Brand

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Kaufpreisen

Brand im Landkreis Tirschenreuth ist eine kleine Gemeinde im südwestlichen Fichtelgebirge mit rund 1.150 Einwohnern auf 10,28 km². Der Immobilienmarkt des Ortes zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,42 € je Quadratmeter knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €, deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 6,92 €. Der Angebotskaufpreis von 1.533 €/m² liegt hingegen unter dem Kreiswert von 1.671 €/m² und weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m².

Diese Kombination – regional hohe Mieten bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen – führt zu einer Bruttomietrendite von 6,59 %, die zu den höchsten unter den acht direkt benachbarten Orten gehört. Fichtelberg (7,26 %) und Mehlmeisel (6,67 %) liegen knapp darüber. Der Kaufpreisfaktor von 15,18 liegt im unteren Drittel des Nachbarvergleichs und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,7. Brand gehört damit zu den Rendite-Orten Bayerns: Mit einem Perzentilrang von 94,9 im Bundesland liegt es in den oberen sechs Prozent aller verglichenen Orte.

Die hohe Rendite entsteht, weil die Mieten in Brand zwar unter dem Bundesdurchschnitt liegen, die Kaufpreise aber noch stärker darunter. Der Kaufpreis liegt bei 64 % des Bundesdurchschnitts, die Miete bei 94 %. Der Kaufpreisfaktor von 15,18 entspricht nur 58 % des Bundesdurchschnitts von 26,1. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist in Brand günstiger als im bundesweiten Durchschnitt.

Preisentwicklung: Verdopplung der Miete, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Brand ist in den letzten Jahren außergewöhnlich dynamisch verlaufen. Die Angebotsmiete stieg von 4,42 €/m² im Jahr 2019 auf 9,68 €/m² im Jahr 2023 – ein Anstieg von über 119 % in vier Jahren. Im Jahr 2024 folgte eine Korrektur auf 8,44 €/m², ehe die Werte 2025 (8,72 €) und 2026 (9,09 €) wieder stiegen. Die aktuelle Angebotsmiete von 8,42 €/m² liegt damit leicht unter dem Zeitreihenwert von 2026.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Nach einem Tief von 875 €/m² im Jahr 2023 stieg der Preis 2024 sprunghaft auf 1.436 €/m², fiel 2025 wieder auf 998 €/m² und zeigt für 2026 einen Wert von 2.420 €/m². Diese extreme Schwankung – insbesondere der Anstieg von 2025 auf 2026 um mehr als 140 % – ist statistisch ungewöhnlich. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kombination aus stark gestiegenen Mieten und schwankenden Kaufpreisen erklärt die aktuelle Renditestärke: Wenn die Mieten steigen, die Kaufpreise aber nicht im gleichen Maße, verbessert sich die Rendite.

Regionale Einordnung: Strukturschwacher Kreis, stabiler Arbeitsmarkt

Brand liegt im Landkreis Tirschenreuth, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 199 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Damit gehört der Kreis zum unteren Drittel. Die schwächsten Teilindizes sind der Arbeitsmarkt (Rang 250) und die Demografie (Rang 237). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 114 deutlich besser.

Die Bevölkerungsentwicklung in Brand spiegelt diese strukturelle Lage wider: Von 2015 bis 2024 sank die Einwohnerzahl von 1.180 auf 1.151, ein Rückgang von 2,5 %. Ein kurzer Anstieg auf 1.187 im Jahr 2022 konnte den langfristigen Trend nicht umkehren. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 112 Einwohnern je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,43 % und war damit niedriger als der bayerische Durchschnitt. Im Vergleich zu 2015 (3,78 %) hat sich der Arbeitsmarkt leicht verbessert, auch wenn die Schwankungen zwischen 2,09 % (2019) und 4,09 % (2022) beträchtlich sind.

Die demografische Entwicklung und der mittelmäßige Prognos-Rang stehen in einem gewissen Widerspruch zur starken Mietentwicklung. Die Mietpreisdynamik geht einher mit einem schrumpfenden oder stabilen Bestand an Einwohnern, was auf andere Treiber als Bevölkerungswachstum hindeutet.

Vergleich mit Nachbarorten: Niedrigster Kaufpreisfaktor der Region

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7 km hebt sich Brand in mehreren Kennzahlen hervor. Die Angebotsmiete von 8,42 €/m² ist die zweithöchste nach Mehlmeisel (10,35 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.533 €/m² liegt im oberen Mittelfeld des Vergleichs.

Die Bruttomietrendite von 6,59 % ist die dritthöchste im unmittelbaren Vergleich. Fichtelberg (7,26 %) und Mehlmeisel (6,67 %) liegen knapp darüber, während Nagel (5,03 %) und Ebnath (5,47 %) deutlich darunter liegen. Der Kaufpreisfaktor von 15,18 ist der niedrigste im Nachbarvergleich. Tröstau liegt mit rund 46,5 am anderen Ende der Skala. Die Kaufpreisfaktoren der übrigen Nachbarorte liegen zwischen 16,5 (Fichtelberg) und 23,9 (Nagel).

Die Lagefaktor-Daten zeigen keine Hochschulen am Ort. Boden- und Grundstücksdaten, insbesondere der Bodenrichtwert, sind für Brand nicht verfügbar.

Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und hohen Mieten macht Brand zu einem der renditestärksten Orte in der Region. Ob diese Konstellation nachhaltig ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.