Schlammersdorf

Marktüberblick

Schlammersdorf (95519) im Kreis Neustadt a.d.Waldnaab ist eine Gemeinde mit 851 Einwohnern auf 20,33 km² Fläche. Der lokale Immobilienmarkt zeigt eine ungewöhnliche Struktur: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.539 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, während die Angebotsmiete mit 6,13 Euro pro Quadratmeter deutlich darunter liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 2,9 Prozent – der niedrigsten Rendite im Vergleich mit allen acht Nachbarorten und weit unter dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,52 und liegt damit über dem deutschen Durchschnitt von 26,1.

Die Angebotswerte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen eine deutliche Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Mietzeitreihe (nicht geschätzt) verzeichnet einen Rückgang von 6,81 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 auf 5,79 Euro im Jahr 2026 – das entspricht einer jährlichen Veränderung von minus 5,3 Prozent. Gleichzeitig steigt der geschätzte Kaufpreis von 1.300 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.600 Euro (2025), was einem jährlichen Anstieg von 5,3 Prozent entspricht.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.539 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem letzten Zeitreihenwert von 1.600 Euro. Da die Kaufpreiszeitreihe als geschätzt gekennzeichnet ist, ist diese Diskrepanz mit Vorsicht zu interpretieren. Die niedrige Angebotsmiete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis erklärt die extrem niedrige Bruttomietrendite von 2,9 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 34,52 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34,52-Fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl über dem Kreisdurchschnitt (23,8) als auch über dem bayerischen Durchschnitt (26,1) liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Schlammersdorf durch eine einzigartige Preisstruktur ab. Die Angebotsmiete von 6,13 Euro pro Quadratmeter liegt unter allen Nachbarorten: Vorbach (2,2 km Entfernung) weist 8,10 Euro auf, Prebitz (5,1 km) 8,41 Euro, Kirchenthumbach (5,9 km) 7,37 Euro. Selbst der Kreisdurchschnitt von 7,87 Euro liegt deutlich über dem Wert von Schlammersdorf.

Beim Kaufpreis verhält es sich umgekehrt: Mit 2.539 Euro pro Quadratmeter liegt Schlammersdorf über dem Kreisdurchschnitt von 2.210 Euro und über den meisten Nachbarorten. Der Ausreißer in der Gegenrichtung ist Vorbach mit nur 1.118 Euro pro Quadratmeter – bei einer um 32 Prozent höheren Miete resultiert dort eine Bruttomietrendite von 8,7 Prozent, während Schlammersdorf mit 2,9 Prozent das niedrigste Niveau im Umkreis erreicht.

Im bayerischen Vergleich belegt Schlammersdorf mit einer Rendite von 2,9 Prozent das untere Perzentil: Der Rendite-Rang von 8,37 Prozent im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 8,4 Prozent der 2.056 betrachteten bayerischen Standorte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Ort ist damit einer der teuersten Kaufmärkte bei gleichzeitig schwacher Mietsituation in Bayern.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Schlammersdorf ist seit 2015 um 2,9 Prozent von 876 auf 851 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 42 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine ländlich strukturierte Gemeinde hindeutet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,3 Prozent mit 13 arbeitslosen Personen – ein Wert, der unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt.

Die Standortfaktoren des Kreises Neustadt a.d.Waldnaab im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Der Gesamtrang 193 von rund 400 deutschen Kreisen liegt knapp über dem Median. Besonders schwach ist der Arbeitsmarktrang (319), während der Demografieberreich mit Rang 89 zu den besseren Kennzahlen gehört. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (124) ist ebenfalls über dem Median. Der Innovations- und Wettbewerbsrang (188) und der Dynamikrang (151) liegen knapp über dem Median.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Schlammersdorf vor.