Ebnath

Marktüberblick: Günstiger Markt mit hoher Mietrendite

Ebnath gehört zu den günstigsten Immobilienmärkten in Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.322 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,02 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den bayerischen Durchschnittswerten von 3.246 Euro bzw. 10,11 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,3, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 18,3-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im bundesweiten Vergleich ist das ein niedriger Wert (Deutschland: 26,1, Bayern: 26,1). Die Bruttomietrendite liegt bei 5,47 Prozent und damit über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent sowie deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Ebnath liegt mit seiner Rendite im 89. Perzentil aller 2.056 Orte in Bayern – von den rund 2.000 verglichenen Orten haben nur etwa 250 eine höhere Mietrendite. Dieser Befund ist konsistent: Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hoher Rendite beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven – der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete niedrig.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Zeitreihen mit divergierenden Trends

Die Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität, die auf den kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten könnte. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,27 Euro (2024) und 7,50 Euro (2026) – eine Bandbreite von fast 40 Prozent. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.435 Euro (2021) auf 1.969 Euro (2024) und fiel dann auf 1.000 Euro (2026). Der aktuelle Kaufpreis von 1.322 Euro liegt dazwischen.

Der durchschnittliche jährliche Anstieg der Miete beträgt 2,26 Prozent, während der Kaufpreis durchschnittlich um 6,97 Prozent pro Jahr fällt. Diese Entwicklung steht im Widerspruch zur allgemeinen Erwartung, dass steigende Mieten zu steigenden Kaufpreisen führen. In Ebnath ist das Gegenteil der Fall: Die Miete steigt im Durchschnitt leicht, während der Kaufpreis fällt. Das Ergebnis ist eine sich verbessernde Mietrendite über die Zeit.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Im Vergleich zum Landkreis Tirschenreuth liegt Ebnath bei der Miete (6,02 vs. 6,92 Euro) und beim Kaufpreis (1.322 vs. 1.671 Euro) unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor ist mit 18,3 ebenfalls niedriger als der Kreisdurchschnitt von 21,7. Die Bruttomietrendite von 5,47 Prozent liegt nahe am Kreisdurchschnitt von 5,51 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten hat Ebnath die niedrigste Angebotsmiete – nur Nagel (3,4 km entfernt) liegt mit 5,51 Euro noch darunter. Der Kaufpreis von 1.322 Euro liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Die Bruttomietrendite von 5,47 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn: höher als in Nagel (5,03%) und Kulmain (4,71%), aber niedriger als in Brand (6,59%), Pullenreuth (6,08%) und Mehlmeisel (6,67%).

Die niedrigen Preise in Ebnath entsprechen dem Muster des ländlichen Raums im Nordosten Bayerns. Die Nachbargemeinden Mehlmeisel und Immenreuth liegen mit deutlich höheren Mieten und Kaufpreisen näher am bayerischen Durchschnitt, während Ebnath, Nagel und Brand zu den günstigeren Orten der Region gehören.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang und steigende Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung ist von 1.293 Einwohnern (2015) auf 1.270 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 1,78 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote ist von 2,51 Prozent (2015) auf 4,69 Prozent (2023) gestiegen – sie hat sich fast verdoppelt. Die Arbeitslosenquote liegt damit deutlich über dem Niveau von 2015–2017.

Dieser Trend entspricht dem Muster des Landkreises Tirschenreuth, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 199 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Besonders schlecht sind die Teilindizes Demografie (Rang 237) und Arbeitsmarkt (Rang 250). Der Index Wohlstand (Rang 148) und der Index Dynamik (Rang 114) liegen besser. Der Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 115 Einwohner je Quadratkilometer. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit historischer Industriepersönlichkeit

Ebnath ist eine kleine Gemeinde im Naturpark Fichtelgebirge mit 7 Gemeindeteilen (Ebnath, Grünlas, Haid, Hermannsreuth, Hölzlashof, Selingau, Zeckenberg) und einer Fläche von nur 11,04 Quadratkilometern. Sie liegt an der Fichtelnaab direkt an der Grenze zum Regierungsbezirk Oberfranken und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Neusorg.

Historisch war Ebnath ein Ort der Eisenverarbeitung, was sich noch im Wappen der Gemeinde widerspiegelt (Eisenhammer). Heute hat die Forst Ebnath AG ihren Geschäftssitz im Ort – eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Kerngeschäft die Bewirtschaftung forstlichen Grundbesitzes ist. Es handelt sich um das einzige deutsche Forstunternehmen mit börsennotierten Anteilsaktien.

Die Kombination aus ländlicher Struktur, Bevölkerungsrückgang und schwachem Arbeitsmarkt erklärt die niedrigen Immobilienpreise. Die Nachbargemeinden zeigen erhebliche Preisunterschiede: Tröstau hat mit 3.158 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte, während Ebnath zu den günstigsten gehört.