Teunz

Marktüberblick: Günstige Preise in der ländlichen Oberpfalz

Teunz ist eine Gemeinde im nordöstlichen Landkreis Schwandorf in der Oberpfalz, direkt an der Bundesstraße 22 zwischen Weiden und Cham gelegen. Mit 30,73 km² Fläche und rund 1.840 Einwohnern handelt es sich um eine ländliche Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 60 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Oberviechtach und liegt im Naturpark Oberpfälzer Wald.

Der Immobilienmarkt in Teunz zeichnet sich durch deutlich unter dem bayerischen und überregionalen Durchschnitt liegende Preise aus. Die Angebotsmiete liegt bei 7,23 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.631 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen signifikant unter den jeweiligen Durchschnittswerten des Landkreises Schwandorf (Miete: 8,20 €/m², Kaufpreis: 2.316 €/m²) und noch stärker unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²).

Preis- und Mietentwicklung: Starker Preisanstieg, volatile Mieten

Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Preisanstieg bei den Kaufpreisen und eine volatile Entwicklung bei den Mieten. Der Kaufpreis stieg von 605 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 1.693 Euro im Jahr 2023, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von rund 29 Prozent entspricht. Im aktuellen Angebot liegt der Preis leicht darunter bei 1.631 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietentwicklung ist weniger geradlinig: Nach 4,00 Euro im Jahr 2022 folgte ein Anstieg auf 8,55 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem Rückgang auf 7,69 Euro (2024) und 6,97 Euro (2025). Diese Schwankungen deuten auf einen jungen, noch stabilisierenden Mietmarkt hin, bei dem Angebotswerte noch stark reagieren.

Der Kaufpreisfaktor von 18,8 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 19-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem des Landkreises Schwandorf (23,2) und Bayerns (26,1), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass Teunz sowohl im Landkreis als auch im Landesvergleich zu den günstigeren Orten gehört. Die Angebotsmiete von 7,23 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,20 €/m² und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 €/m². Auch beim Kaufpreis mit 1.631 €/m² liegt Teunz unter dem Kreisdurchschnitt von 2.316 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m².

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 5,32 Prozent liegt sie über dem Kreisdurchschnitt (4,92 %) und dem bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 %). Im Bundesland liegt Teunz damit im 87. Perzentil – die Rendite ist höher als bei 87 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern. Diese hohe Rendite ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ stabiler Mietniveaus.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Oberviechtach (3,3 km entfernt) weist mit 2.706 €/m² deutlich höhere Kaufpreise und eine niedrigere Rendite von 3,62 % auf. Niedermurach (3,6 km) liegt mit 1.468 €/m² näher an Teunz, Gleiritsch (5,5 km) mit 1.208 €/m² noch darunter. Tännesberg (7 km) zeigt mit 7,92 % Rendite und 1.129 €/m² Kaufpreis ein ähnliches Muster wie Teunz – niedrige Preise bei guter Rendite. Winklarn (9,3 km) erreicht mit 9,5 % Rendite und nur 759 €/m² Kaufpreis das extremste Gegenbeispiel.

Standortfaktoren und Demografie: Stabile Struktur, kein Wachstum

Die Bevölkerung von Teunz ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.844 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.839 im Jahr 2024, was einer Abnahme von rund 0,27 Prozent entspricht. Der tiefste Wert wurde 2019 mit 1.815 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl wieder.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,08 Prozent (2023) auf sehr niedrigem Niveau und bewegt sich damit in einer ähnlichen Größenordnung wie in den Vorjahren (2015–2022 zwischen 1,64 % und 2,08 %). Dies entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Ostbayern mit traditionell niedriger Arbeitslosigkeit.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Schwandorf, auf den sich der Rang bezieht, Platz 155 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 53, während der Arbeitsmarkt mit Rang 218 und die Demografie mit Rang 192 schwächer dastehen. Der Dynamik-Index mit Rang 113 ist der beste Teilindex. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, moderatem Bevölkerungsrückgang und günstigen Immobilienpreisen beschreibt ein ländliches Marktumfeld, das von stabilen lokalen Strukturen geprägt ist, aber nicht von starkem Zuzug oder wirtschaftlicher Dynamik.