Kastl

Marktüberblick: Extreme Rendite durch niedrige Kaufpreise

Kastl im Landkreis Tirschenreuth weist einen der auffälligsten Immobilienmärkte der gesamten Oberpfalz auf: Die Bruttomietrendite liegt bei 9,48 Prozent und damit mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 98,98 gehört Kastl zu den Top-1-Prozentorten in Bayern, was die Rendite angeht. Dieser Wert resultiert aus einer ungewöhnlichen Kombination: Die Angebotsmiete liegt mit 9,33 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, während der Kaufpreis mit 1.180 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten liegt. Der Kaufpreisfaktor von 10,54 bedeutet, dass die jährliche Kaltmiete etwa dem zehnfachen des Quadratmeterkaufpreises entspricht – ein Wert, der im Kreis Tirschenreuth mit 21,70 und in Bayern mit 26,10 mehr als verdoppelt wird.

Die niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Mieten machen Kastl zu einem der günstigsten Märkte für Erwerber im ländlichen Bayern. Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die tatsächliche Rendite im Bestandsfall dürfte niedriger ausfallen.

Preis- und Mietentwicklung: Kaufpreise verdoppelt, Mieten volatil

Der Immobilienmarkt in Kastl hat in den vergangenen Jahren eine deutliche Dynamik gezeigt. Der Angebotskaufpreis stieg von 642 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.289 Euro je Quadratmeter (2025) – ein Anstieg um rund 100 Prozent in vier Jahren. Die Angebotsmiete entwickelte sich volatiler: Nach einem Anstieg von 6,70 Euro (2021) auf 9,78 Euro (2022) folgte ein Rückgang auf 8,40 Euro (2023), ein Sprung auf 13,43 Euro (2024) und ein Wert von 8,00 Euro (2026). Der CAGR der Miete liegt bei 3,61 Prozent, der des Kaufpreises bei 19,02 Prozent.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.180 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Jahreswert der Zeitreihe für 2025 (1.289 Euro). Da es sich bei beiden Werten um Angebotsgrößen handelt, kann dies auf eine zeitliche Diskrepanz zwischen den Erhebungszeitpunkten oder auf eine Anpassung der Inseratepreise hindeuten. Die aktuelle Angebotsmiete von 9,33 Euro liegt zwischen den Werten von 2022 (9,78 Euro) und 2023 (8,40 Euro) und ist damit weniger volatil als die Kaufpreise.

Regionale Einordnung: Kastl als Preisbrems im Landkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Kastl deutlich von allen Nachbarorten ab. Von den acht benachbarten Orten mit verfügbaren Daten weist Kastl die höchste Bruttomietrendite bei weitem auf – der nächstgelegene Wert liegt bei Immenreuth mit 6,28 Prozent. Die Kaufpreise in Kastl sind mit 1.180 Euro je Quadratmeter die niedrigsten im direkten Vergleich; der zweigünstigste Nachbarort, Immenreuth, liegt bei 1.447 Euro. Gleichzeitig liegt die Miete in Kastl mit 9,33 Euro über dem Durchschnitt der Nachbargemeinden, die zwischen 6,86 und 10,39 Euro variieren.

Im Landkreis Tirschenreuth liegt Kastl bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Durchschnitt (1.671 Euro), bei den Mieten aber darüber (6,92 Euro). Im Landesvergleich ist Kastl bei beiden Kennzahlen unter dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro). Das Muster ist eindeutig: Kastl ist ein günstiger Markt mit relativ hohen Mieten, was die hohe Rendite erklärt. Dieses Muster teilt Kastl nicht mit den meisten anderen Orten im Landkreis, die tendenziell niedrigere Mieten und höhere Kaufpreise aufweisen.

Standortfaktoren und Demografie: Stabilität trotz struktureller Schwächen

Kastl ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Tirschenreuth. Die Einwohnerzahl stieg von 1.393 (2015) auf 1.441 (2024), was einem Zuwachs von 3,45 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 lag der prozentuale Zuwachs mit 12,5 Prozent sogar am höchsten im gesamten Landkreis. Nach Angaben der Gemeinde hatte Kastl 2004 den größten Anteil Minderjähriger im Landkreis.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,71 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,98 Prozent (2021) und 1,96 Prozent (2018). Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner je Quadratkilometer, was für ländliche Verhältnisse in Bayern typisch ist.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Tirschenreuth Rang 199 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Demografie (Rang 237) und Arbeitsmarkt (Rang 250), während der Dynamik-Index mit Rang 114 besser abschneidet. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Kastl. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die größten Arbeitgeber des Ortes sind die IEM Fördertechnik GmbH, das Bauunternehmen Johann Heining und die Firma Heinrich Hoven.