Kirchendemenreuth

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Kirchendemenreuth ist eine Gemeinde im Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab in der Oberpfalz mit 890 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 39,32 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 23 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt in einer ländlichen Struktur mit geringem Siedlungsdruck, was sich in den Immobilienkennzahlen widerspiegelt.

Der Immobilienmarkt weist ein widersprüchliches Profil auf: Die Angebotsmiete von 5,83 €/m² liegt 26 % unter dem Kreisdurchschnitt von 7,87 €/m² und 42 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.634 €/m² 19 % über dem Kreiswert von 2.210 €/m², wenn er auch unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² bleibt.

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,66 %. Das ist der niedrigste Wert unter allen Nachbarorten im Umkreis. Der Kaufpreisfaktor beträgt 37,67 und liegt damit deutlich über dem Kreiswert von 23,77 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Eine hohe Rendite ist in Kirchdemenreuth nicht zu erwarten; der Markt ist eher von Kaufinteressen an Wohneigentum als von Mietnachfrage geprägt.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Einbruch und Erholung

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2020 und 2023 dynamisch: Von 4,48 €/m² (2020) stiegen sie 2021 auf 6,41 €/m² an, um 2023 auf 6,17 €/m² leicht zu korrigieren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 11,26 %. Der Anstieg 2020–2021 war deutlich, die nachfolgende Beruhigung zeigt, dass der Markt nicht stabil steigend ist.

Der Kaufpreismarkt war noch volatiler: 2018 lag der Preis bei 3.222 €/m², fiel 2021 auf 1.661 €/m² – also auf etwa die Hälfte – und erholte sich 2023 auf 3.149 €/m² nahezu auf das Vor-Crash-Niveau. Der CAGR über den gesamten Zeitraum (2018–2023) fällt mit -0,46 % leicht negativ aus, weil der Endwert knapp unter dem Startwert liegt.

Die starke Volatilität im Kaufpreismarkt bei gleichzeitigem Mietanstieg ist ungewöhnlich. Sie deutet auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, basieren also auf tatsächlichen Marktdaten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiles, kleines Dorf

Die Bevölkerung Kirchdemenreuths wuchs von 852 Einwohnern (2015) auf 890 (2024), was einem Zuwachs von 4,5 % entspricht. Das Wachstum verlief unregelmäßig: 2016 gab es einen leichten Rückgang (-2), 2019 ebenfalls (-11), danach wieder kontinuierlicher Anstieg bis 2022, wo die Zahl bei 884 stagnierte. 2023 und 2024 liegt die Bevölkerung bei 890.

Die Arbeitslosenquote beträgt 1,32 % (2023), was 7 arbeitslosen Personen entspricht. Das ist ein sehr niedriger Wert und zeigt eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zum Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab auf Rang 319 von rund 400 Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt einordnet. Kirchdemenreuth scheint sich also positiv vom Kreisdurchschnitt abzuheben.

Der Prognos-Rang im Gesamtindex liegt bei 193 von ~400 Kreisen, im Dynamik-Index bei 151, im Stärke-Index bei 201. Der Ort profitiert von der demografischen Stabilität (Rang 89), leidet aber unter den strukturellen Schwächen des ländlichen Raums.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Kreis

Im regionalen Vergleich fällt Kirchdemenreuth als Ausreißer auf: Mit 5,83 €/m² hat der Ort die niedrigste Angebotsmiete aller Nachbarorte im Umkreis (Reuth b.Erbendorf: 6,02, Krummennaab: 6,17, Windischeschenbach: 7,65, Erbendorf: 7,56, Altenstadt: 8,26, Schwarzenbach: 8,38, Neustadt a.d.Waldnaab: 8,53, Parkstein: 8,65).

Gleichzeitig liegt der Kaufpreis mit 2.634 €/m² im oberen Drittel der Nachbarorte. Nur Parkstein (2.537 €/m²), Windischeschenbach (2.476 €/m²) und Altenstadt (2.916 €/m²) liegen in ähnlicher Höhe. Krummennaab (1.605 €/m²), Reuth b.Erbendorf (1.273 €/m²) und Schwarzenbach (1.327 €/m²) sind deutlich günstiger.

Die Bruttomietrendite von 2,66 % ist die niedrigste aller Nachbarorte. Reuth b.Erbendorf erreicht 5,67 %, Schwarzenbach 7,58 %. Kirchdemenreuth liegt im Mietpreisperzentil von 4,28 % in Bayern – die Miete liegt also unter 95,7 % aller bayrischen Orte in der Datenbank.

Das Muster deutet auf einen Ort hin, in dem vorwiegend Eigenheime gehandelt werden, die zu Preisen gehandelt werden, die sich über die lokale Mietnachfrage kaum amortisieren lassen. Investoren dürften hier nur mit langfristiger Wertsteigerungserwartung oder zur Eigennutzung investieren.

Standortfaktoren

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab ist insgesamt nicht als Hochschulstandort ausgeprägt. Das Fehlen einer Hochschule reduziert die Nachfrage nach Mietwohnungen, was die niedrigen Mietpreise erklärt.

Keine Boden- oder Grundstücksdaten (Bodenrichtwert) sind für Kirchdemenreuth verfügbar. Der Ort ist zu klein und ländlich strukturiert, um flächendeckende Bodenrichtwert-Ermittlungen zu rechtfertigen.

Die Kombination aus sehr niedriger Bevölkerungsdichte (23/km²), fehlenden Hochschulen, niedriger Arbeitslosigkeit und dem Prognos-Rang 193/400 zeichnet ein Bild einer stabilen, aber wirtschaftlich schwach dynamischen ländlichen Gemeinde. Der Immobilienmarkt wird weniger von Investoren als von Einheimischen und Zuzügern geprägt, die Wohneigentum suchen.