Kulmain

Standort und Demografie

Kulmain ist eine Gemeinde im Landkreis Tirschenreuth im Norden Bayerns mit 2.260 Einwohnern auf einer Fläche von 35,51 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine ländlich geprägte Struktur verweist. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 2.272 auf 2.260 gesunken, was einer Veränderung von minus 0,53 Prozent entspricht. Die Bevölkerung entwickelt sich damit stabil, wenn auch leicht rückläufig.

Der Landkreis Tirschenreuth weist im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 199 von rund 400 deutschen Kreisen auf. Besonders problematisch sind die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 250) und Demografie (Rang 237), während der Wohlstand-Index mit Rang 148 zu den stärkeren Bereichen gehört. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 114 im oberen Drittel.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen ein Bild, das zwischen Bayern-Durchschnitt und lokaler Realität pendelt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,86 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.748 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro.

Im direkten Vergleich zum Landkreis Tirschenreuth zeigt sich ein differenzierteres Bild: Die Miete von 6,86 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,92 Euro, während der Kaufpreis von 1.748 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 1.671 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,24 und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 sowie leicht unter dem Kreiswert von 21,70. Die Bruttomietrendite von 4,71 Prozent übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, liegt aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,51 Prozent. Im Bundesland nimmt Kulmain beim Rendite-Perzentil den 79. Platz von 100 ein.

Die niedrige Miete bei gleichzeitig über dem Kreisdurchschnitt liegenden Kaufpreisen führt zu einer im regionalen Vergleich schwächeren Rendite. Während der Landkreis insgesamt eine Rendite von 5,51 Prozent aufweist, liegt Kulmain mit 4,71 Prozent deutlich darunter. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im lokalen Vergleich höher sind als in den meisten anderen Gemeinden des Landkreises.

Preisentwicklung und Marktvolatilität

Die historischen Zeitreihen offenbaren einen extrem volatil gestalteten Markt. Die Kaufpreise schwanken zwischen einem Tief von 528 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und einem Hoch von 2.536 Euro im Jahr 2022 – eine Spanne, die einem Faktor von fast fünf entspricht. Auch die Mietpreise zeigen mit Werten zwischen 5,00 Euro (2018, 2019) und 10,32 Euro (2023) erhebliche Ausschläge.

Die CAGR der Miete liegt bei 0,39 Prozent, während die Kaufpreise mit minus 2,90 Prozent pro Jahr im Durchschnitt abnehmen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Schwankungen sind jedoch so groß, dass sie mit großer Vorsicht interpretiert werden müssen und nicht als stabile Markttendenzen gedeutet werden sollten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kulmain ein heterogenes Bild. Der nur 2,6 Kilometer entfernte Markt Kemnath weist mit 10,39 Euro Miete und 2.948 Euro Kaufpreis deutlich höhere Werte aus als Kulmain. Immenreuth, 2,7 Kilometer entfernt, liegt mit 7,57 Euro Miete und 1.447 Euro Kaufpreis näher an Kulmain, zeigt aber eine deutlich höhere Rendite von 6,28 Prozent gegenüber Kulmains 4,71 Prozent.

Die Nachbargemeinden Kastl (6,8 km) und Neusorg (6,9 km) zeigen mit 9,33 bzw. 8,07 Euro Miete und Kaufpreisen von 1.180 bzw. 1.789 Euro ein unterschiedliches Preis-Leistungs-Verhältnis. Besonders auffällig ist Kastl mit einer Rendite von 9,48 Prozent, die deutlich über allen anderen Werten liegt.

Kulmain positioniert sich damit im oberen Mittelfeld bei den Kaufpreisen, aber im unteren Bereich bei den Mieten. Die niedrige Miete bei gleichzeitig über dem Kreisdurchschnitt liegenden Kaufpreisen führt zu einer im Vergleich schwächeren Rendite.

Standortfaktoren und Zukunftsperspektive

Kulmain verfügt über keine eigenen Hochschulen. Der Landkreis Tirschenreuth hat im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 199 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen dabei ein gemischtes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 114 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 219 und der Demografie-Index mit Rang 237 zu den schwächeren Bereichen gehören. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 250 im unteren Viertel.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis betrug 2023 2,8 Prozent und lag damit 2022 bei 2,0 Prozent leicht darüber. Die Entwicklung von 3,4 Prozent im Jahr 2015 auf 2,8 Prozent 2023 zeigt eine leichte Verbesserung, bleibt aber im Kontext der schwachen Arbeitsmarkt- und Demografie-Indizes zu betrachten.