Moosbach, M

Marktüberblick

Moosbach liegt im Oberpfälzer Wald im Landkreis Neustadt an der Waldnaab, rund zwölf Kilometer von der tschechischen Grenze entfernt. Der Markt umfasst 37 Gemeindeteile auf 64,3 km² und hat etwa 2.380 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 37 Einwohner je Quadratkilometer – ein Wert, der die ländliche Struktur des Ortes unterstreicht.

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Angebotsmiete und Kaufpreis liegen deutlich unter den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Deutschland. Die Angebotsmiete beträgt 5,98 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.353 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter denen aller Vergleichsregionen. Die Bruttomietrendite von 5,31 Prozent ist dagegen höher als im Kreis (4,66 Prozent), in Bayern (4,13 Prozent) und knapp über dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,84 – ebenfalls der niedrigste unter allen Vergleichsregionen. Das Perzentil von 87,3 im Bayernvergleich bedeutet, dass Moosbach eine höhere Rendite aufweist als 87 Prozent der 2.056 Orte im Datensatz.

Die Kombination aus niedrigen Preisen und vergleichsweise guter Rendite kennzeichnet einen Markt, der preislich attraktiv ist, aber auch strukturelle Schwächen des Standorts widerspiegelt. Alle Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Moosbach verläuft nicht linear. Von 2020 bis 2021 fiel die Angebotsmiete von 5,50 auf 5,00 Euro je Quadratmeter – ein Rückgang um neun Prozent. Anschließend erholte sie sich bis 2023 auf 5,51 Euro, fiel 2024 leicht auf 5,45 Euro und sprang 2025 auf 6,11 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 6,00 Euro sank. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,46 Prozent.

Der Kaufpreis zeigt eine deutlich stärkere Volatilität. Er stieg von 1.627 Euro je Quadratmeter (2020) auf 1.803 Euro (2022), brach dann 2023 auf 1.345 Euro ein – ein Rückgang um 25 Prozent in einem Jahr – und erholte sich 2024 leicht auf 1.386 Euro. Der CAGR von −3,92 Prozent über den Zeitraum ist negativ. Der Einbruch von 2022 auf 2023 entspricht dem bundesweiten Trend der Korrektur nach der Hochphase der Immobilienmärkte.

Die aktuelle Angebotsmiete von 5,98 Euro liegt unter dem Wert von 6,00 Euro im Jahr 2026 und deutlich unter dem Spitzenwert von 6,11 Euro aus 2025. Der aktuelle Kaufpreis von 1.353 Euro liegt nahe am Tiefststand von 2023.

Demografie und Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerung von Moosbach ist seit Jahren rückläufig. Zwischen 2015 und 2024 ging sie von 2.450 auf 2.378 Einwohner zurück – ein Verlust von knapp drei Prozent. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2015 und 2020, als die Einwohnerzahl von 2.450 auf 2.353 sank. Seit 2021 stabilisiert sie sich leicht bei rund 2.370 Einwohnern.

Historisch betrachtet war der Rückgang noch deutlicher: Zwischen 1988 und 2018 verlor Moosbach 258 Einwohner, was einem Rückgang von 9,8 Prozent entspricht.

Die Arbeitslosenquote im Ort liegt bei 37 (in der Einheit der vorliegenden Daten, wahrscheinlich Promille). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Neustadt an der Waldnaab auf Platz 319 von rund 400 Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt – ein Wert, der die wirtschaftliche Schwäche der Region bestätigt. Im Gegensatz dazu schneidet der Kreis im Demografie-Index mit Platz 89 deutlich besser ab, was auf eine relativ stabile Altersstruktur hindeutet. Insgesamt belegt der Kreis Platz 193 von 400, im Dynamik-Index Platz 151, im Stärke-Index Platz 201.

Die wirtschaftliche Struktur ist ländlich geprägt. Nach Daten von 2011 bestanden 113 landwirtschaftliche Betriebe mit 3.405 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Im produzierenden Gewerbe waren 180 Personen sozialversicherungspflichtig am Arbeitsort beschäftigt, gegenüber 854 am Wohnort. Dieser deutliche Pendlerüberschuss zeigt, dass Moosbach eine Funktion als Wohngemeinde für umliegende Wirtschaftsstandorte hat.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Moosbach bei den Immobilienpreisen am unteren Ende ab. Die Angebotsmiete von 5,98 Euro je Quadratmeter liegt unter der von sieben der acht Nachbarorte. Lediglich Waidhaus (5,96 Euro) liegt knapp darunter.

Beim Kaufpreis liegt Moosbach mit 1.353 Euro je Quadratmeter nur knapp über Tännesberg (1.129 Euro) und Gleiritsch (1.208 Euro), deutlich unter allen anderen Nachbarorten. Vohenstrauß erreicht 2.580 Euro, Eslarn 3.063 Euro – Eslarn liegt damit mehr als doppelt so hoch wie Moosbach.

Die Bruttomietrendite von 5,31 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Tännesberg weist mit 7,92 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Gleiritsch mit 6,77 Prozent. Waldthurn liegt mit 5,84 Prozent knapp über Moosbach. Die niedrigeren Nachbarorte wie Vohenstrauß (3,77 Prozent) oder Eslarn (3,01 Prozent) haben deutlich höhere Kaufpreise bei vergleichbaren oder höheren Mieten.

Der Kreis Neustadt an der Waldnaab liegt mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 7,87 Euro und einem Kaufpreis von 2.210 Euro je Quadratmeter über Moosbach. Die mittlere Rendite im Kreis beträgt 4,66 Prozent – niedriger als in Moosbach. Dieser Unterschied entspricht dem Muster, dass die Preise im Kreiszentrum höher sind als in den ländlichen Gemeinden wie Moosbach, während die Mieten weniger stark variieren.