Speinshart
Speinshart (PLZ 92676) liegt im Kreis Neustadt a.d.Waldnaab in Bayern. Der Ort zählt 1.135 Einwohner auf 23,8 km², das entspricht 48 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,45 € pro m², der Kaufpreis bei 2.546 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,45 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,5 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Speinshart über dem Renditeniveau von 73 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,25 € auf 8,29 € pro m², im Mittel 1,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neustadt a.d.Waldnaab Rang 193 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 151, Stärkerang 201). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Eschenbach i.d.OPf., Neustadt am Kulm und Trabitz an.
Immobilienpreise in Speinshart im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Speinshart
Immobilienmarktbericht für Speinshart (Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab, Bayern): Kleine Gemeinde mit 1.135 Einwohnern, stabiler Bevölkerungsentwicklung (+3 % seit 2015) und sehr niedriger Arbeitslosigkeit (1,89 %). Angebotsmiete 9,45 €/m², Kaufpreis 2.546 €/m², Rendite 4,45 %. Der kleine Markt zeigt extreme Preisvolatilität in der Zeitreihe. Die Gemeinde ist Wohngemeinde mit starkem Auspendleranteil (477 Wohnortbeschäftigte vs. 124 Arbeitsortbeschäftigte). Prognos-Rang 193/400 im Kreisvergleich.
Marktüberblick
Speinshart ist eine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Neustadt an der Waldnaab mit knapp 1.135 Einwohnern auf 23,77 km². Der Ort ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Eschenbach in der Oberpfalz und durch das 1145 gegründete Prämonstratenserkloster bekannt. Die Gemeinde umfasst 13 Gemeindeteile auf vier Gemarkungen und liegt in einer ländlich strukturierten Region zwischen Eschenbach und Neustadt am Kulm.
Der lokale Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 9,45 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.546 Euro je Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,45. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Neustadt a.d.Waldnaab (7,87 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²), bleibt aber unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro/m²). Der Kaufpreis liegt leicht über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²), deutlich unter dem bayerischen Niveau (3.246 Euro/m²). Der niedrige Kaufpreisfaktor von 22,45 im Vergleich zum bayerischen Mittel von 26,10 zeigt, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen überdurchschnittlich hoch sind – was sich auch in der über dem Bayerndurchschnitt liegenden Rendite von 4,45 Prozent (Bayern: 4,13 Prozent) widerspiegelt.
Preisentwicklung und Marktdynamik
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Speinshart eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.
Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,66 Euro/m² (2022) und 11,00 Euro/m² (2024). Der Kaufpreis schwankte noch extremer: von 1.366 Euro/m² (2018) über einen Höchstwert von 4.109 Euro/m² (2025) bis auf 3.376 Euro/m² (2026). Der CAGR für Mieten liegt bei 1,69 Prozent, für Kaufpreise bei 11,97 Prozent – beide Werte werden durch die extremen Ausreißer in den letzten Jahren verzerrt.
Diese Schwankungen sind typisch für Gemeinden mit geringer Bevölkerungszahl und begrenztem Immobilienangebot: Einzelne Inserate oder Transaktionen können die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Ein Vergleich mit Nachbarorten zeigt das Muster: Auch hier liegen die Werte teils weit auseinander, etwa bei den Kaufpreisen zwischen 1.118 Euro/m² (Vorbach) und 2.693 Euro/m² (Eschenbach). Die aktuelle Angebotsmiete von 9,45 Euro/m² liegt damit nahe am Niveau von Eschenbach (9,64 Euro/m²) und deutlich über dem von Trabitz (7,44 Euro/m²) oder Schlammersdorf (6,13 Euro/m²).
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Speinshart zeigt seit 2015 eine stabile, leicht positive Entwicklung: Von 1.102 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.135 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von knapp drei Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 48 Einwohner je Quadratkilometer.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,89 Prozent, was 14 arbeitslosen Personen entspricht. Im historischen Vergleich bewegt sie sich zwischen 0,73 Prozent (2016) und 1,89 Prozent (2023) und liegt damit auf einem sehr niedrigen Niveau.
Eine wichtige Strukturinformation ergibt sich aus der Beschäftigungstatistik: Am Arbeitsort sind 124 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort 477. Das bedeutet, dass rund 353 Einwohnende täglich zur Arbeit pendeln – die Gemeinde ist klar eine Wohngemeinde mit starkem Auspendleranteil. Die wirtschaftliche Basis vor Ort besteht aus 26 landwirtschaftlichen Betrieben (1.276 ha Nutzfläche, davon 755 ha Ackerfläche) und einem Betrieb im verarbeitenden Gewerbe. Im Bauhauptgewerbe gibt es keine Betriebe. Diese Struktur erklärt, warum der lokale Immobilienmarkt klein und volatil ist: Die Nachfrage nach Wohnraum wird maßgeblich von externen Arbeitsplätzen getragen, nicht von der lokalen Wirtschaftskraft.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Neustadt an der Waldnaab auf Rang 193 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen: Rang 151 im Bereich Dynamik, Rang 201 in der Stärke, Rang 89 in der Demografie, Rang 319 im Arbeitsmarkt, Rang 188 im Bereich Wettbewerb und Innovation sowie Rang 124 in Wohlstand und sozialer Lage. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.
Der mittlere bis untere Mittelbereich im Gesamtindex entspricht der ländlichen Struktur der Gemeinde: stabile Demografie (Rang 89), aber schwächere Wirtschafts- und Arbeitsmarktdynamik. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.
Die Infrastruktur vor Ort umfasst zwei Kindergärten mit 62 Plätzen und eine Grundschule mit 110 Schülern. Die Gemeinde ist über die Staatsstraße 2168 erschlossen und liegt in der Planungsregion Oberpfalz-Nord. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, stabilen Bevölkerungszahlen und dem historischen Erbe (Kloster mit 32 Baudenkmälern) deutet auf eine konservative, aber stabile Gemeindeentwicklung hin, ohne dynamisches Wachstum.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Speinshart entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Speinshart
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,25 €/m² |
| 2020 | 7,11 €/m² |
| 2021 | 7,19 €/m² |
| 2022 | 6,66 €/m² |
| 2023 | 9,30 €/m² |
| 2024 | 11,00 €/m² |
| 2025 | 10,53 €/m² |
| 2026 | 8,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Speinshart
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.366 €/m² |
| 2021 | 3.112 €/m² |
| 2022 | 2.533 €/m² |
| 2023 | 2.365 €/m² |
| 2024 | 1.620 €/m² |
| 2025 | 4.109 €/m² |
| 2026 | 3.376 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Speinshart
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,37 % |
| 2021 | 2,77 % |
| 2022 | 3,15 % |
| 2023 | 4,72 % |
| 2024 | 8,15 % |
| 2025 | 3,08 % |
| 2026 | 2,95 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Speinshart
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.102 Einwohner |
| 2016 | 1.111 Einwohner |
| 2017 | 1.100 Einwohner |
| 2018 | 1.114 Einwohner |
| 2019 | 1.101 Einwohner |
| 2020 | 1.110 Einwohner |
| 2021 | 1.128 Einwohner |
| 2022 | 1.136 Einwohner |
| 2023 | 1.135 Einwohner |
| 2024 | 1.135 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Speinshart
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,31 % |
| 2016 | 0,73 % |
| 2017 | 0,98 % |
| 2018 | 1,62 % |
| 2019 | 1,50 % |
| 2020 | 1,73 % |
| 2021 | 1,42 % |
| 2022 | 1,35 % |
| 2023 | 1,89 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 193 Rang |
| Dynamik | 151 Rang |
| Stärke | 201 Rang |
| Demografie | 89,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 319 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 188 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 124 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Speinshart liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Speinshart im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Speinshart ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Speinshart ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Speinshart
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eschenbach i.d.OPf. | 9,64 €/m² |
| Speinshart | 9,45 €/m² |
| Kastl | 9,33 €/m² |
| Grafenwöhr | 9,02 €/m² |
| Pressath | 8,63 €/m² |
| Neustadt am Kulm | 8,51 €/m² |
| Vorbach | 8,10 €/m² |
| Trabitz | 7,44 €/m² |
| Kirchenthumbach | 7,37 €/m² |
| Schlammersdorf | 6,13 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Speinshart ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Speinshart
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kastl | 9,48 % |
| Vorbach | 8,70 % |
| Neustadt am Kulm | 5,57 % |
| Kirchenthumbach | 5,54 % |
| Grafenwöhr | 4,75 % |
| Speinshart | 4,45 % |
| Pressath | 4,41 % |
| Eschenbach i.d.OPf. | 4,29 % |
| Trabitz | 3,78 % |
| Schlammersdorf | 2,90 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Eschenbach i.d.OPf., St | 4,0 km | 92676 | 9,64 € | 2.693 € | 4,29 % |
| Neustadt am Kulm, St | 4,3 km | 95514 | 8,51 € | 1.834 € | 5,57 % |
| Trabitz | 5,5 km | 92724 | 7,44 € | 2.361 € | 3,78 % |
| Schlammersdorf | 6,4 km | 95519 | 6,13 € | 2.539 € | 2,90 % |
| Vorbach | 6,8 km | 95519 | 8,10 € | 1.118 € | 8,70 % |
| Kastl | 7,2 km | 95506 | 9,33 € | 1.180 € | 9,48 % |
| Kirchenthumbach, M | 8,2 km | 91281 | 7,37 € | 1.596 € | 5,54 % |
| Pressath, St | 8,4 km | 92690 | 8,63 € | 2.348 € | 4,41 % |
| Grafenwöhr, St | 9,6 km | 92655 | 9,02 € | 2.282 € | 4,75 % |
Wo liegt Speinshart?
Lage
Speinshart auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Speinshart
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,45 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.546 € |
| Bruttomietrendite | 4,45 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,5 |
| Einwohner | 1.135 |
| Einwohner je km² | 48 |
| Fläche (km²) | 23,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #193 |
| Prognos Dynamikrang | #151 |
| Prognos Stärkerang | #201 |
| Koordinaten | 49,7880, 11,8220 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Speinshart
Was kostet eine Wohnung in Speinshart?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Speinshart liegt bei 9,45 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.546 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich dazu beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete im Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab 7,87 Euro pro Quadratmeter, während der Bayern-Durchschnitt bei 10,11 Euro liegt. Der Kaufpreis in Speinshart liegt damit über dem Kreis-, aber unter dem bayerischen Durchschnitt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Speinshart entwickelt?
Die Angebotsmiete in Speinshart lag 2018 bei 7,25 Euro pro Quadratmeter und ist bis 2026 auf 8,29 Euro gestiegen (durchschnittliche jährliche Steigerung von rund 1,7 Prozent). Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.366 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.376 Euro (2026), was einer jährlichen Steigerung von etwa 12 Prozent entspricht. Die Kaufpreiszeitreihe zeigt dabei starke Schwankungen: 2024 lag der Wert bei 1.620 Euro, 2025 bei 4.109 Euro und 2026 wieder bei 3.376 Euro.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Speinshart?
Die Bruttomietrendite in Speinshart beträgt 4,45 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 22,45. Die Rendite liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,66 Prozent, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 72,9 im Bundesland bedeutet, dass rund 73 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen — Speinshart hat also ein relativ günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreisfaktor von 22,45 liegt ebenfalls unter dem Kreis- (23,77) und Bayerndurchschnitt (26,10).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Speinshart?
Die Bevölkerung in Speinshart belief sich 2024 auf 1.135 Einwohner bei einer Fläche von 23,77 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 48 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 3 Prozent auf 1.135 gestiegen (2015: 1.102 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 14 Prozent. Der Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab, zu dem Speinshart gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 193 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking.
Woher stammen die Daten zu Speinshart?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Speinshart sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Speinshart führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neustadt a.d.Waldnaab
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Püchersreuth | 92715 | 6,89 € | 900 € | 9,19 % |
| Vorbach | 95519 | 8,10 € | 1.118 € | 8,70 % |
| Tännesberg, M | 92723 | 7,45 € | 1.129 € | 7,92 % |
| Schwarzenbach | 92720 | 8,38 € | 1.327 € | 7,58 % |
| Pirk | 92712 | 8,60 € | 1.626 € | 6,34 % |
| Waldthurn, M | 92727 | 10,27 € | 2.109 € | 5,84 % |
| Neustadt am Kulm, St | 95514 | 8,51 € | 1.834 € | 5,57 % |
| Kirchenthumbach, M | 91281 | 7,37 € | 1.596 € | 5,54 % |