Eschenbach i.d.OPf., St

Bevölkerung und Standort

Eschenbach i.d.OPf. liegt im Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab in der Oberpfalz und hat 4.646 Einwohner auf 35,13 km². Die Gemeinde verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 17,7 % — von 3.948 auf 4.646 Einwohner. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Zunahme von rund 1,6 % und ist für eine ländliche Gemeinde im Osten Bayerns ungewöhnlich stark. Die Bevölkerungsdichte beträgt 132 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag im Jahr 2023 bei 74 (Angabe ohne Prozentzeichen, vergleichbar mit den Vorjahren: 82 im Jahr 2015, 57 im Jahr 2022). Die zeitliche Entwicklung zeigt einen Rückgang bis 2022, gefolgt von einem Anstieg auf 74 im Jahr 2023. Ohne eine klare Zuordnung zu Prozent oder absoluten Zahlen lässt sich die relative Lage zum Kreis oder Bundesland nicht bestimmen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab auf Platz 193 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Demografie erreicht der Kreis Platz 89, im Index Arbeitsmarkt Platz 319. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Aktueller Markt

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,64 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.693 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,29 %, der Kaufpreisfaktor 23,29.

Im Vergleich zum Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab liegt die Angebotsmiete mit 9,64 € über dem Kreisdurchschnitt von 7,87 €, der Kaufpreis mit 2.693 € über dem Kreiswert von 2.209 €. Die Bruttomietrendite von 4,29 % liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,66 %. Der Kaufpreisfaktor von 23,29 liegt leicht unter dem Kreiswert von 23,77.

Auf Bayernebene zeigt sich ein anderes Bild: Die Miete von 9,64 € liegt unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 €, der Kaufpreis von 2.693 € deutlich unter dem Landeswert von 3.246 €. Die Rendite von 4,29 % liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 23,29 liegt unter dem Landeswert von 26,10. Im Perzentilrang belegt Eschenbach damit den 69. Platz von 100 bayrischen Orten bei der Bruttomietrendite — die Rendite liegt also höher als bei 69 % der vergleichbaren Orte in Bayern.

Im unmittelbaren Umkreis liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 6,13 € (Schlammersdorf) und 9,45 € (Speinshart). Der Kaufpreis reicht von 1.180 € (Kastl) bis 2.546 € (Speinshart). Eschenbach liegt mit seiner Miete und seinem Kaufpreis im oberen Drittel der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen über den Zeitraum 2018 bis 2026 extreme Schwankungen, die auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 4,53 €/m² (2018) auf 11,14 €/m² (2024), mit deutlichen Zwischenbewegungen: 5,71 (2019), 6,38 (2020), 6,91 (2021), 7,47 (2022), 7,46 (2023). Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 10,28 %. Die Werte von 2025 (8,88 €) und 2026 (9,91 €) liegen zwischen den Extremen.

Der Angebotskaufpreis zeigt noch größere Volatilität: 2.343 €/m² (2018), 2.975 (2019), 2.687 (2020), 2.916 (2021), 1.569 (2022), 4.127 (2023), 3.891 (2024), 2.182 (2025), 2.347 (2026). Der CAGR liegt bei 0,017 % — praktisch null. Der Tiefstwert von 1.569 €/m² im Jahr 2022 und der Höchstwert von 4.127 €/m² im Jahr 2023 liegen mehr als 160 % auseinander.

Diese extremen Schwankungen sind ein Hinweis darauf, dass der lokale Immobilienmarkt sehr dünn ist: Bereits einzelne Inserate können den Durchschnittswert eines Jahres maßgeblich verschieben. Die aktuellen Werte von 9,64 €/m² Miete und 2.693 €/m² Kaufpreis sind daher mit großer Unsicherheit behaftet und repräsentieren möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktdurchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 23,29 ergibt sich aus dem aktuellen Kaufpreis und der aktuellen Miete. Er liegt unter dem des Landkreises (23,77) und des Bundeslandes (26,10), was auf ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Vergleich zu diesen Räumen hinweist.

Einordnung und Zusammenhänge

Eschenbach i.d.OPf. weist ein ungewöhnliches Muster auf: Die Angebotsmiete liegt über dem Kreis- und nahezu auf dem Bayerndurchschnitt, während der Kaufpreis deutlich unter dem Landesmittel liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 4,29 %, die über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) liegt, aber unter dem Kreiswert (4,66 %).

Der Kaufpreisfaktor von 23,29 ist niedriger als der des Landkreises (23,77) und des Bundeslandes (26,10). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete niedrig ist — was bei einer Rendite von 4,29 % konsistent ist.

Das starke Bevölkerungswachstum von 17,7 % in neun Jahren könnte die Nachfrage nach Wohnraum strukturell erhöht haben. Gleichzeitig deuten die extremen Schwankungen in den Zeitreihen darauf hin, dass das Angebot sehr klein ist und einzelne Transaktionen oder Inserate den Markt überproportional beeinflussen. Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und kleinem Angebot könnte die Mietentwicklung erklären, während der Kaufpreis aufgrund der geringen Transaktionszahl schwerer einzuordnen ist.

Der Prognos-Rang des Landkreises auf Platz 193 von 400 im Gesamtindex und insbesondere Platz 319 im Arbeitsmarkt-Index deuten auf strukturelle Schwächen der Region hin, die sich jedoch nicht unmittelbar in den aktuellen Immobilienwerten niederschlagen — möglicherweise weil der lokale Wohnungsmarkt durch das Bevölkerungswachstum und die Nähe zu größeren Zentren getragen wird.