Pechbrunn

Marktüberblick

Pechbrunn ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Tirschenreuth in der Oberpfalz mit 1311 Einwohnern auf 26,46 km². Die Gemeinde liegt mittig zwischen Marktredwitz und Mitterteich, am Nordausläufer des Naturparks Steinwald. Die Infrastruktur wird geprägt durch den Bahnhof an der Oberpfalzbahn (Bahnstrecke Weiden–Oberkotzau) und die nahe Lage zur A 93 mit den Anschlussstellen Pechbrunn und Mitterteich-Nord.

Der Immobilienmarkt ist durch deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 5,58 € je m², der Angebotskaufpreis 916 € je m². Beide Werte liegen weit unter den Vergleichswerten des Landkreises Tirschenreuth (6,92 €/m² Miete, 1.671 €/m² Kaufpreis) und Bayerns (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor von 13,68 ist deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,7.

Die Bruttomietrendite von 7,31 % gehört mit einem Perzentilrang von 97 % im bayerischen Vergleich zu den höchsten im Land. Diese hohe Rendite ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Pechbrunn mit 7,31 % nur knapp unter Fuchsmühl (7,62 %), deutlich über Mitterteich (4,51 %) und Marktredwitz (4,43 %).

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Pechbrunn zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Der CAGR-Wert von 9,73 % über die verfügbaren Jahre ist statistisch hoch, spiegelt aber keine gleichmäßige Steigerung wider. Die Zeitreihe verläuft von 3,13 €/m² (2018) über 5,64 €/m² (2021) auf einen Tiefpunkt von 4,02 €/m² (2022), dann auf 4,91 €/m² (2023), einem deutlichen Sprung auf 9,14 €/m² (2024) und einem Rückgang auf 6,58 €/m² (2026). Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreise entwickelten sich deutlich ruhiger: Von 834,47 €/m² (2021) auf 916,67 €/m² (2025) entspricht einem CAGR von 2,38 %. Dieser moderate Anstieg steht im Kontrast zu den starken Mietpreisschwankungen und zeigt, dass der Kaufmarkt stabiler ist als der Mietmarkt.

Der Kaufpreisfaktor von 13,68 ergibt sich aus der Kombination von moderaten Kaufpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten. Er liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,7 und nur knapp über dem von Konnersreuth, das den niedrigsten Faktor im regionalen Vergleich aufweist.

Standortfaktoren

Pechbrunn hat seit 2015 eine Bevölkerungsentwicklung von -2,96 % verzeichnet (von 1351 auf 1311 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,19 %, was auf einen lokalen Arbeitsmarkt mit nur 17 arbeitslosen Personen hindeutet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Tirschenreuth mit Rang 199 von ca. 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen Rang 114 in Dynamik, Rang 219 in Stärke, Rang 237 in Demografie und Rang 250 in Arbeitsmarkt. Diese Bewertungen deuten auf eine eher schwache wirtschaftliche Entwicklung im Kreis hin.

Ein wichtiger struktureller Wandel hat sich mit der Schließung des Basaltwerks Pechbrunn ereignet: Die Abbaugenehmigung lief am 31. Dezember 2019 aus, der Rückbau der technischen Anlagen erfolgte 2020. Das Basaltwerk war ein bedeutender Arbeitgeber und prägendes Element der lokalen Wirtschaft. Die Folgen für den lokalen Arbeitsmarkt und die Nachfrage nach Wohnraum sind aus den vorliegenden Daten nicht direkt ablesbar.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Bereich kleiner Wohneinheiten nicht strukturell erhöht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt Pechbrunn ein eindeutiges Muster: Deutlich niedrigere Preise bei gleichzeitig hoher Bruttomietrendite.

Die Angebotsmiete von 5,58 €/m² liegt unter allen Nachbarorten. Der nächstgelegene Ort, Fuchsmühl (5,5 km), weist mit 7,64 €/m² eine um 37 % höhere Miete aus. Konnersreuth (6,3 km) erreicht mit 8,93 €/m² den höchsten Mietwert im Vergleich.

Beim Kaufpreis liegt Pechbrunn mit 916 €/m² ebenfalls am unteren Ende. Nur Konnersreuth (844 €/m²) liegt noch darunter. Die meisten Nachbarorte liegen deutlich darüber: Mitterteich (1.758 €/m²), Marktredwitz (2.142 €/m²), Waldershof (1.838 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 7,31 % ist im regionalen Vergleich hoch, aber nicht die höchste. Konnersreuth weist mit 12,7 % eine deutlich höhere Rendite auf, was auf die extrem niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Mieten zurückzuführen ist. Fuchsmühl (7,62 %) liegt knapp über Pechbrunn. Die meisten anderen Nachbarorte liegen mit 4–5 % deutlich darunter.

Dieses Muster zeigt, dass Pechbrunn ein eher ländlich geprägter Ort mit niedrigen Immobilienpreisen ist, der von der Nähe zu den größeren Orten Marktredwitz und Mitterteich profitiert, aber selbst keine städtischen Preisniveaus erreicht.