1.383 Euro im Jahr 2018 stieg der Wert 2020 auf 2.097 Euro und erreichte 2021 mit 3.502 Euro einen Höhepunkt. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 684 Euro im Jahr 2023 – ein Tiefststand, der nur knapp über dem Wert von 2018 liegt. 2024 erholte sich der Preis auf 1.894 Euro, 2025 auf 2.746 Euro, um 2026 wieder auf 2.381 Euro zu sinken. Der CAGR von 7,03 % über den gesamten Zeitraum ist deutlich höher als der Mietwert-Anstieg und spiegelt die starke Volatilität wider.

Die extremen Schwankungen bei den Kaufpreisen – insbesondere der Einbruch von 3.502 Euro auf 684 Euro zwischen 2021 und 2023 – deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen den Durchschnittswert stark beeinflussen. Bei einer Bevölkerung von rund 5.000 Einwohnern ist die Anzahl der jährlichen Transaktionen gering, was zu solchen Ausschlägen führen kann. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 20,99 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 21,70, was bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete in Erbendorf etwas günstiger ist als im Kreis.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Erbendorfs ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 5.150 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.088 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 1,2 %. Der tiefste Wert wurde 2021 mit 5.022 Einwohnern erreicht. Seitdem stabilisiert sich die Bevölkerungszahl nahezu auf dem Niveau von 5.088.

Die absoluten Arbeitslosenzahlen zeigen eine positive Entwicklung: Von 114 Arbeitslosen im Jahr 2015 gingen sie bis 2019 auf 76 zurück, stiegen 2020 auf 91 und liegen 2023 mit 79 wieder nahe dem Vorpandemie-Niveau. Die Daten liegen als absolute Zahlen vor, nicht als Quote. Der Rückgang der Arbeitslosenzahlen bei gleichzeitig leicht rückläufiger Bevölkerung deutet auf einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt hin.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Erbendorf ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,56 Euro liegt über den Werten von Krummennaab (6,17 Euro), Reuth (6,02 Euro), Friedenfels (5,86 Euro) und Kirchendemenreuth (5,83 Euro), aber unter denen von Windischeschenbach (7,65 Euro), Pressath (8,63 Euro) und Kastl (9,33 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Erbendorf mit 1.905 Euro über Krummennaab (1.605 Euro), Reuth (1.273 Euro) und Pullenreuth (1.379 Euro), aber unter Friedenfels (1.999 Euro), Kirchendemenreuth (2.634 Euro), Windischeschenbach (2.476 Euro) und Pressath (2.348 Euro). Kastl fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.180 Euro deutlich unter alle anderen Nachbarorte.

Die Bruttomietrendite von 4,76 % liegt über den Werten von Friedenfels (3,52 %), Kirchendemenreuth (2,66 %), Windischeschenbach (3,71 %) und Krummennaab (4,61 %), aber unter denen von Reuth (5,67 %), Pullenreuth (6,08 %) und Kastl (9,48 %). Kastl fällt mit einer Rendite von 9,48 % und einer Angebotsmiete von 9,33 Euro bei einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreis von 1.180 Euro deutlich aus dem Rahmen – ein Hinweis auf einen lokal sehr unterschiedlichen Markt.

Erbendorf liegt mit seinem Kaufpreisfaktor von 20,99 knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 21,70 und damit leicht im günstigeren Segment des Kreises.

Standortfaktoren

Der Landkreis Tirschenreuth, zu dem Erbendorf gehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld ab. Von rund 400 deutschen Kreisen belegt er den Gesamt-Rang 199. Besonders schwach ist der Landkreis im Arbeitsmarkt-Ranking (Rang 250) und im Demografie-Index (Rang 237). Besser positioniert ist er im Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 148) sowie im Bereich Dynamik (Rang 114). Der Wettbewerb und die Innovation liegen mit Rang 193 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Erbendorf. Sie geben jedoch Hinweise auf die strukturellen Rahmenbedingungen, unter denen der lokale Immobilienmarkt operiert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist als staatlich anerkannter Erholungsort ausgewiesen, was auf touristische Relevanz hindeutet, aber keine direkte Auswirkung auf die vorliegenden Immobilienkennzahlen hat.

Für Erbendorf liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine genauere Grundstücksbeurteilung nicht möglich ist.