Bad Neualbenreuth, M

Marktüberblick

Bad Neualbenreuth ist ein Markt im Osten des oberpfälzischen Landkreises Tirschenreuth mit 1.372 Einwohnern auf einer Fläche von 50,13 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 27 Einwohner je Quadratkilometer. Seit 2019 trägt der Ort den Titel staatlich anerkanntes Heilbad und ist das zweite Heilbad der Oberpfalz. Der Gemeindeteil Sibyllenbad entwickelte sich ab 1989 zu einem Gesundheitszentrum mit Kurmittelhaus, Kurpark und Badehaus. Der Ort liegt im Egerland an der tschechischen Grenze und ist durch Egerländer Fachwerkhausstil geprägt.

Der aktuelle Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 5,58 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 1.925 Euro je Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,48 %, der Kaufpreisfaktor bei 28,77. Das bedeutet, dass das 28,77-Fache des jährlichen Bruttomietwerts als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 liegt und auf eine im Verhältnis zur Miete hohe Kaufpreisbildung hindeutet.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Bad Neualbenreuth außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf den kleinen Markt mit wenigen Transaktionen und Inseraten zurückzuführen sind.

Bei den Kaufpreisen entwickelte sich der Quadratmeterpreis von 1.171 Euro (2018) auf 3.134 Euro (2021), fiel dann auf 1.538 Euro (2022), stieg wieder auf 2.067 Euro (2024) und lag 2025 bei nur noch 1.075 Euro. Die Spanne zwischen dem höchsten und dem niedrigsten gemessenen Wert beträgt mehr als das Dreifache. Bei den Mieten schwankte der Wert zwischen 3,57 Euro (2018 und 2020) und 6,42 Euro (2024).

Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei den Mieten bei 3,13 %, bei den Kaufpreisen bei −1,21 %. Diese Kennzahlen sind jedoch aufgrund der extremen Volatilität nur bedingt aussagekräftig. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Marktdaten beruhen – die Schwankungen spiegeln also reale Marktbedingungen wider, nicht methodische Unsicherheit.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Bad Neualbenreuth mit 5,58 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,92 Euro, unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und unter dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis verhält es sich anders: Mit 1.925 Euro je Quadratmeter liegt Bad Neualbenreuth über dem Kreisdurchschnitt von 1.671 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,48 %, die unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % liegt. Im Perzentilrang der bayerischen Orte belegt Bad Neualbenreuth damit Platz 32,6 – die Rendite liegt also unter dem Drittel der bayerischen Vergleichsorte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Mähring (9,9 km) weist mit 2,22 Euro je Quadratmeter die niedrigste Miete und eine Rendite von nur 1,5 % auf. Konnersreuth (16 km) hat mit 844 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis und eine Rendite von 12,7 %. Bärnau (18,9 km) liegt bei 749 Euro je Quadratmeter mit einer Rendite von 9 %. Bad Neualbenreuth bewegt sich damit mittig bis unterhalb des Nachbarspektrums bei der Miete, aber oberhalb bei den Kaufpreisen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Bad Neualbenreuth blieb über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 stabil bei 1.372 Einwohnern. Zwischen 2015 und 2024 betrug die Gesamtveränderung 0 %. Innerhalb dieses Zeitraums gab es jedoch Schwankungen: Die Bevölkerung sank von 1.372 (2015) auf ein Tief von 1.322 (2021) und erholte sich bis 2024 wieder auf den Ausgangswert.

Die Arbeitslosenquote stieg in diesem Zeitraum von 2,91 % (2015) auf 5,14 % (2023) – sie hat sich also nahezu verdoppelt. Im Jahr 2023 waren 43 Personen arbeitslos gemeldet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Tirschenreuth auf Platz 199 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Bewertung im Arbeitsmarkt (Platz 250) und in der Demografie (Platz 237). Im Index Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Platz 148 besser, und im Index Wettbewerb und Innovation mit Platz 193 auf dem unteren Mittelfeld. Der Dynamik-Index erreicht Platz 114. Diese Bewertungen gelten für den Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor.