Weiding

Marktüberblick: Extremes Preisniveau bei niedriger Nachfrage

Weiding ist eine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Schwandorf mit rund 466 Einwohnern auf 22,43 km². Der Ort liegt auf 671 m ü. NHN an der Staatsstraße 2154 und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schönsee. Die extreme Niedrigpreisstruktur des lokalen Immobilienmarkts prägt das Bild: Der Angebotskaufpreis liegt bei 579 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,40 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter allen verfügbaren Vergleichsebenen — Kreis, Bundesland und Deutschland.

Die Bruttomietrendite von 13,26 % ist der auffälligste Kennwert. Sie entspricht dem 99,95. Perzentil in Bayern, liegt also praktisch am oberen Ende der Skala. Der Kaufpreisfaktor von 7,54 bedeutet, dass der Kaufpreis nur dem 7,54-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Schwandorf beträgt der Faktor 23,17, in Bayern 26,10. Weiding liegt damit weit unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt. Diese Kombination aus extrem niedrigem Kaufpreis und moderater Miete erzeugt eine scheinbar attraktive Rendite, die jedoch vor dem Hintergrund eines dünnen Marktes mit geringer Nachfrage zu bewerten ist.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mieten, keine belastbare Kaufpreislinie

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt eine starke Volatilität: 2022 lag sie bei 6,82 Euro je Quadratmeter, 2023 fiel sie auf 5,36 Euro, 2024 stieg sie auf 8,18 Euro, 2025 fiel sie auf 4,00 Euro. Der aktuelle Angebotswert von 6,40 Euro liegt damit zwischen den Extremen der Zeitreihe. Die CAGR von 3,21 % über den Zeitraum ist statistisch kaum aussagekräftig, da sie von extremen Ausreißern geprägt ist.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor (579,17 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021), sodass keine Entwicklungslinie gezogen werden kann. Die Kombination aus fehlender Kaufpreisentwicklung und hoher Mietvolatilität entspricht dem Muster eines ländlichen Kleinstmarktes, in dem Angebot und Nachfrage nur unzureichend aufeinander abgestimmt sind.

Regionale Einordnung: Niedrigster Kaufpreis, höchste Rendite im Umkreis

Im regionalen Vergleich fällt Weiding durch seine extreme Preisabweichung auf. Die Angebotsmiete von 6,40 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,20 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 579 Euro je Quadratmeter ist der niedrigste unter allen acht Nachbarorten: Schönsee (1.325 €/m²), Stadlern (1.652 €/m²), Winklarn (759 €/m²), Treffelstein (2.509 €/m²), Oberviechtach (2.706 €/m²), Eslarn (3.063 €/m²) und Tiefenbach (4.011 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 13,26 % übertrifft alle Nachbarorte deutlich. Die nächsthöhere Rendite weist Winklarn mit 9,50 % auf, gefolgt von Schönsee mit 6,85 %. Der extrem niedrige Kaufpreis in Weiding ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite — die Miete liegt zwar ebenfalls unter dem Nachbarmittel, aber nicht in dem Maße, wie es der Kaufpreis tut. In Tiefenbach etwa liegt die Miete mit 6,39 Euro je Quadratmeter nahezu gleich niedrig wie in Weiding, der Kaufpreis ist jedoch mit 4.011 Euro je Quadratmeter fast siebenmal so hoch, was zu einer Rendite von nur 1,91 % führt.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerung Weidings ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 490 Einwohnern im Jahr 2015 auf 466 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 20 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in der östlichen Oberpfalz.

Die Arbeitslosenquote schwankt stark: 3,75 % (2015), 1,35 % (2016), 1,41 % (2017), 3,01 % (2018), 2,69 % (2019), 2,76 % (2020), 3,33 % (2021), 3,78 % (2022) und 4,12 % (2023). Die hohen Schwankungen, insbesondere der Einbruch auf unter 1,5 % in den Jahren 2016 und 2017, deuten auf eine kleine Arbeitsnehmerbasis hin, bei der einzelne Arbeitsuchende die Quote stark beeinflussen.

Der Landkreis Schwandorf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 155 von rund 400 Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 53 im oberen Drittel, während Demografie (Rang 192) und Arbeitsmarkt (Rang 218) deutlich unter dem Median liegen. Wettbewerb und Innovation rangieren mit Platz 173 im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die niedrigen Ränge in Demografie und Arbeitsmarkt entsprechen dem Muster strukturschwacher ländlicher Räume und spiegeln sich in den extrem niedrigen Immobilienpreisen wider.